ISR por la venta de un inmueble en México: cómo se calcula la ganancia

Qué se considera una venta

El artículo 119 toma su definición de venta (enajenación) del Código Fiscal de la Federación. Las permutas cuentan como dos ventas. El ingreso es la contraprestación obtenida, incluidas las cantidades pagaderas a crédito; cuando no hay contraprestación, se usa el valor de un avalúo practicado por una persona autorizada por las autoridades fiscales. Las transmisiones por causa de muerte, por donación o por fusión no son ventas para quien transmite (consulta herencia y donación de inmuebles).

La fórmula

Escrita como fórmula, no como ejemplo:

ganancia = precio de venta - (costo de adquisición actualizado + mejoras actualizadas + gastos deducibles actualizados)

El artículo 121 enumera lo que el vendedor puede deducir:

1. El costo comprobado de adquisición, actualizado conforme al artículo 124. Tratándose de bienes inmuebles, el costo actualizado es por lo menos 10% del monto de la enajenación.
2. Las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones, actualizadas. Se excluyen los gastos de mantenimiento y reparación.
3. Los gastos notariales, impuestos y derechos de la escritura de compra y de la escritura de venta, y el impuesto local por los ingresos de la venta que pague el vendedor. Los honorarios del avalúo son deducibles.
4. Las comisiones y mediaciones pagadas por el vendedor en la compra o en la venta.

Los conceptos 3 y 4 se actualizan desde el mes del pago hasta el mes anterior a la venta.

Terreno, construcción y 3% al año

El artículo 124 divide el costo. El valor del terreno se resta del costo de adquisición y el resto es el costo de construcción. Si la escritura no los separa, se considera que 20% del costo total corresponde al terreno. El costo de construcción se disminuye entonces 3% por cada año transcurrido entre la compra y la venta, y “en ningún caso” puede ser inferior a 20% del costo inicial. El costo disminuido se actualiza por inflación desde el mes de la compra hasta el mes anterior a la venta. Las mejoras reciben el mismo tratamiento. Tratándose solo de terreno, el costo únicamente se actualiza.

El método de actualización usa un índice de inflación; la ley da el periodo y el Código Fiscal de la Federación proporciona la mecánica del factor, que esta guía no reproduce.

Un inmueble recibido por herencia, legado o donación toma el costo y la fecha del autor de la herencia o del donante (art. 124); si el donante pagó impuesto por la donación, el avalúo que se usó para ese impuesto pasa a ser el costo.

Promedio a lo largo de los años de tenencia

El artículo 120 no grava toda la ganancia de una vez en el rango más alto:

1. Divide la ganancia entre el número de años transcurridos entre la compra y la venta, con tope de 20.
2. Suma esa parte anual a los demás ingresos acumulables del vendedor en el año de la venta y calcula el impuesto con la tarifa anual.
3. Grava el resto de la ganancia a una tasa derivada de la tarifa, ya sea la tasa del año de la venta o el promedio de las tasas de los últimos cinco años.

Si el precio se paga en parcialidades por más de 18 meses y se garantiza el interés fiscal, el impuesto sobre la parte no acumulable puede pagarse en los años en que se recibe el dinero.

El pago provisional del notario

En las ventas en escritura pública el vendedor no paga primero. El artículo 126 exige un pago provisional por operación: la ganancia se divide entre los años de tenencia (máximo 20), se aplica la tarifa y el resultado se multiplica de nuevo por el mismo número de años. Los notarios “calcularán el impuesto bajo su responsabilidad” y lo pagan dentro de los quince días siguientes a la firma (formato R46, regla 3.15.15 de la RMF). La tarifa provisional 2026 (Anexo 8 de la RMF, parte A.I) empieza en 1.92% sobre los primeros $10,135.11 y su tasa máxima es 35% sobre $5,107,703.93 de la ganancia anualizada.

El pago provisional se acredita después en la declaración anual. Junto con él se hace un pago estatal de 5%; consulta impuesto estatal sobre la ganancia de un inmueble.

Pérdidas y avalúos

Una pérdida por vender un inmueble puede compensarse contra otros ingresos, salvo sueldos y otras categorías, en el año de la venta y los tres años siguientes, con una fórmula que divide la pérdida entre los años de tenencia (máximo diez para pérdidas; art. 122).

La autoridad fiscal puede ordenar o aceptar un avalúo. Si excede el precio pactado en más de 10%, toda la diferencia se considera ingreso del comprador, y el costo del comprador aumenta en la misma cantidad (art. 125).

Residentes en el extranjero y exención de casa habitación

Un vendedor que no es residente fiscal en México no usa este cálculo por regla general: lo que se aplica es 25% del precio bruto (vender siendo residente en el extranjero). La casa habitación de un residente está exenta hasta un tope (exención por venta de casa habitación).

Qué profesional consultar

• Un notario, que calcula el pago provisional y el pago estatal en la firma: página del notario.
• Un contador para la declaración anual y la elección del promedio.
• Un perito valuador si hace falta una valuación: página del perito valuador.