El notario público en la compra de una casa en México

Un cargo estatal, no federal

Las leyes del notariado que leí para esta guía ponen todas la función en manos del ejecutivo estatal:

• Ciudad de México. La persona titular de la Jefatura de Gobierno expide las patentes de notario (Ley del Notariado, art. 4), y el art. 44 define al notario como “el profesional del Derecho investido de fe pública por el Estado”. El texto que leí es la copia publicada por el Congreso de la ciudad con un encabezado fechado el 11 de junio de 2018; no revisé reformas posteriores.
• Quintana Roo. El art. 1 dice que la función notarial “originariamente corresponde al Estado”, que la encomienda a profesionales del derecho particulares; el art. 2 define la patente como la autorización otorgada por el ejecutivo estatal. El art. 5 reserva las funciones notariales “única y exclusivamente” a los notarios en ejercicio. Última reforma: 25 de marzo de 2025.
• Tabasco. El art. 2 pone el notariado en el ejecutivo estatal, delegado por patente a profesionales del derecho; el art. 26 exige que el notario proteste ante el gobernador y otorgue una garantía a favor de la hacienda estatal. Última reforma: 6 de mayo de 2026.

La consecuencia para quien compra es práctica: los requisitos, el número de notarios por distrito, el arancel y la vía para presentar una queja dependen del estado donde está el inmueble.

Qué hace el notario en una compra

El detalle varía, pero las tres leyes coinciden en las siguientes tareas.

1. Examina el título. En Quintana Roo, cuando se trata de un inmueble, el notario debe examinar los títulos y citar por lo menos el último título de propiedad y sus datos registrales, o explicar por qué aún no está inscrito (art. 89, fracción IV). La ley de Tabasco tiene un requisito equivalente.
2. Solicita el certificado de gravámenes. Conforme al código civil federal, el notario debe pedir al registro un certificado de existencia o inexistencia de gravámenes antes de que se otorgue la escritura; esta solicitud funciona además como aviso preventivo (CCF art. 3016). El código de la Ciudad de México fija un máximo de siete días para el certificado; consulta el certificado de libertad de gravamen.
3. Identifica a las partes y lee la escritura. El art. 90 de Quintana Roo enlista las formas en que se asienta la identidad; el art. 95 permite a las partes pedir cambios antes de firmar, y el notario asienta que la escritura fue leída y explicada. Consulta la escritura.
4. Se encarga de los impuestos. Del lado del vendedor, el notario calcula el pago provisional del impuesto sobre la renta de una venta “bajo su responsabilidad” y lo entera dentro de los 15 días siguientes a la firma (LISR art. 126). Del lado del comprador, en Guanajuato corresponde al notario público firmar y presentar la declaración del impuesto de adquisición en las operaciones escrituradas (arts. 50-51 de la Ley Hacendaria Municipal, vigentes desde julio de 2026). Tu propio estado puede ser distinto.
5. Presenta la escritura. El notario envía al registro el aviso posterior a la firma dentro de las 48 horas (CCF art. 3016) y normalmente presenta la escritura para su inscripción; consulta el registro de la propiedad.
6. Reporta ciertas operaciones. El art. 22 BIS de Quintana Roo exige que los notarios informen a una unidad de inteligencia financiera sobre las transmisiones de derechos reales cuando el precio pactado, el valor catastral o el valor comercial, el que sea más alto, alcance 16,000 UMA. Con la UMA 2026 de $117.31 son $1,876,960 (un cálculo de Payotte). No leí las reglas federales contra el lavado de dinero para esta guía.

Lo que el notario no hace

• No actúa como abogado de una de las partes. El art. 14 de la Ciudad de México exige que el notario trate a las partes por igual: no puede tratar a una parte como cliente y a la otra no. Para asesoría solo de tu lado, un abogado es un papel aparte; consulta el perfil del abogado.
• No guarda tu dinero en depósito. El art. 20, fracción III, de Quintana Roo prohíbe recibir depósitos de dinero o valores sobre los actos que el notario tramita, salvo las sumas para los gastos, impuestos y derechos que causen las escrituras, los cheques a favor de bancos por deudas garantizadas y algunos otros casos. Pregunta cómo se pagará el precio.
• No sustituye a un abogado solo para ti. El art. 22 de Quintana Roo (fracción V) permite al notario dar consultas jurídicas y (fracción VIII) redactar contratos privados, pero la imparcialidad hacia ambas partes sigue siendo la regla.
• No decide las cuestiones de propiedad extranjera. Eso le corresponde a la SRE; consulta el panorama para compradores extranjeros. El notario solo exige comprobar la condición migratoria regular (Ley de Migración, art. 65).

Tu libertad de elegir

El Apéndice A de la NOM-247, numeral 14, enlista entre los derechos de quien compra una vivienda: “Elegir libremente al notario público para realizar el trámite de escrituración.” Esa norma aplica a las ventas de desarrolladores. El numeral 13 del mismo apéndice dice que no se puede negar ni condicionar la atención a quien compra por razones que incluyen la nacionalidad. Payotte no enlista, clasifica ni recomienda notarios: las leyes estatales restringen la publicidad notarial (Jalisco art. 44, en el texto que leí, la permite solo en la forma que el consejo de notarios autorice caso por caso), y debes verificar el nombramiento del notario ante el gobierno del estado.