Avalúo de un inmueble en México: quién puede firmarlo

1. El avalúo de crédito

Conforme a la ley federal de crédito garantizado (LTFCCG, art. 6), la oferta vinculante del acreedor para un crédito a la vivienda está sujeta, entre otras cosas, a “la realización de un avalúo practicado por un valuador autorizado”. La SHF (Sociedad Hipotecaria Federal, banca de desarrollo federal) publica en gob.mx una página de consulta pública con dos documentos: el registro de unidades de valuación con sus valuadores profesionales (un PDF con fecha del 11 de noviembre de 2025) y un catálogo de avalúos. La página incluye el aviso habitual de que la legalidad, veracidad y calidad de la información son responsabilidad estricta de la dependencia. El registro enumera personas y empresas; esta guía no lo reproduce. Tú mismo puedes comprobar si la unidad que firmó un dictamen aparece en el registro de la SHF.

La propia oferta vinculante obliga al acreedor durante 20 días naturales conforme al mismo artículo: consulta la oferta vinculante.

2. El avalúo fiscal

Para el impuesto de adquisición y el impuesto sobre la renta por la venta, la ley puede exigir un valuador registrado o aceptar uno entre varios.

• Ciudad de México. Para efectos fiscales, los avalúos solo pueden practicarlos la autoridad fiscal y (i) los valuadores registrados ante la autoridad fiscal, (ii) las instituciones de crédito, (iii) las sociedades civiles o mercantiles cuyo objeto específico sea realizar avalúos, (iv) la dirección de patrimonio inmobiliario y (v) los corredores públicos que cumplan las condiciones del código (Código Fiscal, art. 22). El art. 118 establece que los avalúos para el impuesto de adquisición deben provenir de esas personas y seguir el manual técnico de valuación de la ciudad, bajo pena de suspensión o cancelación del registro.
• Benito Juárez (Quintana Roo). La base del impuesto es el valor más alto entre el precio pactado, el valor contenido en una cédula catastral, el avalúo de un valuador y el último valor declarado por el enajenante. El avalúo debe provenir de personas inscritas en el Registro Estatal de Peritos Valuadores Inmobiliarios para fines fiscales, validado por la autoridad fiscal estatal, y no tener más de seis meses de antigüedad (Ley de Hacienda, art. 26, reformado el 16 de diciembre de 2024).
• Guanajuato. La base es el más alto entre el valor fiscal registrado, el valor de la operación y el valor pericial de peritos fiscales certificados, valuadores certificados o unidades de valuación; también puede presentarse un avalúo bancario. El avalúo es válido por un año para este impuesto (Ley Hacendaria Municipal, art. 42, en vigor desde julio de 2026).

Así, el mismo tipo de documento tiene registros, vigencias y firmantes distintos. Pregunta al notario qué avalúo acepta tu municipio antes de pedir uno.

3. El valor catastral

El valor catastral no es un avalúo que encargue el comprador. Es el valor que el catastro municipal o estatal asigna a partir de sus tablas de valores unitarios, y aparece en la cédula catastral. Consulta valor catastral. Con frecuencia compite con el precio y con el avalúo como base del impuesto.

Cuándo un avalúo cambia tu impuesto sobre la renta

La autoridad fiscal también usa un avalúo. El art. 125 de la LISR permite al contribuyente pedir un avalúo a un corredor público o a una institución de crédito autorizados por las autoridades, y dice que si un avalúo excede en más de 10 % el precio pactado para la venta, toda la diferencia se considera ingreso del comprador. Es una regla federal para cualquier comprador, no solo para extranjeros.

Avalúo y el umbral de la escritura

El código civil federal vincula la forma de una compraventa con el “valor de avalúo” (arts. 2317 y 2320): consulta la escritura pública.

Registros estatales de valuadores

Algunos estados llevan sus propios registros. La ley de valuación de Jalisco que se leyó (decreto 17160, versión anterior) crea un Registro Estatal Profesional de Peritos Valuadores y exige que los valuadores se registren; también prevé la suspensión cuando un valuador se anuncia con un número de registro de manera engañosa. No se leyeron las reglas de otros estados; pregunta al estado o a la tesorería municipal.

Qué profesional consultar

Un perito valuador firma el dictamen; consulta el perfil del perito valuador para ver cómo comprobar su registro. Tu acreedor (perfil) o el notario pueden decirte qué avalúo se necesita.