Los extranjeros pueden ser dueños de una vivienda en México, mediante un fideicomiso bancario dentro de los 100 km de una frontera o los 50 km de una playa; el impuesto de adquisición, los derechos de inscripción y el código civil los fija cada estado o municipio, y el impuesto sobre la renta y el IVA, la federación. Por una vivienda de $3 millones, el impuesto de adquisición es de $90,000 en Cancún, $85,797 en Puerto Vallarta, $83,577 en Los Cabos, $82,007 en San Miguel de Allende y $97,000 en Mérida, sin contar los derechos de inscripción de la escritura ni los honorarios del notario. Cada una de las 69 guías siguientes responde una pregunta, con sus fuentes oficiales y su fecha.
Compradores extranjeros
Comprar un inmueble en México siendo extranjero: las reglas
Un extranjero puede tener una casa en México, pero la vía depende de dónde esté el terreno.
La zona restringida de México: 100 km y 50 km explicados
La zona restringida es una franja del territorio nacional de 100 km de ancho a lo largo de las fronteras terrestres y de 50 km de ancho en las playas.
Fideicomiso en zona restringida: cómo funciona para extranjeros
Un fideicomiso es un contrato en el que un banco mexicano tiene el título de un inmueble en beneficio de una persona determinada.
Permiso de fideicomiso de la SRE: costo y plazos en 2026
En 2026, la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) cobra $21,650 por un permiso de fideicomiso y $595 por el examen de la solicitud, $22,245 en total (una suma calculada aquí con las dos cifras publicadas).
Comprar fuera de la zona restringida de México: el convenio con la SRE
Fuera de la zona restringida un extranjero puede ser dueño directamente de un terreno o una casa, sin fideicomiso bancario.
Comprar un inmueble mexicano a través de una sociedad: qué dice la ley
Una sociedad mexicana puede tener bienes inmuebles, y la Ley de Inversión Extranjera (LIE) dice qué cambia cuando sus socios son extranjeros.
RNIE: el registro de inversiones extranjeras y quién debe inscribirse
El Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE) es un registro federal que lleva la Secretaría de Economía. No es público (Ley de Inversión Extranjera, art. 31).
Rentar una casa que está en un fideicomiso en México
Sí: la Ley de Inversión Extranjera define la "utilización y aprovechamiento" que puede tener un fideicomisario de modo que incluya los frutos, productos y cualquier rendimiento de la operación lucrativa del inmueble, a través de terceros o de la institución fiduciaria (art. 12).
Tratado fiscal México-Estados Unidos: rentas y ganancias de inmuebles en México
El convenio de impuestos sobre la renta entre Estados Unidos y México, firmado en Washington el 18 de septiembre de 1992 y en vigor desde el 28 de diciembre de 1993, permite que México grave las rentas y las ganancias de capital de inmuebles ubicados en México que pertenezcan a un residente de Estados Unidos (artículos 6 y 13).
Tratado fiscal México-Canadá: rentas y ganancias de inmuebles en México
El convenio entre Canadá y México para evitar la doble tributación en materia de impuestos sobre la renta, firmado en la Ciudad de México el 12 de septiembre de 2006, dice en su artículo 6 que la renta de bienes inmuebles ubicados en México puede gravarse en México, y en su artículo 13 que las ganancias por venderlos también pueden gravarse en México.
Tratado fiscal México-Reino Unido: rentas y ganancias de inmuebles en México
El convenio para evitar la doble tributación entre el Reino Unido y México se firmó en la Ciudad de México el 2 de junio de 1994 y entró en vigor el 15 de diciembre de 1994; el texto consolidado que publica HMRC en GOV.UK incluye un protocolo y se actualizó el 17 de abril de 2026.
Vender un inmueble en México siendo residente en el extranjero: el ISR
Cuando una persona que no es residente fiscal en México vende una casa, un departamento o un terreno ubicado en México, el ingreso se grava en México, porque el inmueble está aquí (Ley del Impuesto sobre la Renta, LISR, art. 160).
ISR por rentas de un inmueble en México para residentes en el extranjero
Si no eres residente fiscal en México y rentas un inmueble ubicado en México, la renta tiene fuente de riqueza en México y la Ley del Impuesto sobre la Renta federal (LISR, art. 158) la grava al 25% del ingreso, sin deducción alguna.
Impuesto de adquisición por estado
Impuesto sobre adquisición de inmuebles en México, estado por estado
En México no existe un impuesto nacional por adquirir una casa.
