Calculadora de gastos de escrituración en México

Impuesto de adquisición y derechos de inscripción a tres precios

Valor gravado = precio. « ≥ »: los derechos de inscripción del estado no pudieron leerse, o una sobretasa sobre ellos no pudo confirmarse, y no se incluyen.

Las reglas, estado por estado

Aguascalientes

• Aguascalientes: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), 2.4%, tras una deducción de 5 UMA anuales; base: el avalúo para efectos fiscales, menos cinco veces la UMA diaria elevada a un año en el caso de un inmueble construido. Una vivienda de hasta $423,852 comprada por alguien que no posee otra propiedad en el estado paga 1.6% en lugar de 2.4% (no se aplica aquí).

Baja California

• Ensenada: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), tarifa progresiva hasta 5.75% más 0.25% del valor; base: el mayor entre el precio actualizado, el valor catastral y un avalúo comercial. Calculado sin la deducción de una UMA anual de la ley estatal, que la ley de Ensenada ni aplica ni excluye expresamente; con ella, el impuesto sería de unos $1,500 a $2,200 menor.
• Mexicali: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), tarifa progresiva hasta 5%; base: el mayor entre el precio actualizado, el valor catastral y un avalúo comercial.
• Playas de Rosarito: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), tarifa progresiva hasta 5%; base: el mayor entre el precio actualizado, el valor catastral y un avalúo comercial. Calculado sin la deducción de una UMA anual de la ley estatal, que la ley de Rosarito no menciona.
• Tijuana: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), tarifa progresiva hasta 4.677% (en UMA); base: el mayor entre el precio actualizado, el valor catastral y un avalúo comercial. La tabla de Tijuana está en UMA y se aplica tal como se publicó; su séptimo rango (3.318%) rompe el escalonamiento regular de los demás.

Baja California Sur

• La Paz (and Todos Santos): Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), 3%, tras una deducción de 5 UMA anuales; base: el mayor entre el precio del contrato, el valor catastral y un avalúo comercial pericial (con menos de 90 días); tratándose de vivienda, menos cinco UMA anuales. La deducción de cinco UMA se aplica a terrenos con casa; Payotte supone una vivienda.
• Loreto: Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), 3%, tras una deducción de 2 UMA anuales; base: el mayor entre el precio del contrato, el valor catastral y un avalúo (con menos de 120 días), menos dos veces la UMA diaria elevada a un año.
• Los Cabos (Cabo San Lucas, San José del Cabo): Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), 3%, tras una deducción de 5 UMA anuales; base: el mayor entre el precio del contrato, el valor catastral y un avalúo comercial pericial (con menos de 90 días), menos cinco veces la UMA diaria elevada a un año. La ley deduce « cinco veces la UMA diaria, elevada a un año » antes de aplicar la tasa de 3%: Payotte calcula 5 × $117.31 × 365.

Baja California Sur: $375 por el examen de la escritura, $469 fijos y 3.25 al millar del valor.

Chiapas

• San Cristóbal de las Casas: Impuesto sobre Traslación de Dominio (ISTD), 2.5%, al menos 6 UMA; base: el mayor entre el precio, la base del impuesto predial y un avalúo del catastro estatal o de un valuador autorizado.

Chihuahua

• Chihuahua: Impuesto sobre Traslación de Dominio (ISTD), 2% más 4% del impuesto; base: el mayor entre un avalúo, el valor catastral y el valor consignado en la escritura.
• Ciudad Juárez: Impuesto sobre Traslación de Dominio (ISTD), 2% más 4% del impuesto; base: el mayor entre un avalúo, el valor catastral y el valor consignado en la escritura.

Coahuila

• Saltillo: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), 3%; base: el mayor entre el valor declarado y el avalúo del catastro municipal. El catastro cobra además $935 por el avalúo fiscal y un derecho de valuación de 1.8 al millar del valor avaluado, no incluidos aquí.
• Torreón: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), 2.5%; base: el mayor entre el valor declarado y el avalúo del catastro municipal. El catastro cobra además $633 por el avalúo fiscal y 1.8 al millar del valor avaluado, no incluidos aquí.

Coahuila: la ley menciona también un impuesto adicional de 10% sobre los derechos del registro y un impuesto de 22.5% para educación y seguridad pública; Payotte no pudo confirmar cómo se aplican, y no están incluidos.

Colima

• Colima: Impuesto sobre Traslación de Propiedad (ISTP), tarifa progresiva hasta 2%; base: el mayor entre el valor catastral, un avalúo comercial y el precio.
• Manzanillo: Impuesto sobre Traslación de Propiedad (ISTP), tarifa progresiva hasta 2%; base: el mayor entre el valor catastral, un avalúo comercial y el precio.

