Certificado de libertad de gravamen en México

Qué muestra

El código civil de la Ciudad de México (art. 3016) describe el contenido como la “existencia o inexistencia de gravámenes o anotaciones” sobre el inmueble “y del titular o titulares registrales”. La ley del notariado de Jalisco (art. 87) dice que el certificado debe referirse al mismo inmueble, a su titular, a los gravámenes y a las limitaciones de dominio que reporta. Los elementos típicos son entonces:

• una hipoteca a favor de un prestamista;
• un embargo judicial o una demanda anotada contra el inmueble (el código enlista las demandas sobre propiedad, los embargos y las prohibiciones judiciales como anotaciones en el registro: CCF art. 3043);
• un arrendamiento inscrito por más de seis años, u otras limitaciones inscritas;
• la identidad del propietario tal como la tiene el registro, que debe coincidir con el vendedor.

Reporta lo que está en el registro. No dice nada sobre adeudos de predial, cuotas de condominio sin pagar, condición ejidal, derechos de terceros no inscritos ni estado físico. Eso requiere verificaciones aparte: consulta la guía de condominios, terrenos ejidales y el valor catastral.

Quién lo expide y quién lo pide

Lo expide el registro. Los registradores están obligados a proporcionar certificaciones y “los certificados a que se refiere el artículo 3016” y no pueden negarlos, conforme al código de la Ciudad de México (art. 3001). El notario solicita el certificado: el código federal dice que el notario “deberá solicitar” el certificado antes de que se otorgue la escritura, y la solicitud funciona como aviso preventivo que te guarda tu lugar en el registro durante 30 días naturales (CCF art. 3016). En la Ciudad de México la anotación dura 60 días y el certificado debe entregarse en siete. Cómo lo pide directamente un particular, y el costo, lo fija cada estado; no se abrieron los portales oficiales de los registros para esta guía, y aquí no se indican los costos.

Cuánto dura su vigencia

• Jalisco (ley del notariado, art. 87, texto leído del decreto original de 2006): máximo 45 días hábiles desde su expedición. Para escrituras sucesivas sobre el mismo inmueble basta un certificado vigente, y el notario debe asegurarse de que siga vigente. No es necesario insertar el certificado en ciertos actos (remates judiciales, donaciones, procedimientos sucesorios, programas de regularización), ni cuando el comprador acepta prescindir de él y la escritura así lo dice. En las transmisiones onerosas, el vendedor declara bajo protesta que la situación registral coincide con lo que dice la escritura.
• Código federal y Ciudad de México: los textos leídos fijan los plazos de los avisos (30 días naturales en el federal; 60 días en la Ciudad de México) y no una vigencia para el certificado mismo.
• Otros estados: no los leí. Pregunta al notario cuánto tiempo es válido el certificado donde está el inmueble.

Si la firma se pasa del periodo de vigencia, pide un certificado nuevo. Entre el certificado y la inscripción hay una ventana en la que podría inscribirse un nuevo gravamen; esa es la razón de los avisos descritos en la guía del registro.

Contratos privados y el certificado

Algunas leyes estatales vinculan el certificado con operaciones que no son escrituras públicas. La ley del notariado de Guerrero (art. 134) exige que el notario que ratifica contratos privados de compraventa pida a las partes el certificado de gravámenes y el avalúo catastral del inmueble, y lo asiente en el registro. Esa es una regla de Guerrero, no nacional.

Ventas de desarrolladores

Si compras a un desarrollador, la ley de protección al consumidor exige que el proveedor te entregue los documentos de propiedad y te informe de los gravámenes, “los cuales deberán quedar cancelados al momento de la firma de la escritura correspondiente” (LFPC art. 73 BIS, fracción II). Por eso una hipoteca del proyecto puede existir antes de la firma, pero debe liberarse en la escritura. Consulta comprar en preventa.

Qué profesional consultar

El notario público solicita el certificado y lo lee (el papel del notario); un abogado inmobiliario puede explicarte qué significa para ti un gravamen enlistado (perfil).