Impuesto de adquisición en Quintana Roo: de 2% a 4% según el municipio
En Quintana Roo, el impuesto que paga el comprador, el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles (ISABI), lo fija cada municipio, no el estado.
Impuesto por comprar casa en Jalisco: el avalúo fija la base
En Jalisco, quien compra paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, un impuesto municipal cuya base fija la Ley de Hacienda Municipal del estado y cuyas tasas fija la ley de ingresos 2026 de cada municipio, en tablas progresivas que van de alrededor de 2.5% a 3.5% de la base.
Impuesto sobre adquisición de inmuebles en Baja California Sur (ISABI)
En Baja California Sur, el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles (ISABI) que paga quien compra es de 3% del valor del inmueble en Los Cabos, La Paz y Loreto, pero cada ley municipal resta primero un monto en UMA al valor: cinco años de UMA diaria en Los Cabos, cinco UMA anuales para una casa en La Paz y dos años de UMA diaria en Loreto.
Impuesto de adquisición de inmuebles en Baja California: Tijuana, Ensenada, Rosarito
El impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) de Baja California se construye en dos capas.
Impuesto de adquisición de inmuebles en Yucatán: la tabla de Mérida, 4% en Progreso
En Yucatán, el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) del comprador lo crea y lo tabula la ley de cada municipio.
Impuesto sobre adquisición de inmuebles en Nayarit: 2% del valor
En Nayarit, el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles que paga quien compra es de 2% del valor del inmueble, una tasa escrita en la ley de hacienda municipal del estado (art.
Impuesto de adquisición en Guanajuato: una deducción en UMA y luego una tabla
En Guanajuato, el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles (ISABI) que paga el comprador se calcula en dos pasos.
Impuesto por traslación de dominio en Oaxaca: reglas 2026 por municipio
En Oaxaca, el impuesto que paga quien compra una casa cuando cambia de dueño se llama impuesto sobre traslación de dominio (ISTD), y cada municipio fija su propia tasa en su ley de ingresos anual.
Impuesto sobre adquisición de inmuebles en Sinaloa: 2% más 10% adicional
Sinaloa es poco común porque la propia ley estatal fija la tasa: el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) es de 2 % de la base gravable en todos los municipios, conforme a la ley de hacienda municipal del estado.
Impuesto sobre traslación de dominio en Sonora: Guaymas y Puerto Peñasco
Sonora divide este impuesto en dos.
Impuesto sobre traslación de dominio en Chihuahua: 2 % más recargos
Un comprador en el estado de Chihuahua paga el impuesto sobre traslación de dominio de bienes inmuebles (ISTD) al municipio.
Impuesto sobre adquisición de inmuebles en Coahuila: Saltillo y Torreón
En Coahuila, el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) funciona con un código financiero municipal de todo el estado, pero toma su tasa de la ley de ingresos anual de cada municipio.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Colima: Colima y Manzanillo
Colima es uno de los estados más baratos para una casa de precio alto, porque su impuesto es una tabla marginal con una tasa máxima de 2 %.
Impuesto sobre traslado de dominio en Querétaro capital: tabla 2026
Querétaro capital tiene el impuesto de adquisición más alto de los 53 municipios del simulador de Payotte, tanto en el precio de referencia de 3 millones de pesos como en el de 8 millones, y usa una tabla progresiva.
Comprar
Comprar casa en México: los pasos de la oferta a la escritura
Una compra de casa en México se concluye ante un notario nombrado por el estado, que prepara la escritura pública, obtiene un certificado de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad (el registro estatal de la propiedad) y presenta la escritura para su inscripción.
Gastos de escrituración al comprar casa en México
No existe un porcentaje único para los gastos de escrituración en México, porque las partidas más grandes las fijan el estado y el municipio: el impuesto de adquisición (llamado ISAI o impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles en la mayoría de los lugares), los derechos de registro y los honorarios del notario.
El notario público en la compra de una casa en México
Un notario público mexicano no es un empleado que sella papeles.
Escritura pública en México: cuándo la exige la ley para comprar casa
En México, una compraventa de terreno o construcción surte efectos entre las partes por contrato, pero la ley la sujeta a una forma: el código civil federal exige una escritura pública (un instrumento que redacta y conserva un notario) cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general diario.
El Registro Público de la Propiedad en México
El Registro Público de la Propiedad es donde una escritura mexicana adquiere efectos frente a todos los demás. Es una institución estatal, así que hay tantos registros y procedimientos registrales como estados.
