Precios de vivienda en México: qué mide el índice SHF

Qué mide el índice

Según la nota metodológica de la SHF, el índice es “un indicador que mide los cambios en la valoración económica de las propiedades inmuebles”. Se construye a partir de avalúos (la regresión de la nota usa “el número de avalúos” como muestra), con modelos hedónicos aplicados “sobre un stock de inmuebles fijo”, es decir, un método estadístico que elimina el efecto de las características de una casa (superficie, baños, estacionamiento, antigüedad, ubicación) para comparar los precios de una casa de calidad constante. La cadena es un índice tipo Laspeyres con 2017 como año base (promedio 2017 = 100). El encabezado del comunicado de prensa lo describe como el valor de las viviendas adquiridas mediante un crédito hipotecario.

Tres consecuencias para quien lee:

• Cubre casas compradas con crédito hipotecario y valuadas para ese fin. Por esa definición, las casas compradas sin hipoteca quedan fuera de su alcance.
• Un avalúo es una estimación, no un precio registrado. Puede diferir de lo que acuerdan comprador y vendedor.
• Un índice ajustado por calidad sigue el precio de una casa “igual”, no el precio promedio de las casas que se vendieron. Por eso el índice y el valor de avalúo promedio (abajo) son cosas distintas.

Los resultados del T2 2026

El comunicado de la SHF del 10 de agosto de 2026 (boletín de prensa 05/2026) dice:

Para el mismo periodo, el comunicado da la inflación medida por el índice nacional de precios al consumidor en 3.4 % (anual, junio de 2026) y la tasa hipotecaria promedio reportada por Banxico para el segundo trimestre en 11.42 %. Son las cifras del propio comunicado.

El comunicado enlista los aumentos del primer semestre en ocho zonas metropolitanas: Guadalajara 11.1 %, Tijuana 9.7 %, Puebla-Tlaxcala 8.5 %, Monterrey 8.3 %, León 7.9 %, Querétaro 5.6 %, Toluca 5.1 % y Valle de México 4.6 %. Añade que 17 estados superaron la variación nacional y 15 quedaron por debajo.

Tres lugares, tres números

El PDF de la SHF da el nivel del índice por estado y la distribución de avalúos en pesos. La tabla usa esas cifras publicadas. La columna de variación anual es un cálculo propio de Payotte a partir de los niveles del índice publicados para el T2 2026 y el T2 2025, no una cifra impresa por la SHF.

El nivel del índice y las cifras en pesos no ordenan a los estados de la misma manera. La Ciudad de México tiene el aumento más bajo de estos cuatro y los valores en pesos más altos. El índice está ajustado por calidad y los valores en pesos son avalúos brutos, así que las dos columnas responden preguntas distintas.

Límites que debes tener presentes

1. No es un precio de venta. El promedio y la mediana son de valores de avalúo de casas con hipoteca.
2. Cifras preliminares. Las tablas del PDF están marcadas “Cifras preliminares sujetas a revisión”, y publicaciones posteriores pueden revisarlas.
3. ¿Real o nominal? Las tablas llevan una nota que dice que el índice está “en términos reales” porque es un índice de calidad constante y ponderaciones fijas, mientras que el comunicado compara el 7.3 % con una inflación de 3.4 %. Los dos documentos no aclaran si el 7.3 % ya está neto de inflación. Mientras la SHF no lo aclare, tómalo como la cifra publicada y no sumes ni restes inflación.
4. Cobertura por ciudad. Muchas ciudades tienen un índice solo a nivel estatal.
5. Licencia. Las páginas llevan los términos de uso generales de gob.mx. Esta guía cita unas cuantas cifras con la fuente y la fecha, y no reproduce las tablas.

Dónde encaja en una compra

Un avalúo también determina otras cifras de una operación: el monto del préstamo en una hipoteca, la base de impuestos en algunos lugares y el umbral en las reglas de escrituración. Consulta avalúo de inmueble y valor catastral.

Qué profesional consultar

• Un perito valuador puede explicar el valor de avalúo de una casa en particular.
• Un agente inmobiliario puede hablar de precios de oferta y de cierre en una colonia. Consulta la página de la profesión de perito valuador.