Herencia y donación de inmuebles en México: impuesto sobre la renta

Las exenciones federales

El artículo 93 enumera los ingresos por los que no se paga impuesto sobre la renta:

• Fracción XXII: los ingresos “que se reciban por herencia o legado”.
• Fracción XXIII, donativos, en tres casos:
  • a) Entre cónyuges, o los que perciban los descendientes de sus ascendientes en línea recta, “cualquiera que sea su monto”.
  • b) Los que perciban los ascendientes de sus descendientes en línea recta, siempre que los bienes recibidos no se enajenen o se donen por el ascendiente a otro descendiente en línea recta.
  • c) Los demás donativos, siempre que el valor total de los recibidos en un año de calendario no exceda de tres veces el salario mínimo elevado al año. Por el excedente se paga impuesto.

El artículo transitorio de la Constitución sobre el salario mínimo dice que las referencias a él como unidad de cuenta en las leyes federales se entienden referidas a la Unidad de Medida y Actualización (UMA). La UMA anual vigente desde el 1 de febrero de 2026 es de $42,794.64 (INEGI). Como cálculo: 3 x $42,794.64 = $128,383.92. La ley habla del salario mínimo “del área geográfica del contribuyente”; la conversión a UMA es la regla de la Constitución, y la cifra debe verificarse con el SAT.

Ninguna es una “venta” para quien transmite

El artículo 119 dice que las transmisiones de propiedad de bienes “por causa de muerte, donación o fusión de sociedades” no se consideran ingresos por enajenación. Por lo tanto, quien transmite el bien no declara ganancia.

Lo que asume el heredero o donatario: costo y fecha

El artículo 124 dispone que, en los bienes adquiridos por herencia, legado o donación, el costo de adquisición, para calcular una ganancia posterior, es el costo que pagó el autor de la sucesión o el donante, y la fecha de adquisición es la de ellos. Si el donante a su vez lo había recibido a título gratuito, la regla se remonta otra vez. Cuando se pagó impuesto por la donación, el valor de avalúo usado para ese impuesto pasa a ser el costo, y la fecha de pago de ese impuesto pasa a ser la fecha.

Consecuencia, en forma de fórmula: ganancia posterior = precio de venta - costo actualizado (del donante o del fallecido), contando los años desde la fecha del donante. Un periodo de tenencia largo puede aumentar la actualización y el número de años usados para distribuir la ganancia (hasta 20; consulta la guía de ganancias de capital). La reducción anual de 3% del costo de la construcción también corre desde esa fecha original.

El receptor residente en el extranjero: un punto abierto

El artículo 160 (ingresos de residentes en el extranjero por inmuebles) contiene este párrafo: “Tratándose de adquisiciones a título gratuito, el impuesto se determinará aplicando la tasa del 25% sobre el total del valor del avalúo del inmueble, sin deducción alguna; dicho avalúo deberá practicarse por persona autorizada por las autoridades fiscales. Se exceptúan del pago de dicho impuesto los ingresos que se reciban como donativos a que se refiere el artículo 93, fracción XXIII, inciso a), de esta Ley.”

Lo que el texto dice y no dice:

• Exceptúa los donativos entre cónyuges y de ascendientes a descendientes (inciso a). No exceptúa expresamente los donativos de los incisos b) y c).
• No dice si una herencia recibida por un residente en el extranjero es una “adquisición a título gratuito” para este párrafo. El artículo 93-XXII exenta las herencias, pero el art. 160 está escrito para residentes en el extranjero. La cuestión no está resuelta en los textos leídos, y esta guía no afirma una respuesta.
• Quien esté en esa situación debe preguntar a un asesor fiscal mexicano, al notario que lleva la sucesión o al SAT.

Lo que las exenciones no cubren

• Impuestos y derechos locales. El registro de un inmueble heredado o donado, el trabajo del notario y cualquier impuesto estatal o municipal sobre la transmisión varían por estado. Las reglas no se leyeron para esta guía.
• Procedimiento sucesorio. Cómo se abre la sucesión, con o sin testamento, lo rige el código civil de cada estado; consulta testamento en México y juicio sucesorio.
• Impuestos extranjeros. El impuesto sobre herencias o donaciones del país de origen del donante o del heredero queda fuera de esta guía.
• Inmueble en fideicomiso bancario. Los derechos de un beneficiario extranjero de un fideicomiso siguen lo que diga la escritura del fideicomiso; consulta fideicomiso en zona restringida.

Qué profesional consultar

• Un notario público, que prepara la escritura de sucesión o de donación y atiende las obligaciones fiscales: página del notario.
• Un abogado inmobiliario, para el derecho sucesorio y las cuestiones transfronterizas: página del abogado inmobiliario.
• Un contador fiscalista, para el punto del residente en el extranjero y para conservar los registros de costo del donante.