Colima: 9, 12 o 16 UMA hasta 6,116 UMA de valor, luego 0.3% (mínimo 17 y máximo 2,162 UMA), más 2 UMA por el examen de la escritura.

Durango

• Durango: Impuesto sobre Traslación de Dominio (ISTD), tarifa progresiva hasta 4%; base: el mayor entre el valor catastral, el valor de mercado y el valor de la operación. En la primera venta de una vivienda, el terreno está exento y solo se grava la construcción.

Guanajuato

• Guanajuato: Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), tarifa progresiva hasta 2.06%, tras una deducción de 10 UMA anuales; base: el mayor entre el valor fiscal, el precio y un avalúo de un valuador certificado, menos diez UMA anuales. La ley de Guanajuato deduce primero diez UMA anuales ($427,946.40) del valor de toda compra.
• León: Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), tarifa progresiva hasta 6.01%, tras una deducción de 10 UMA anuales; base: el mayor entre el valor fiscal, el precio y un avalúo de un valuador certificado, menos diez UMA anuales. La ley de Guanajuato deduce primero diez UMA anuales ($427,946.40) del valor de toda compra; más en el caso de vivienda de interés social o popular que sea la única propiedad del comprador.
• San Miguel de Allende: Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), tarifa progresiva hasta 4%, tras una deducción de 10 UMA anuales; base: el mayor entre el valor fiscal, el precio y un avalúo de un valuador certificado, menos diez UMA anuales. La ley de San Miguel no repite la deducción estatal de diez UMA anuales; Payotte la aplica porque la ley estatal (art. 338) cubre « todas las operaciones ». Sin ella, el impuesto sería $17,118 mayor.

Guanajuato: $2,574 en la oficina del registro, $2,460 en línea.

Hidalgo

• Pachuca: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), 2%, tras una deducción de 5 UMA anuales; base: el mayor entre los valores catastral, avaluado, de contrato y comercial, menos cinco UMA anuales.

Jalisco

• Chapala (Ajijic): Impuesto sobre Transmisión de Propiedad (ITP), tarifa progresiva hasta 3%; base: el mayor entre un avalúo aprobado por el catastro municipal y el precio pactado (ley estatal, art. 114). La ley de Chapala da la tabla sin la fórmula; Payotte aplica la cuota fija más la tasa sobre el excedente, como lo indican los encabezados de las columnas.
• Guadalajara: Impuesto sobre Transmisión de Propiedad (ITP), tarifa progresiva hasta 3.5%; base: tratándose de vivienda, el avalúo aprobado por el catastro municipal; en los demás casos, el mayor entre ese avalúo y el precio. Para una vivienda, la ley de Jalisco grava el avalúo aprobado por el catastro: ingréselo como valor de referencia.
• Puerto Vallarta: Impuesto sobre Transmisión de Propiedad (ITP), tarifa progresiva hasta 3.55%; base: el mayor entre un avalúo aprobado por el catastro municipal y el precio pactado.
• Zapopan: Impuesto sobre Transmisión de Propiedad (ITP), tarifa progresiva hasta 3.5%; base: tratándose de vivienda, el avalúo aprobado por el catastro municipal; en los demás casos, el mayor entre el avalúo, el valor de la escritura y el valor catastral. Para una vivienda, la ley de Jalisco grava el avalúo aprobado por el catastro: ingréselo como valor de referencia.

Jalisco cobra $4,801 por inscribir una vivienda que no es de interés económico, social ni popular (cuotas fijas menores por debajo de un valor catastral de $1,238,206); los inmuebles no residenciales pagan 0.5% del valor.

Mexico City

• Mexico City: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), tarifa progresiva hasta 9.018%; base: el mayor entre el valor de adquisición, el valor catastral y un avalúo. La Ciudad de México es una entidad federativa: la ciudad fija el impuesto para todas sus 16 alcaldías.

Ciudad de México: $25,098 por inscripción; se aplica una cuota menor por debajo del valor de la vivienda de interés social (umbral no establecido).

Michoacán

• Morelia: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), 2%, tras una deducción de 3 UMA anuales; base: el mayor entre el valor de adquisición y el valor catastral, menos tres veces la UMA diaria elevada a un año en el caso de una vivienda superior a 25 veces esa cantidad. Fijado por la ley estatal para todos los municipios de Michoacán; no fue posible consultar la ley de ingresos 2026 de Morelia, que podría añadir un impuesto mínimo.

Michoacán: 11.5 UMA ($1,349 según lo publicado por el registro) para una vivienda de más de 25 UMA anuales.

Morelos

• Cuernavaca: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), 2%; base: el mayor entre el valor de adquisición, el valor catastral y un avalúo autorizado (con menos de 6 meses). El notario paga primero el impuesto; no fue posible acceder a la ley estatal que fija el plazo de pago.

