Comprar casa en México: los pasos de la oferta a la escritura

Paso 1: Define la situación legal del inmueble

Antes de negociar, averigua dónde está el inmueble y qué tipo de tierra es.

• Zona restringida. Los extranjeros no pueden tener título directo a menos de 50 km de las playas ni de 100 km de las fronteras; un fideicomiso bancario (un fideicomiso en el que un banco mexicano tiene el título a favor del beneficiario extranjero) es la vía para una casa. Consulta el panorama para compradores extranjeros y la zona restringida.
• Fuera de la zona. Un extranjero presenta un convenio ante la SRE y obtiene un permiso; para un municipio totalmente fuera de la zona, el permiso se considera otorgado si no se publica una negativa en cinco días hábiles (Ley de Inversión Extranjera, art. 10 A). Consulta comprar fuera de la zona restringida.
• Tipo de tierra. Un extraño no puede simplemente comprar tierra ejidal (de una comunidad agraria): lee riesgos de los terrenos ejidales.

Paso 2: Apartado, promesa o recibo de depósito

Muchas compras empiezan con una promesa de compraventa y un depósito. Cuando el vendedor es un desarrollador, se aplica la ley federal del consumidor: los proveedores “no podrán recibir pago alguno” hasta que conste por escrito la relación contractual, salvo los gastos de investigación (LFPC art. 75), y el contrato debe estar registrado ante la PROFECO (art. 73). Lee comprar en preventa. En una reventa entre particulares, ninguna regla federal fija el depósito; rigen los términos del contrato.

Paso 3: Revisa el título, las deudas y el estado del inmueble

Las revisiones que importan en la práctica:

1. El título del vendedor y el historial registral del inmueble. El notario debe solicitar un certificado de libertad de gravamen antes de firmar la escritura; consulta el certificado de libertad de gravamen.
2. El predial y los servicios al corriente (un desarrollador debe informar sobre esto conforme al art. 73 BIS, fracción IV, de la LFPC).
3. Para un departamento, la constancia de no adeudo y el régimen de condominio.
4. El avalúo: lo necesita el acreedor, y a menudo el municipio para fijar la base del impuesto.

Paso 4: Elige al notario

El notario lo eligen las partes. La NOM-247 incluye entre los derechos del comprador de una casa “elegir libremente al notario público para realizar el trámite de escrituración” cuando se compra a un desarrollador. Lo que el notario hace y no hace está en el papel del notario. Los extranjeros deben acreditar su situación migratoria regular en los actos inmobiliarios ante notario (Ley de Migración, art. 65).

Paso 5: Obtén el permiso de la SRE (extranjeros, cuando se requiere)

Para un fideicomiso en la zona restringida, el banco solicita el permiso a la SRE; el permiso tiene una vigencia de 180 días naturales y los derechos federales de 2026 están en gastos de escrituración. La escritura no puede firmarse en un fideicomiso antes de que exista el permiso.

Paso 6: Firma de la escritura y pago del impuesto

En la firma, el notario lee la escritura, las partes firman, y se calcula y paga el impuesto de adquisición. En la Ciudad de México el impuesto de adquisición se paga mediante declaración dentro de los 15 días siguientes al hecho generador (Código Fiscal, art. 120); en Guanajuato, dentro de 30 días, y el notario firma y presenta la declaración (Ley Hacendaria Municipal, arts. 50-51). Las tasas y las bases difieren por municipio; usa el simulador de gastos de escrituración. Del lado del vendedor, el notario calcula el impuesto sobre la renta de la venta (LISR art. 126). Una regla del lado del comprador: si un avalúo excede el precio pactado en más de 10 %, la diferencia se trata como ingreso del comprador (LISR art. 125).

Paso 7: Inscripción

El código civil federal fija una cadena de avisos preventivos: la solicitud del certificado por el notario se anota por 30 días naturales; después de la firma, se da un aviso dentro de 48 horas y se anota por 90 días; una escritura presentada dentro de esos plazos tiene prelación desde la fecha del aviso (CCF art. 3016). El código propio de la Ciudad de México difiere: certificado dentro de siete días, 60 y 90 días. Consulta el registro público de la propiedad. Una venta solo afecta a terceros una vez inscrita (CCF art. 2322).

Qué profesional consultar

Un notario público formaliza la venta; un abogado inmobiliario (perfil) puede revisar los documentos del título en tu nombre; un perito valuador (perfil) valúa el inmueble; un acreedor hipotecario (perfil) tramita el crédito. Verifica tú mismo el registro de cada uno ante el organismo oficial.