Exención de ISR por venta de casa habitación: 700,000 UDIS

La regla en la ley

El artículo 93 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) enumera los ingresos que no se gravan. La fracción XIX a) cubre la venta de “la casa habitación del contribuyente” (la vivienda donde vive el contribuyente) cuando se cumplen dos condiciones: la contraprestación obtenida no excede 700,000 unidades de inversión (UDIS) y la transmisión se formaliza ante fedatario público (un notario u otro funcionario público con funciones notariales).

Del texto se desprenden tres características más:

• El tope es sobre el precio, no sobre la ganancia. Si el precio es mayor a 700,000 UDIS, la ganancia se calcula sobre el excedente, con las deducciones “en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida”. El notario calcula y entera el pago provisional sobre esa parte.
• Una vez cada tres años. La exención se aplica solo si, en los tres años previos a la venta, el vendedor no vendió otra casa con la misma exención, y lo declara bajo protesta de decir verdad ante el notario.
• El notario verifica. El notario debe consultar a la autoridad fiscal (SAT) en su página de internet para saber si el vendedor ya vendió una casa exenta, y reportar la nueva venta con el monto y el impuesto retenido, en su caso.

Qué es la UDI

La UDI (unidad de inversión) es una unidad de cuenta cuyo valor en pesos publica el banco central, Banxico. Su valor cambia a diario con la inflación. Banxico publica los valores por adelantado; el Diario Oficial de la Federación los enumera día por día y da 8.856094 para el 15 de octubre de 2026 (el cuadro CP150 de Banxico muestra la misma serie). Con el valor del 15 de octubre de 2026:

700,000 x 8.856094 = $6,199,266 (cálculo del 15 de octubre de 2026).

El tope debe recalcularse con el valor de la UDI a la fecha de la venta. Como la UDI sube con el tiempo, el tope en pesos también sube.

Qué casa califica

El texto dice “casa habitación del contribuyente”, es decir, la vivienda propia del contribuyente. La ley leída no define en detalle qué prueba de ocupación pide el notario; el notario aplica las reglas del SAT. Una segunda casa, un inmueble en renta o un terreno no están cubiertos por la redacción de la exención.

Una discrepancia que debes conocer

El párrafo del artículo 93-XIX-a que indica al notario consultar al SAT habla de cinco años, mientras que el párrafo que fija la condición habla de tres años. La Resolución Miscelánea Fiscal 2026 (regla 3.11.4) fija la verificación del notario en los tres años previos a la venta. Esta guía sigue la regla de tres años, que es la condición que se enuncia primero en la ley y en la regla.

Propietarios extranjeros: la prueba de residencia fiscal

La exención es para residentes fiscales en México. Para un extranjero, la regla 3.11.3 de la RMF establece cómo se presume la residencia, salvo prueba en contrario. El vendedor debe:

1. Declarar bajo protesta de decir verdad, en la escritura, que es residente fiscal en México conforme al art. 9 del Código Fiscal de la Federación (y a cualquier tratado aplicable).
2. Dar un domicilio fiscal o un domicilio para oír y recibir notificaciones, que nunca puede ser la casa que se vende.
3. Dar su clave del RFC o, en su defecto, la CURP.
4. Acreditar la residencia con la constancia de residencia para efectos fiscales (regla 2.1.3) o, en su defecto, con la cédula de identificación fiscal (regla 2.4.9). Estos documentos se integran al apéndice de la escritura que conserva el notario.

Si el vendedor extranjero no es residente fiscal, la exención no es aplicable y el notario calcula y entera el impuesto conforme al art. 160, que por regla general es 25% del precio bruto (vender siendo residente en el extranjero). Cuando se cumplen las condiciones anteriores, la regla dice que los notarios no son responsables solidarios con el contribuyente salvo prueba en contrario.

Conforme al art. 9 del CFF, en general una persona es residente si estableció su casa en México, con una prueba del centro de intereses vitales si tiene casas en dos países. La regla pide una declaración y una constancia de residencia fiscal, no solo un documento migratorio.

Qué pasa por encima del tope

Si el precio rebasa el tope, la venta es parcialmente gravable. La ganancia sigue el método estándar (ISR por venta de inmueble), con las deducciones prorrateadas según la parte que representa el excedente en el precio. El pago estatal separado de 5% se describe en impuesto estatal sobre la ganancia de un inmueble; el artículo 127 no dice cómo se aplica a una venta parcialmente exenta, así que pregunta al notario.

Qué profesional consultar

• Un notario, que toma la protesta, consulta al SAT y presenta la declaración: página del notario.
• Un contador, para la constancia de residencia (que se obtiene en el SAT) y la declaración anual.