Nayarit

• Bahía de Banderas (Nuevo Vallarta, Bucerías, Sayulita): Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), 2%, al menos 7.8674 UMA; base: el mayor entre el precio, un avalúo comercial y el avalúo catastral.
• Tepic: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), 2%, al menos 10.0362 UMA; base: el mayor entre el precio, un avalúo bancario o comercial certificado y el valor catastral.

Oaxaca

• Huatulco (Santa María Huatulco): Impuesto sobre Traslación de Dominio (ISTD), 2.5% / 3.5% / 4.5% / 4.75% según el rango, aplicado a todo el valor; base: el mayor entre el valor declarado, el valor fiscal y un avalúo ordenado por la tesorería municipal. La ley de Huatulco da una tasa por rango sin cuota fija: Payotte aplica la tasa del rango a toda la base, tal como está escrito. En vigor desde el día siguiente a su publicación el 28 de febrero de 2026.
• Oaxaca de Juárez: Impuesto sobre Traslación de Dominio (ISTD), tarifa progresiva hasta 3.5%; base: el mayor entre el valor catastral y el valor declarado. Tabla vigente desde el 29 de marzo de 2026; del 1 de enero al 28 de marzo de 2026 se aplicó una tabla más alta.
• Puerto Escondido (San Pedro Mixtepec): Impuesto sobre Traslación de Dominio (ISTD), 2%; base: el mayor entre el valor catastral y el valor declarado.

Puebla

• Puebla: Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), 0% / 1.8% / 3% según el rango, aplicado a todo el valor; base: el mayor entre el valor de adquisición, el valor catastral y un avalúo del catastro o de un valuador autorizado. La tabla de Puebla da una tasa por rango sin cuota fija: Payotte aplica la tasa del rango a todo el valor, tal como está escrito; una lectura marginal daría $45,000 en lugar de $54,000 sobre $3 millones. Consulte a la tesorería municipal.

Querétaro

• Querétaro: Impuesto sobre Traslación de Dominio (ISTD), tarifa progresiva hasta 6.85411%; base: el mayor entre el valor de la operación y un avalúo para efectos fiscales de un valuador autorizado por el estado. La ley de Querétaro excluye las deducciones de vivienda de interés social de la ley estatal; el notario retiene el impuesto como auxiliar del municipio.

Quintana Roo

• Bacalar: Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), 2%; base: el mayor entre el precio, el valor catastral y un avalúo pericial.
• Cancún (Benito Juárez): Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), 3%; base: el mayor entre el precio, el valor catastral (certificado con menos de 180 días), un avalúo validado por el estado y el último valor declarado del vendedor. Se paga dentro de 15 días hábiles; el notario lo calcula y es responsable solidario.
• Chetumal (Othón P. Blanco): Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), 2%; base: el mayor entre el precio actualizado, el avalúo catastral y un avalúo privado o bancario (cada uno con menos de 6 meses).
• Cozumel: Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), 3%; base: el mayor entre el precio actualizado, el avalúo catastral y un avalúo privado o bancario (cada uno con menos de 180 días).
• Isla Mujeres: Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), 4%; base: el mayor entre el precio actualizado, el avalúo catastral, un avalúo privado o bancario y el último valor declarado. Una tasa fija de 4% desde el 3 de julio de 2025, después de una tabla progresiva vigente desde diciembre de 2024.
• Playa del Carmen: Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), 4%; base: el mayor entre el precio actualizado, el avalúo catastral (con menos de 180 días), un avalúo validado por el estado y el último valor declarado. La tasa subió de 3% a 4% el 10 de diciembre de 2025.
• Tulum: Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), 4%; base: el mayor entre el precio actualizado, el avalúo catastral y un avalúo privado o bancario (cada uno con menos de 180 días). La tasa subió de 3% a 4% en diciembre de 2024.

Derecho de inscripción: 65 UMA por acto y folio, más 0.2 UMA por página de la escritura (páginas no incluidas).

San Luis Potosí

• San Luis Potosí: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), tarifa progresiva hasta 4.44%, al menos 4 UMA; base: el mayor entre el precio pactado, el valor comercial o declarado y el valor catastral. Quien compra por primera vez una vivienda nueva declarada en $1,800,000 o menos puede obtener un incentivo de 50% (no se aplica aquí).

Sinaloa

• Culiacán: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), 2% más 10% del impuesto; base: el mayor entre el valor de la operación y un avalúo bancario, comercial, de corredor público o catastral.
• Mazatlán: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), 2% más 10% del impuesto; base: el mayor entre el valor de la operación y un avalúo bancario, comercial, de corredor público o catastral.

Sinaloa: 0.75% del valor, con tope de 750 UMA diarias; una vivienda con valor catastral de hasta 7,500 UMA diarias lo paga sobre la mitad del valor (no se aplica aquí).

