Escritura pública en México: cuándo la exige la ley para comprar casa

Lo que dice el código federal

El Código Civil Federal (última reforma publicada el 14 de noviembre de 2025) da las reglas básicas de la compraventa de inmuebles:

• Art. 2316: la compraventa no requiere formalidad especial para su validez “sino cuando recae sobre un inmueble”.
• Art. 2317: la venta de un inmueble cuyo valor de avalúo no exceda 365 veces el salario mínimo general diario puede otorgarse en documento privado firmado por las partes ante dos testigos, con las firmas ratificadas ante notario, juez competente o el registro público de la propiedad.
• Art. 2319: se hacen dos originales, uno para quien compra y otro para el registro.
• Art. 2320: por arriba de ese valor, la venta “se hará en escritura pública”.
• Art. 2321: para bienes ya inscritos que no rebasen el umbral, una venta al contado puede formalizarse en el propio certificado del registro, ratificado ante el registrador.
• Art. 2322: la venta de bienes raíces “no producirá efectos contra tercero sino después de registrada”.

El código todavía dice “salario mínimo”. El decreto constitucional de desindexación dispone que las referencias al salario mínimo como unidad de cuenta o referencia en las leyes federales y estatales se entienden hechas a la Unidad de Medida y Actualización (UMA). El INEGI publicó la UMA 2026: $117.31 diarios, vigente desde el 1 de febrero de 2026. El código civil federal rige en materia federal; la compra de un departamento en Cancún o de una casa en Guadalajara se rige por el código civil de ese estado.

Códigos estatales: la misma idea, su propia unidad

El código civil de la Ciudad de México repite la misma estructura (arts. 2317 y 2320), pero usa su propia Unidad de Cuenta de la Ciudad de México en lugar del salario mínimo. El valor de esa unidad no se revisó para esta guía, así que aquí no se indica el umbral en pesos de la Ciudad de México; confírmalo con el notario. Para los demás estados hay que leer el código civil del estado donde está el inmueble. La lección práctica es que “$42,818” es la cifra federal y no una regla que puedas aplicar en todas partes.

Qué contiene la escritura

Las leyes del notariado describen el contenido de una escritura. Dos ejemplos:

Quintana Roo (Ley del Notariado, art. 89). El notario redacta en español (solo se permiten palabras en otro idioma como términos técnicos). La escritura expresa el lugar y la fecha, el nombre del notario y el número de su notaría, el acto y las partes; relaciona los documentos que tuvo a la vista; tratándose de inmuebles, el notario examina el título o los títulos, relaciona cuando menos el último título de propiedad con sus datos de inscripción en el registro o explica por qué aún no está registrado; asienta las declaraciones de las partes “bajo protesta de decir verdad”, después de advertirles de las penas por declarar con falsedad; e identifica el inmueble por su naturaleza, ubicación, colindancias y, en lo posible, su superficie. El art. 95 permite que las partes pidan adiciones antes de firmar, en cuyo caso el notario hace constar que la escritura fue leída y explicada. El art. 97 exige la autorización definitiva una vez cumplidos todos los requisitos legales.

Jalisco (texto revisado: decreto 21459/LVII/06, arts. 84 y 87). La escritura es en español, las cantidades van en número y en letra (prevalece la letra si difieren) y los datos del inmueble provienen del registro o, si el inmueble no está registrado, de una certificación catastral. En las transmisiones de derechos reales, el notario inserta un certificado de libertad de gravamen con vigencia máxima de 45 días hábiles desde su expedición, con excepciones enumeradas (donaciones, juicios sucesorios y un caso en que quien compra acepta por escrito renunciar a él). Ese texto es el decreto original de 2006 y no se revisaron las reformas posteriores.

Compradores extranjeros y la escritura

Tres puntos federales afectan la escritura de un extranjero:

• La Ley de Migración (art. 65) exige que los extranjeros acrediten su situación migratoria regular en los actos inmobiliarios ante notario, y que hagan las renuncias que exige el artículo 27 de la Constitución.
• Para una compra fuera de la zona restringida, el reglamento de inversión extranjera (art. 8) exige que los documentos extranjeros se legalicen o apostillen y se traduzcan por un perito traductor.
• En un fideicomiso en zona restringida, la escritura la firma el banco como fiduciario después del permiso de la SRE; consulta el fideicomiso explicado.

Después de firmar

La escritura queda en el protocolo del notario; las partes reciben una copia certificada (testimonio). La inscripción es lo que hace efectiva la venta frente a terceros; consulta el registro público de la propiedad. Para el orden completo de los pasos, consulta la guía paso a paso.

Qué profesional consultar

El notario público redacta la escritura (cómo trabaja el notario). Un abogado inmobiliario puede leer el proyecto de escritura en tu nombre (perfil).