El pago estatal de 5% por la venta de un inmueble en México

Qué dice el artículo 127

El primer párrafo del art. 127 se aplica “con independencia de lo dispuesto en el artículo 126”, es decir, del pago provisional federal. Los contribuyentes que enajenen terrenos, construcciones o terrenos y construcciones hacen un pago por cada operación, aplicando la tasa del 5% sobre la ganancia obtenida en los términos del mismo Capítulo IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Se entera mediante una declaración que se presenta ante “las oficinas autorizadas de la entidad federativa en la cual se encuentre ubicado el inmueble de que se trate”.

Escrito como fórmula:

pago estatal = 5% x ganancia

donde la ganancia es el precio de venta menos el costo actualizado y las demás deducciones del art. 121 (consulta el impuesto sobre la ganancia de capital).

Cómo se acredita

El segundo párrafo establece dos cosas:

1. El 5% pagado es acreditable contra el pago provisional federal hecho por la misma venta conforme al art. 126.
2. Si el 5% excede el pago provisional calculado conforme al art. 126, solo se paga al estado el monto del pago provisional del art. 126. En palabras de la ley, entonces “únicamente se enterará el impuesto que resulte conforme al citado artículo 126” al estado.

Así, la venta genera, al momento de la firma, ya sea un pago estatal de 5% de la ganancia con el resto del impuesto provisional federal, o, cuando el monto provisional federal es menor, un pago estatal limitado a ese monto. Que el vendedor pague al final más o menos depende de la declaración anual, donde “el pago efectuado conforme a este artículo será acreditable contra el impuesto del ejercicio” (último párrafo).

Quién lo calcula y lo presenta

En las ventas consignadas en escritura pública, el tercer párrafo dice que los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios con funciones notariales calculan el pago bajo su responsabilidad y lo enteran en las oficinas autorizadas, en el mismo plazo del pago del art. 126: dentro de los quince días siguientes a la firma de la escritura o de su minuta. También expiden un comprobante fiscal que muestra el monto de la operación y el impuesto pagado. Consulta cómo calcula y paga el notario.

El cuarto párrafo cubre a los vendedores que usan la opción de pago en parcialidades del art. 120 (precio pagado en más de 18 meses): aplican la tasa de 5% a la ganancia determinada conforme a esa opción y presentan la declaración ante el estado en las fechas fijadas por el art. 150 para la declaración anual.

Administración estatal, no federal

La base y la tasa del impuesto provienen de la ley federal; la oficina recaudadora, la plataforma de presentación, los formatos y los canales bancarios son los del estado. La autoridad fiscal de cada estado publica su propio procedimiento. Esta guía no describe el portal de ningún estado, porque esas páginas difieren y no formaron parte de las fuentes leídas. En una escritura firmada ante notario, el notario se encarga de la presentación.

¿También se debe en ventas exentas o de no residentes?

• Exención de casa habitación. El art. 93-XIX-a exenta del impuesto sobre la renta federal el ingreso hasta el tope; el art. 127 no menciona esa exención. Pregunta al notario cómo se maneja el pago estatal en una venta exenta (exención por venta de casa habitación).
• No residentes. El art. 127 se refiere a la ganancia determinada conforme al Capítulo IV, el capítulo de los residentes. El art. 160, que rige a los no residentes, no dice nada sobre un pago estatal. El texto leído no resuelve cómo se trata la venta de un no residente: pregunta al notario (vender siendo residente en el extranjero).

Los impuestos locales son aparte

El artículo 121-III permite al vendedor deducir, entre los gastos de la escritura, “el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles” que haya pagado. Los estados y los municipios fijan sus propios impuestos y derechos sobre las transmisiones, y difieren mucho. El impuesto de adquisición (llamado ISAI o con otros nombres locales) es un costo del comprador, fijado por la ley estatal o municipal.

Qué profesional consultar

• Un notario, que calcula y presenta el pago ante el estado: página de notario.
• Un contador público, para conciliar el pago de 5% con la declaración anual.