ISR por arrendamiento para residentes en México

Qué cuenta como ingreso por arrendamiento

El artículo 114 cubre los ingresos por arrendamiento o subarrendamiento y, en general, por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles “en cualquier otra forma”, y los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Las rentas adeudadas pero aún no cobradas se declaran en el año calendario en que se cobran.

Dos formas de deducir

Opción 1: gastos reales (art. 115). El arrendador puede deducir:

1. El predial del año, las contribuciones locales de mejoras y cualquier impuesto local sobre los ingresos por arrendamiento.
2. El mantenimiento que no implique mejoras, y el agua, si no los paga el inquilino.
3. Los intereses reales pagados por un préstamo usado para comprar, construir o mejorar el inmueble, con factura. El interés “real” es la parte que excede el ajuste anual por inflación.
4. Los sueldos, honorarios y contribuciones relacionadas efectivamente pagados.
5. Las primas de seguros que amparen el inmueble.
6. Las inversiones en construcciones, incluidas adiciones y mejoras.

Opción 2: la deducción fija. El arrendador puede en cambio optar por “deducir el 35% de los ingresos”, en sustitución de las deducciones anteriores. Con esta opción el arrendador puede deducir además el predial del año.

Escrito como fórmulas:

• Opción 1: ingreso gravable = renta - gastos reales deducibles
• Opción 2: ingreso gravable = renta - 35% de la renta - predial

Si el propietario habita una parte del inmueble o presta una parte gratuitamente, las deducciones se reducen proporcionalmente según el área construida. Cuando el inmueble se arrendó solo una parte del año, los conceptos 1 a 5 son deducibles solo por el periodo de arrendamiento o los tres meses anteriores a su inicio.

Pagos mensuales o trimestrales

Conforme al art. 116, el arrendador presenta pagos provisionales a más tardar el día 17 del mes siguiente al periodo. La tasa sale de la tarifa mensual del artículo 106, aplicada al ingreso menos las deducciones de ese periodo (las tarifas mensuales de 2026 están en el Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal; todas las tarifas empiezan en 1.92% y llegan a 35%).

Un arrendador cuyo único ingreso es la renta, y cuya renta mensual no exceda de diez salarios mínimos elevados al mes, puede pagar trimestralmente. Como el artículo transitorio de la Constitución interpreta el salario mínimo como la UMA en las leyes federales, esto es un cálculo, no una cifra citada: 10 x $3,566.22 (el valor mensual de la UMA vigente desde el 1 de febrero de 2026, INEGI) = $35,662.20 al mes. La ley del IVA tiene una opción trimestral equivalente (LIVA art. 5-F).

Retención del inquilino

Cuando el inquilino es una empresa (persona moral), debe retener 10% de la renta como pago provisional, sin deducción alguna, y entregar un comprobante fiscal por el monto retenido. El arrendador acredita esa retención contra el pago provisional. Una empresa puede omitir expedir su propio comprobante si el arrendador expide una factura que muestre el monto retenido.

Inmuebles en fideicomiso bancario

Los extranjeros que tienen una casa en una zona restringida mediante un fideicomiso (un fideicomiso bancario) se rigen por el art. 117. El ingreso se trata como del fideicomitente, la persona que aportó el inmueble al fideicomiso, aunque el beneficiario sea otra persona, salvo en los fideicomisos irrevocables en los que el fideicomitente no puede recuperar el inmueble; entonces es ingreso del beneficiario. El banco fiduciario hace pagos provisionales de 10% de los ingresos de los cuatro meses anteriores, sin deducción, en mayo, septiembre y enero, y entrega un comprobante fiscal a más tardar el 31 de enero. El art. 118 añade que el banco lleva la contabilidad, expide los comprobantes y hace los pagos provisionales. Consulta también rentar un inmueble en fideicomiso.

Otras obligaciones

El art. 118 exige que el arrendador se inscriba ante la autoridad fiscal (RFC), lleve contabilidad conforme al Código Fiscal de la Federación, expida comprobantes fiscales por la renta recibida, presente declaraciones provisionales y anuales, e informe de los cobros en efectivo superiores a $100,000 a más tardar el día 17 del mes siguiente. En un juicio por falta de pago de renta, el juez pide al arrendador que demuestre que expidió los comprobantes y debe avisar al SAT si no lo hizo.

La declaración anual vence en abril del año siguiente (art. 150).

¿La renta está exenta de IVA?

La ley del IVA (art. 20-II) exenta el arrendamiento de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación, pero lo dispuesto en esa fracción “no es aplicable” a los inmuebles que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje. La tasa es de 16% (art. 1).

Qué profesional consultar

• Un contador público para elegir entre las opciones, inscribirse y presentar declaraciones.
• Un abogado inmobiliario para revisar el contrato de arrendamiento: página de abogado inmobiliario.
• Un notario, si el contrato se registra o se protocoliza conforme a la ley estatal: página de notario.