Vender una casa en México: costos e impuestos del vendedor

El impuesto federal sobre la ganancia

Las reglas están en la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) federal, en el capítulo de ingresos por enajenación de bienes (arts. 119-126). Para una persona física que vende un inmueble:

• Ganancia = precio de venta menos las deducciones del artículo 121. El texto enumera: el costo comprobado de adquisición, actualizado por inflación y considerado como mínimo 10 % del monto de la enajenación; las construcciones, mejoras y ampliaciones; los gastos notariales, impuestos y derechos pagados en la compra y en la venta, además del impuesto local por la venta; el costo del avalúo; y las comisiones y mediaciones pagadas por el vendedor en la compra o en la venta.
• El costo de la construcción baja con el tiempo. El artículo 124 solo permite restar la parte del costo que corresponde a la construcción, disminuida 3 % por cada año de tenencia, con un piso de 20 % del costo inicial, y luego actualizada. Si la escritura no separa terreno y construcción, se considera que el terreno es 20 % del costo total.
• Promedio. Conforme al artículo 120, la ganancia se divide entre el número de años de tenencia (hasta 20), y esa parte anual se suma a los demás ingresos del año para calcular el impuesto; el resto se grava a una tasa promedio.

Son fórmulas y no doy ningún ejemplo porque tendría que inventar un precio y un costo de compra.

El pago provisional por conducto del notario

Para una venta en escritura pública, el artículo 126 exige un pago provisional que se presenta “dentro de los quince días siguientes” a la firma, y los notarios “calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán”. La tarifa que se usa para el pago se construye con la tarifa mensual del impuesto sobre la renta del artículo 96. Por eso el ISR federal de la venta normalmente se liquida en la notaría, y el monto aparece en la escritura.

El pago estatal de 5 %

El artículo 127 agrega, “con independencia” del pago federal, una tasa de 5 % sobre la ganancia, que se presenta en las oficinas autorizadas del estado donde se ubica el inmueble. Es acreditable contra el pago provisional federal; si lo excede, al estado solo se le paga el monto federal. El notario también calcula este pago. El propio impuesto estatal también es una deducción (art. 121, III) cuando el vendedor calcula después la ganancia. Consulta impuesto estatal sobre la ganancia de un inmueble.

La exención por venta de casa habitación

El artículo 93, fracción XIX, inciso a), exenta la casa habitación (la vivienda principal) del vendedor cuando la contraprestación no excede 700,000 UDIS y la transmisión se formaliza ante notario. El excedente se grava, con las deducciones prorrateadas al excedente. La exención se aplica solo si, en los tres años previos a la venta, el vendedor no vendió otra casa con la misma exención, y el vendedor lo declara bajo protesta de decir verdad ante el notario. El último párrafo del artículo menciona cinco años para la consulta del notario al SAT, lo que es incongruente con la condición de tres años del primer párrafo; conservo la regla de tres años y señalo la incongruencia. Para la explicación completa, consulta la exención por venta de casa habitación.

Vendedores residentes en el extranjero

El artículo 160 fija 25 % del precio total, sin deducción alguna, que retiene el comprador si es residente en México; de lo contrario, el vendedor presenta la declaración dentro de los quince días. Como opción, el vendedor puede aplicar a la ganancia la tasa máxima de la tarifa del artículo 152. La ley exige un representante en México que cumpla con el artículo 174, pero “en las enajenaciones que se consignen en escritura pública no se requerirá representante”; entonces el notario calcula el impuesto. Consulta vender siendo residente en el extranjero.

Documentos que debe presentar el vendedor

Las reglas estatales y locales agregan un costo de papeleo. Dos ejemplos de los textos leídos:

• Ciudad de México: el artículo 27 del Código Fiscal exige constancias de no adeudo de predial y de agua de los últimos cinco años ante el notario antes de otorgar la escritura, y el registro no inscribe sin ellas.
• Benito Juárez, Quintana Roo: el adquirente debe presentar un certificado de no adeudo de predial de la tesorería municipal, vigente a la fecha de la escritura (uno de los documentos que se exigen con la declaración del impuesto de adquisición).
• Venta de un departamento en condominio en la Ciudad de México: el vendedor debe entregar al comprador la constancia de no adeudo del administrador (art. 60), o el comprador comparte las deudas.

Qué profesional consultar

• Un notario calcula el impuesto y lo presenta.
• Un abogado inmobiliario puede leer el contrato de promoción y la situación de adeudos.
• Un perito valuador prepara un avalúo si las partes o el SAT lo necesitan.
• Un agente inmobiliario, con licencia donde el estado lo exija: consulta la guía de licencias de agentes.