Peritos valuadores en México: registro de la SHF y registros estatales

Qué hace este oficio

Un perito valuador estima el valor de un inmueble y lo asienta en un avalúo. En una compra, el avalúo puede pedirlo un acreedor hipotecario para un crédito, un notario o la oficina fiscal para la base del impuesto de adquisición, o un comprador que quiere una cifra independiente. Un avalúo es una valuación, no una garantía del precio al que se venderá el inmueble; consulta avalúo de un inmueble en México y, para el valor fiscal que usan los municipios, valor catastral.

Registro 1: la SHF, para avalúos hipotecarios

La página de la SHF de la Dirección de Registro de Valuación Inmobiliaria dice que ahí se pueden ubicar “comunicados, guías y formatos para el registro de Unidades de Valuación, así como Valuadores Profesionales”. La página enlaza a:

• Reglas de Carácter General, las reglas sobre la autorización como valuador profesional para inmuebles que garantizan crédito a la vivienda garantizado. La página de la SHF lista modificaciones con fechas entre 2003 y el 4 de octubre de 2012. Algunos de estos archivos son imágenes escaneadas que no pudimos leer como texto, así que no afirmamos su contenido.
• Consulta Pública Unidades de Valuación (página con fecha del 5 de junio de 2024), con dos documentos descargables: el padrón de unidades de valuación con sus valuadores profesionales (archivo “UV con su padrón de VP al 11 11 2025”) y un catálogo de avalúos.
• Validación de Avalúos para los avalúos generados para crédito a la vivienda garantizado, una herramienta de validación en línea aparte.

La lista es una descarga de unidades y de personas. Payotte no la copia.

Registro 2: el estado o el municipio, para uso fiscal y legal

Los avalúos fiscales y municipales siguen reglas estatales y locales. Leímos con detalle una ley estatal: la Ley de Valuación del Estado de Jalisco (decreto 17160, publicado en febrero de 1998 con reformas registradas hasta 2000; no verificamos si fue sustituida después). Establece lo siguiente:

• La ley crea el Registro Estatal Profesional de Peritos Valuadores, un registro “de orden y consulta pública”, a cargo de la Comisión de Valuación del estado (art. 40).
• Las dependencias del estado y de los municipios y los notarios públicos “sólo admitirán” los avalúos requeridos para trámites ante ellos que hayan sido expedidos por peritos inscritos en el registro, o, en su caso, conforme a la ley de catastro (art. 41).
• Para inscribirse, el solicitante debe ser ciudadano mexicano, ejercer activamente, tener cédula profesional (el número de licencia profesional que expide la oficina federal de profesiones), tener al menos un año de práctica en valuación y tres años de residencia en el estado, y cumplir la formación que fija la ley (art. 42). La inscripción debe renovarse cada cinco años (art. 44).
• Un avalúo que no sigue la ley es solo una “opinión particular” y no tiene efectos para actos que generen obligaciones públicas (art. 14).
• Se aplica una amonestación por escrito cuando un perito hace publicidad u ofrece servicios usando su número de registro “de manera que induzca o pueda inducir error” (art. 50, II).

Otros estados y municipios tienen sus propias reglas, o ninguna. Por ejemplo, un municipio puede llevar su propia lista de peritos para la oficina fiscal. No las leímos y no las afirmamos. Pregunta en la oficina de finanzas o de catastro municipal del lugar del inmueble qué avalúos aceptará.

Cómo verificar a un perito valuador

1. Pregunta para qué es el avalúo: un acreedor, una oficina fiscal, un juzgado o tú mismo. El registro correcto depende de ello.
2. Para un crédito hipotecario: pregunta al acreedor qué unidad de valuación usa y abre la lista pública de la SHF (gob.mx/shf/documentos/consulta-publica-228327). Busca tú mismo el nombre de la unidad y el del profesional.
3. Para uso fiscal o municipal: pregunta a la oficina fiscal o de catastro del municipio, o a la autoridad estatal, si el perito debe estar inscrito con ella y dónde se publica su registro.
4. Verifica la cédula profesional de la persona en el registro federal de profesiones (consulta abogados inmobiliarios para ver cómo funciona ese registro). Una cédula prueba un título, no la pericia del valuador en un mercado concreto.
5. Compara el nombre, el domicilio y el número de registro del perito en el informe con el registro.

Qué dicen los términos de los registros

Las páginas de la SHF llevan un aviso, citado palabra por palabra: “La legalidad, veracidad y la calidad de la información es estricta responsabilidad de la dependencia, entidad o empresa productiva del Estado que la proporcionó en virtud de sus atribuciones y/o facultades normativas.” No encontramos otros términos de uso en las páginas de la lista pública de la SHF. No leímos los términos propios del registro de Jalisco porque no encontramos su página de búsqueda.

Qué profesional consultar

Un acreedor hipotecario puede decirte qué unidades de valuación acepta (consulta crédito hipotecario). Un notario puede explicarte qué valuación usa el cálculo del impuesto en tu estado (consulta notarios públicos). Un abogado inmobiliario puede explicarte cómo interactúan un avalúo, un precio de compra y el valor catastral en la base del impuesto.

Preguntas que conviene hacer

• ¿En qué registro está inscrito y cuál es su número?
• ¿Mi acreedor o la oficina fiscal municipal acepta este avalúo, y por cuánto tiempo?
• ¿Qué método y qué inmuebles comparables usó?
• ¿A quién va dirigido el informe y puede otra parte basarse en él?
• ¿Cuál es su honorario, quién lo paga y incluye una visita al inmueble?