Certificado de libertad de gravamen en México
Un certificado de libertad de gravamen (también llamado certificado de existencia o inexistencia de gravámenes) es un documento del registro público de la propiedad del estado que dice si un inmueble tiene hipotecas, embargos u otras cargas inscritas, y quién es el propietario registrado.
Avalúo de un inmueble en México: quién puede firmarlo
En una compra en México, la palabra avalúo abarca al menos tres documentos distintos con tres firmantes distintos: el avalúo bancario que exige un acreedor para un crédito hipotecario, el avalúo fiscal que un estado o municipio acepta para fijar la base del impuesto de adquisición y el valor catastral que asigna el catastro municipal.
Valor catastral en México: qué es y para qué sirve
El valor catastral es el valor que el catastro local, y no el mercado, asigna a un inmueble para efectos fiscales. Se construye con tablas oficiales de valores unitarios, por metro cuadrado de terreno y de construcción, y aparece en el registro catastral del inmueble.
Comprar un departamento en condominio en México: el régimen de propiedad en condominio
Un departamento en México suele tenerse bajo un régimen de propiedad en condominio: eres dueño de tu unidad por completo y de una parte de las áreas comunes.
Terrenos ejidales en México: por qué hay que tener cuidado al comprar
Un ejido es una comunidad agraria que la Ley Agraria federal reconoce como dueña de sus tierras, con su propia asamblea y sus propias reglas.
Comprar en preventa en México: tus derechos ante la PROFECO
Cuando compras una casa nueva a un desarrollador, constructor o promotor en México, se aplica la ley federal de protección al consumidor además del código civil estatal.
Financiamiento
Tasas de crédito hipotecario en México: las cifras de Banxico explicadas
En México, la tasa objetivo del banco central para la tasa interbancaria a un día se mantuvo en 6.50 % el 24 de septiembre de 2026, pero eso no es lo que paga quien compra una casa.
Mensualidad de un crédito hipotecario en México: la fórmula y un ejemplo
Un crédito hipotecario en pesos a tasa fija con pagos iguales tiene una mensualidad que depende solo de tres cosas: el monto prestado, la tasa de interés mensual y el número de meses.
CAT en México: el costo anual total de un crédito hipotecario
El CAT (Costo Anual Total) es un porcentaje único que la ley federal obliga a los prestamistas a informar para que puedas comparar ofertas de crédito.
Oferta vinculante de crédito hipotecario en México: 20 días y sin costo
Conforme al artículo 6 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (LTFCCG), federal, una institución que otorga crédito a la vivienda en México debe entregar a quien lo solicite, sin costo y a petición suya, una oferta vinculante.
Cambiar de acreedor hipotecario en México: la subrogación
Una ley federal, la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (LTFCCG, última reforma el 10 de enero de 2014), permite al deudor pagar anticipadamente una hipoteca con un nuevo crédito de otro acreedor y que ese acreedor ocupe el lugar del anterior por ministerio de ley (subrogación de acreedor, artículo 15).
Crédito Infonavit para trabajadores extranjeros: qué dice la ley
El Infonavit, el fondo federal de vivienda de los trabajadores de México, presta solo a los trabajadores que tienen ahorro en su subcuenta de vivienda, formada con el 5 % del salario que los patrones deben pagar por los trabajadores que registran.
Crédito Fovissste para trabajadores del sector público
El Fovissste (Fondo de la Vivienda del ISSSTE) es el fondo de vivienda de los trabajadores de dependencias federales y de otras entidades públicas que han firmado un convenio con el ISSSTE.
UDI y UMA: las dos unidades de referencia de México
La ley inmobiliaria y las hipotecas de México usan dos unidades que no son monedas.
Vender e impuestos
Vender una casa en México: costos e impuestos del vendedor
Quien vende en México normalmente paga ISR federal sobre la ganancia, calculado con base en la escritura de venta, más un pago de 5 % sobre la ganancia al estado donde está la casa (que se acredita contra el monto federal).
ISR por la venta de un inmueble en México: cómo se calcula la ganancia
México no tiene un "impuesto sobre ganancias de capital" independiente. Un residente fiscal que vende un inmueble acumula la ganancia como ingreso ordinario conforme al Capítulo IV del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) federal (arts. 119 a 126).
Exención de ISR por venta de casa habitación: 700,000 UDIS
Quien vende su propia casa en México no paga ISR federal por la venta si el precio no excede 700,000 UDIS, la venta se formaliza ante notario y el vendedor no ha usado ya la exención en los tres años anteriores.
