ISR por rentas de un inmueble en México para residentes en el extranjero

La regla del artículo 158

El artículo 158 dice que la fuente de riqueza de los ingresos por arrendamiento está en México cuando el inmueble está en México, y trata como ingresos del mismo tipo las contraprestaciones que obtiene un residente en el extranjero por conceder el derecho de uso o goce de un inmueble ubicado en México, aun cuando se deriven de la enajenación o cesión de esos derechos.

El impuesto “se determinará aplicando la tasa del 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna, debiendo efectuar la retención las personas que hagan los pagos”. Escrito como fórmula: impuesto = 25% x renta bruta. Los intereses hipotecarios, el predial, las reparaciones y las comisiones del agente no lo reducen.

Si quien hace los pagos también es residente en el extranjero, el arrendador paga el impuesto mediante declaración ante las autoridades fiscales dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso.

El arrendador debe expedir un comprobante fiscal por la renta. Cuando el ingreso se percibe a través de un fideicomiso, la institución fiduciaria expide el comprobante y hace la retención.

Quién es residente en el extranjero

El artículo 9 del Código Fiscal de la Federación considera residente en México a una persona física que haya establecido su casa habitación en México, y, si además tiene casa habitación en otro lugar, si su centro de intereses vitales está en México (por ejemplo, más del 50% de sus ingresos anuales tiene fuente en México, o sus principales actividades profesionales están ahí). Una persona que vive en el extranjero y tiene una casa de vacaciones en México en la que no vive suele estar del lado de los no residentes, pero decide la prueba fiscal, no la condición migratoria. Quien tenga dudas debe preguntar a la autoridad fiscal (SAT) o a un asesor fiscal.

Comparación con un residente

Un arrendador residente paga impuesto sobre la renta neta con deducciones o con una opción de 35% fijo (ISR por arrendamiento para residentes). El no residente no puede usar esas deducciones conforme al art. 158. Si la vía de base neta del tratado está abierta para la persona, es el único texto leído que cambia la base.

La opción del tratado con Estados Unidos

El artículo 6 del convenio de 1992 entre Estados Unidos y México dice que los ingresos de bienes inmuebles “pueden someterse a imposición en” el Estado donde está situado el bien (traducción libre), incluidos los ingresos de su “uso directo, arrendamiento o uso en cualquier otra forma” (traducción libre). El párrafo 5 añade:

“Un residente de un Estado Contratante que esté sujeto a impuesto en el otro Estado Contratante por ingresos de bienes inmuebles situados en el otro Estado Contratante podrá optar, para cualquier ejercicio fiscal, por calcular el impuesto sobre esos ingresos sobre una base neta, como si dichos ingresos fueran atribuibles a un establecimiento permanente en ese otro Estado. Dicha opción será vinculante para el ejercicio fiscal de la opción y para todos los ejercicios fiscales posteriores, salvo que la autoridad competente del Estado Contratante en el que esté situado el inmueble acepte dar por terminada la opción.” (traducción libre)

En palabras sencillas: un residente de Estados Unidos puede optar, por un ejercicio fiscal, por pagar impuesto sobre la renta neta de gastos, como si el inmueble fuera un establecimiento de negocios. La opción obliga para ese año y los siguientes salvo que la autoridad competente de México acepte terminarla. Esta guía no describe el procedimiento ni los trámites, que los textos leídos no detallan, y no cubre el impuesto de Estados Unidos. No se leyeron los protocolos del convenio de 1992.

Canadá y el Reino Unido también tienen tratados con México; consulta la guía del tratado México-Canadá y la guía del tratado México-Reino Unido. Esta guía no dice si contienen una opción de base neta como la de Estados Unidos; lee esas guías y pregunta a un asesor fiscal.

IVA

El IVA mexicano es independiente del impuesto sobre la renta. El arrendamiento de una casa habitación está exento de IVA, salvo cuando el inmueble está amueblado o se usa como hotel o casa de huéspedes (LIVA art. 20-II). La tasa es de 16% (art. 1). Consulta IVA en rentas amuebladas.

Plataformas

Para rentas contratadas a través de una plataforma en línea existen reglas especiales de retención. Consulta impuestos de rentas por plataformas digitales. Los textos leídos no dicen cómo se gravan, conforme al art. 158, los ingresos por plataforma de un propietario no residente, así que pregunta al SAT.

Puntos prácticos

• El art. 158 pone la retención a cargo de “las personas que hagan los pagos” y, si el pagador es residente en el extranjero, exige que el arrendador presente la declaración dentro de los quince días.
• Conserva el contrato de arrendamiento y los comprobantes: la ley exige un comprobante.
• Un banco fiduciario le dirá al propietario cómo maneja la retención en sus fideicomisos.

Qué profesional consultar

• Un contador fiscalista que conozca las declaraciones de no residentes en México y en tu país de origen.
• Un abogado inmobiliario, para el contrato de arrendamiento y el fideicomiso: página de abogado inmobiliario.
• El ejecutivo fiduciario del banco para los comprobantes y la retención.