Cuotas de mantenimiento de un condominio en México

De dónde vienen las reglas

No existe una ley federal de condominios que fije las cuotas. Cada legislatura estatal tiene su propia ley, y luego cada conjunto añade su reglamento interno y los acuerdos de la Asamblea General. Esta guía lee solo dos leyes: la de la Ciudad de México (Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, última reforma publicada el 4 de agosto de 2023) y la de Quintana Roo (última reforma el 12 de noviembre de 2021). Un inmueble en Jalisco, Yucatán o Baja California Sur se rige por otro texto, que debes leer antes de apoyarte en lo que sigue.

Para qué sirven las cuotas

Conforme al artículo 55 de la ley de la Ciudad de México, cada condómino debe pagar “puntualmente” las cuotas que fije la asamblea, y la ley nombra tres fondos:

• un fondo de mantenimiento y administración para los gastos de operación de las áreas comunes y los jardines, repartido según el indiviso de cada unidad (su porcentaje de los bienes comunes);
• un fondo de reserva para herramientas, materiales, maquinaria, obras y mantenimiento;
• cuotas extraordinarias, que solo se permiten cuando uno de los dos fondos no puede cubrir un gasto, por ejemplo impermeabilización, bombas, limpieza de cisternas o reposición de redes de servicios.

Lo que paga cada dueño es, por lo tanto, el presupuesto del edificio repartido según la parte de su unidad.

Sin compensación y sin excusas

El artículo 56 de la ley de la Ciudad de México dice que las cuotas ordinarias y extraordinarias “no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago”. Un dueño a quien además el administrador le debe dinero no puede retener la cuota. La única excepción es el dueño que acredite no contar con recursos o estar declarado en insolvencia, caso en que la asamblea podrá aceptar trabajo a favor del condominio como pago.

Quintana Roo va en el mismo sentido (art. 42): las cuotas no están sujetas a compensación ni a excepciones personales, y son imprescriptibles (no se extinguen por el paso del tiempo). El pago puede dividirse en mensualidades pagadas por adelantado, o como decida la asamblea.

Cuando no se pagan las cuotas

Las dos leyes difieren en el umbral y en los intereses.

La ley de Quintana Roo añade una regla que conviene conocer: el reglamento interno puede disponer que, mientras un dueño esté en mora, el administrador reparta la deuda entre los demás dueños en proporción al valor de sus unidades, y les reembolse cuando se recuperen los adeudos.

Antes de acudir a la Procuraduría Social (el organismo que la ley de la Ciudad de México nombra para conocer las controversias entre condóminos y administradores), el artículo 59 dice que el administrador debe acreditar que se llevó a cabo un procedimiento interno de mediación, con requerimientos y propuestas hechas al deudor.

La constancia de no adeudo cuando compras

En una compraventa, el artículo 60 de la ley de la Ciudad de México es directo: el vendedor “deberá entregar al comprador una constancia de no adeudo” que cubra las cuotas ordinarias de mantenimiento y administración, el fondo de reserva y cualquier cuota extraordinaria, expedida por el administrador del condominio. El comprador se vuelve obligado solidario de los adeudos existentes “excepto en el caso de que el Administrador… hubiere expedido y entregado la constancia”. Es decir, una constancia protege al comprador; su ausencia lo deja responsable de los adeudos.

Quintana Roo pone el deber en el notario (art. 46, reformado en 2021): el notario que prepara la escritura debe exigir al vendedor una constancia de no adeudo firmada por el administrador, junto con las facturas electrónicas (CFDI) de los últimos tres pagos de mantenimiento.

Consulta comprar un departamento en condominio para los demás documentos, y gastos de escrituración en México para las demás partidas de la cuenta del comprador.

Qué profesional consultar

• Un abogado inmobiliario puede leer el reglamento interno, la escritura que creó el régimen y las actas de asamblea.
• El notario que otorga la escritura pedirá la constancia de no adeudo cuando la ley del estado lo exija.
• En la Ciudad de México la ley da a la Procuraduría Social competencia sobre las controversias entre condóminos y administradores; revisa qué organismo nombra la ley de tu estado.