Cómo calcula y paga el notario el impuesto de una venta en México
Cuando un inmueble en México se vende en escritura pública, el notario público calcula el impuesto sobre la renta "bajo su responsabilidad" y lo paga a las autoridades fiscales, normalmente dentro de los quince días siguientes a la firma (Ley del Impuesto sobre la Renta, LISR, arts.
El pago estatal de 5% por la venta de un inmueble en México
Quien vende un terreno, una construcción o ambos en México debe hacer un segundo pago de 5% de la ganancia al estado en el que se ubica el inmueble, además del pago provisional federal.
ISR por arrendamiento para residentes en México
Una persona que es residente fiscal en México y renta un inmueble en México declara la renta conforme al Capítulo III del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta federal (LISR, arts. 114 a 118).
IVA en la renta de casa amueblada en México
En México, el impuesto al valor agregado (IVA) de 16% se cobra por rentar un inmueble amueblado, o usado como hotel o casa de hospedaje, pero no por rentar una vivienda que se usa exclusivamente como casa habitación y sin amueblar (Ley del IVA, LIVA, arts.
Impuestos por rentas en plataformas digitales en México (tipo Airbnb)
Cuando un anfitrión renta una casa en México a través de una plataforma de reservas en línea, la plataforma debe retener una parte de los impuestos del anfitrión.
Rentar
Rentar departamento en CDMX: las reglas del contrato de arrendamiento
En la Ciudad de México, una vivienda rentada como casa habitación se rige por el capítulo IV del código civil de la ciudad, el Código Civil para el Distrito Federal.
Registro de contratos de arrendamiento en la CDMX: el deber de 30 días
Un arrendador que renta una vivienda en la Ciudad de México debe registrar el contrato en un registro digital a cargo del gobierno de la ciudad, dentro de los 30 días siguientes a su celebración.
Depósito en garantía al rentar en México: reglas por estado
No existe una regla federal sobre los depósitos de renta en México: lo decide el código civil de cada estado, y los tres códigos revisados aquí difieren.
Aumento de renta en México: qué dice el código de cada estado
Si un arrendador mexicano puede subir la renta, y cuánto, depende del estado. En la Ciudad de México la renta solo puede aumentar una vez al año y "nunca" más que la inflación que reportó el Banco de México el año anterior (art.
Rentar vivienda en México siendo extranjero: qué dice la ley
Ninguna ley que haya leído hace de la condición migratoria de un extranjero un requisito para firmar un contrato de arrendamiento de vivienda en México.
Terminación del arrendamiento y desalojo en México: los códigos civiles
Un arrendamiento de vivienda en México termina al vencer su plazo, por acuerdo o por rescisión debido a un incumplimiento, y las causas y los plazos de aviso los fija el código civil de cada estado.
Rentas de corta estancia en la Ciudad de México: reglas del padrón de anfitriones
Desde una reforma publicada el 4 de abril de 2024, la Ley de Turismo de la Ciudad de México regula la "Estancia Turística Eventual": una estancia temporal en un inmueble habitacional "a cambio de una contraprestación".
Ser propietario y heredar
Impuesto predial en México: cómo lo fijan los municipios
El predial (el impuesto anual sobre la propiedad) lo cobra el municipio (la autoridad local), y la Constitución deja las tasas en manos de los congresos de los estados, así que no existe una tasa nacional única.
Cuotas de mantenimiento de un condominio en México
Los dueños de un departamento en un condominio (un edificio o conjunto sujeto a régimen de propiedad en condominio) pagan cuotas (de mantenimiento y de reserva) que fija la asamblea de condóminos, en proporción a su parte de las áreas comunes.
Cómo hacer un testamento en México: el testamento público abierto
Un testamento mexicano se hace ante notario en la forma llamada testamento público abierto (se firma en el protocolo del notario).
Juicio sucesorio en México: quién hereda y cómo se tramita
Cuando una persona muere siendo dueña de una casa en México, la herencia pasa por una sucesión: ante un juez o, si nadie la disputa y todos los herederos son mayores de edad, ante un notario.
Herencia y donación de inmuebles en México: impuesto sobre la renta
México no tiene un impuesto federal sobre herencias ni sobre donaciones como tal. Conforme a la Ley del Impuesto sobre la Renta federal (LISR, art.
Licencia de agente inmobiliario en México, estado por estado
México no tiene una licencia federal para agentes inmobiliarios.
Precios de vivienda en México: qué mide el índice SHF
La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF, el banco de desarrollo hipotecario del gobierno federal) publica cada trimestre el índice mexicano de precios de la vivienda.