Sonora

• Guaymas (and San Carlos): Impuesto sobre Transmisión de Derechos de Bienes Inmuebles (ITDBI), 2%; base: el mayor entre un avalúo (bancario, de corredor público o de valuador registrado, con menos de 6 meses), el valor catastral y el precio.
• Puerto Peñasco: Impuesto sobre Transmisión de Derechos de Bienes Inmuebles (ITDBI), 2.5% / 3% según el rango, aplicado a todo el valor; base: el mayor entre un avalúo (con menos de 6 meses), el valor catastral y el precio. La tasa del rango se aplica a toda la base: un valor de $2,500,000.01 o más se grava al 3% sobre la totalidad. Consultado en el texto aprobado por el Congreso del estado; no fue posible acceder al boletín oficial de Sonora para comparar la versión publicada.

Tabasco

• Villahermosa (Centro): Impuesto sobre Traslación de Dominio (ISTD), 2%; base: el mayor entre el precio, un avalúo autorizado y el valor catastral.

Tabasco permite también un 1% opcional del valor en lugar de 180 UMA; la cuota fija es menor por encima de unos $2.1 millones.

Tamaulipas

• Tampico: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), 2%, al menos 3 UMA; base: el mayor entre el precio pactado y el avalúo del catastro municipal. Una iniciativa del 24 de agosto de 2026 propone subir la tasa estatal a 3%; no es ley.

Tlaxcala

• Tlaxcala: Impuesto sobre Traslación de Bienes Inmuebles (ISTBI), 2%, al menos 8 UMA; base: el mayor entre el precio de traslación y los valores catastral, comercial, de operación y fiscal.

Tlaxcala: 15 UMA hasta 100 UMA anuales de valor ($4,279,464), 25 UMA por encima, sobre la valuación del catastro.

Veracruz

• Veracruz: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), 2.5%; base: el mayor entre el valor de la operación y el valor catastral. El código consultado es la versión del 28 de diciembre de 2023; no fue posible acceder al portal legal ni a la gaceta del estado para verificar reformas posteriores.

Yucatán

• Mérida: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), tarifa progresiva hasta 5%; base: el mayor entre el precio, el valor catastral y un avalúo validado por el catastro de Yucatán.
• Progreso: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), 4%; base: el mayor entre el precio, el valor catastral y un avalúo validado.
• Valladolid: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), 3% / 3.5% / 4% / 5% según el rango, aplicado a todo el valor; base: el mayor entre el precio, el valor catastral y un avalúo validado. La tabla de Valladolid da una tasa por rango sin cuota fija: Payotte aplica la tasa del rango a toda la base, tal como está escrito. Una lectura marginal daría un impuesto menor; consulte a la tesorería municipal.

Zacatecas

• Zacatecas: Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), 2.1%; base: el mayor entre el valor declarado, el avalúo catastral y un avalúo bancario.

Zacatecas: también podría aplicarse un impuesto de 10% para la universidad estatal sobre los impuestos y derechos estatales; no confirmado, no incluido.

No calculados

• Monterrey y San Pedro Garza García (Nuevo León): la ley estatal consultada (una copia de 2023) fija 3% y permite a los municipios subsidiar la parte superior a 2%; no fue posible acceder al sitio del congreso estatal, a la ley de ingresos 2026 ni a las tarifas municipales.
• San Pedro Garza García (Nuevo León): igual que Monterrey.
• Hermosillo (Sonora): el 15 de enero de 2026 se publicó una corrección a la ley de ingresos 2026 en el boletín oficial del estado, al que no fue posible acceder.
• Acapulco y Zihuatanejo (Guerrero): el sitio del congreso estatal rechazó la conexión (403); las leyes 2026 solo se vieron a través de otra herramienta de lectura, que Payotte no cuenta como fuente abierta.
• Zihuatanejo (Guerrero): igual que Acapulco.
• Campeche: 2% según la ley de ingresos 2026, pero no fue posible acceder a la ley estatal que fija la base, y podría aplicarse un segundo impuesto de 2% sobre los instrumentos públicos.
• Tuxtla Gutiérrez (Chiapas): no fue posible acceder a la ley de ingresos 2026 en ningún sitio oficial.
• Xalapa (Veracruz): la tasa la fija la ley de ingresos 2026, a la que no fue posible acceder.
• Toluca (Estado de México): la tabla estatal (Código Financiero, art. 115) solo pudo leerse en una copia sin fecha, con última reforma en 2013-2015; no fue posible acceder a los portales legales del estado.

Los demás municipios todavía no se calculan. Payotte no publica ninguna cifra que no haya leído en la fuente: la tesorería municipal, el notario o la ley de ingresos del estado te dan la tasa.