La zona restringida de México: 100 km y 50 km explicados

La definición en los textos

Dos textos federales dicen lo mismo. El artículo 27, fracción I, de la Constitución habla de “una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas”. El artículo 2, fracción VI, de la Ley de Inversión Extranjera (LIE) la repite como la definición legal de “Zona Restringida” y no agrega nada más: ni un mapa, ni una lista de estados, ni una fórmula para medir desde la línea de costa.

Se desprenden dos puntos.

• La cifra de 100 km se refiere a las fronteras (el plural aparece en el texto) y la de 50 km a las playas. Las dos franjas se miden desde líneas distintas y tienen anchos distintos, así que un terreno a 70 km de una playa puede estar fuera de la zona mientras que uno a 70 km de una frontera está dentro.
• Los textos leídos no definen la palabra playas ni dicen desde qué línea de la costa empiezan los 50 km. Por eso existe el procedimiento de duda que se describe abajo.

Quién decide si un terreno está dentro

El artículo 6 del Reglamento de la LIE lo dice en una frase: cuando hay duda sobre si un inmueble está dentro o fuera de la zona, la SRE decide “previa consulta” con el INEGI, el instituto nacional de estadística y geografía.

El artículo 10 A de la Ley agrega una capa municipal. El INEGI debe publicar en el DOF, y mantener actualizada, una lista de los municipios que están:

• totalmente fuera de la zona;
• parcialmente dentro de la zona;
• totalmente dentro de la zona.

La lista importa porque el plazo federal cambia con ella. Para un terreno fuera de la zona en un municipio totalmente fuera, el permiso para comprar se considera otorgado salvo que la SRE publique una negativa en el DOF dentro de cinco días hábiles de la presentación. Para un terreno fuera de la zona pero en un municipio parcialmente dentro, la SRE debe resolver dentro de treinta días hábiles. (El procedimiento está en comprar fuera de la zona restringida.) La lista publicada vigente no estuvo entre las páginas leídas para esta guía, así que verifica con el INEGI o la SRE la situación de un municipio.

La solicitud de fideicomiso también registra la geografía. El Reglamento (art. 9, fracción VII) exige que la solicitud del banco indique la distancia del inmueble a la frontera o a la zona federal marítimo terrestre, la franja de terreno de playa pública a lo largo de la costa (Zona Federal Marítimo Terrestre). Por eso la SRE recibe una distancia medida con cada solicitud de fideicomiso.

Qué cambia dentro de la zona

Para los detalles, consulta el fideicomiso bancario, el convenio con la SRE y comprar a través de una sociedad mexicana.

Lo que la zona no hace

• No impide que un extranjero use, habite o rente una casa en la franja. La ley del fideicomiso define la “utilización y aprovechamiento” (LIE art. 12) como los derechos de usar el inmueble y también de recibir los frutos, los productos y “cualquier rendimiento” de su operación lucrativa a través de terceros o de la institución fiduciaria.
• No cambia con la condición migratoria del comprador. El artículo 3 de la LIE trata la inversión de un residente permanente como inversión mexicana, pero deja expresamente fuera las materias de los Títulos Primero y Segundo, de modo que la regla de la zona restringida sigue aplicándose a los residentes permanentes.
• No fija el precio, los impuestos ni el arancel del notario, que siguen siendo locales.

Qué profesional consultar

Un notario público debe exigir el permiso de la SRE, o la prueba de la presentación cuando la aprobación es tácita, antes de firmar (Reglamento art. 4). Un abogado inmobiliario puede pedir a la SRE que resuelva una duda sobre un terreno. Un topógrafo puede elaborar las medidas y colindancias que exige la solicitud. Pregunta a cada profesional cómo puede verificarse su registro.