Fideicomiso en zona restringida: cómo funciona para extranjeros

Los tres papeles

El artículo 381 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC) define el fideicomiso: el fideicomitente transmite la propiedad o la titularidad de bienes a una institución fiduciaria, que cumple fines lícitos y determinados. La persona que recibe el beneficio es el fideicomisario.

En la versión para compradores extranjeros, la Ley de Inversión Extranjera (LIE, art. 11) nombra los mismos tres papeles:

• el banco, como fiduciario, necesita un permiso de la SRE para adquirir derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro de la zona restringida;
• el objeto debe ser permitir “la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos”;
• los fideicomisarios pueden ser una sociedad mexicana sin cláusula de exclusión de extranjeros, o personas físicas o morales extranjeras.

Solo pueden ser fiduciarias las instituciones expresamente autorizadas por la ley (LGTOC art. 385). El fideicomiso debe constar siempre por escrito (art. 387), y un fideicomiso sobre un inmueble debe inscribirse en la sección de propiedad del registro público del lugar donde está el terreno; surte efectos frente a terceros desde la fecha de inscripción (art. 388).

Quién tiene el título

El banco. El Reglamento (art. 11, fracción II) exige que la institución fiduciaria conserve la titularidad del inmueble durante toda la vigencia del fideicomiso “sin conceder derechos reales a los fideicomisarios”. El comprador extranjero tiene derechos como fideicomisario: el derecho de usar la casa, de ocuparla y de recibir ingresos de ella (el art. 12 de la LIE incluye frutos, productos y cualquier rendimiento de la operación lucrativa a través de terceros o del banco). Lo que el fideicomisario no tiene es el título legal inscrito en el registro de la propiedad. La escritura que constituye el fideicomiso también debe asentar que el fideicomisario extranjero acepta ser considerado como mexicano respecto de esos derechos y no invocar la protección de su gobierno, bajo pena de perder los derechos en beneficio de la Nación (Reglamento art. 11, fracción I).

Plazo y prórroga

El artículo 13 de la LIE fija un plazo máximo de cincuenta años, “que podrá prorrogarse a solicitud del interesado”. La prórroga se solicita a través del banco, y el Reglamento (art. 12) fija el plazo: dentro de los noventa días hábiles anteriores al término del fideicomiso. La prórroga se otorga mientras subsistan las condiciones del permiso y se hayan cumplido.

Hay dos detalles que se pasan por alto fácilmente.

• La LGTOC tiene su propio tope de 50 años en el artículo 394, pero ese aplica a los fideicomisos cuyo beneficiario es una persona moral que no es un organismo de derecho público ni una institución de beneficencia. El tope para extranjeros viene de la LIE, no de ese artículo.
• La presentación tardía tiene un costo: una solicitud tardía de prórroga del permiso de fideicomiso es una línea aparte en la ley de derechos ($10,615 en 2026; consulta costo y plazo del permiso).

Condiciones que se imponen a todo fideicomiso

El artículo 11 del Reglamento enlista las condiciones que debe respetar el contrato de fideicomiso. En palabras sencillas:

• Informe anual. El banco presenta a la SRE, a más tardar en abril de cada año, un informe sobre los fideicomisos autorizados en los que se sustituyó a la fiduciaria, se designaron fideicomisarios sustitutos o se cedieron derechos de fideicomisario a personas extranjeras o a sociedades mexicanas que admiten extranjeros (inmuebles para uso residencial).
• Deber de información. Los fideicomisarios deben informar al banco si se están cumpliendo los fines, y el banco debe informar a la SRE cuando lo solicite, si hay motivos para pensar que no se respetan las condiciones del permiso. El banco tiene entonces sesenta días hábiles para subsanar un incumplimiento después de que la SRE se lo notifique.
• Permiso previo para cualquier ampliación de los fines o cambio de fin.
• Aviso de terminación a la SRE dentro de los cuarenta días hábiles siguientes a que termine el fideicomiso.
• Terminación forzosa. Si un incumplimiento no se subsana, las partes convienen en dar por terminado el fideicomiso a solicitud de la SRE dentro de los 180 días siguientes a la notificación.

El permiso por sí mismo no exime del cumplimiento de las reglas de desarrollo urbano y ordenamiento ecológico de la localidad, ni de los criterios de sustentabilidad ambiental y demás disposiciones legales.

Sucesión y sustitutos

La solicitud de permiso enlista al fideicomisario, a los fideicomisarios en segundo lugar y a los fideicomisarios sustitutos, con su nacionalidad (Reglamento art. 9). La LGTOC (art. 394) prohíbe los fideicomisos secretos y los que transmiten el beneficio a personas sucesivas a la muerte de cada una, salvo que la sustitución favorezca a personas vivas o concebidas a la muerte del fideicomitente. Cómo se transmite un fideicomiso por fallecimiento depende de la escritura del fideicomiso y de la ley sucesoria del estado. Lee la escritura y pide al notario que te la explique.

Qué extingue un fideicomiso

La LGTOC (art. 392) enlista las causas, entre ellas el cumplimiento del fin, la imposibilidad, el acuerdo por escrito entre fideicomitente, fiduciaria y fideicomisario, y la revocación por el fideicomitente si se reservó expresamente ese derecho. Tras la extinción, salvo pacto en contrario, el bien pasa al fideicomitente o al fideicomisario según el caso (art. 393), y tratándose de inmuebles basta con que el banco así lo declare y que la declaración se inscriba en el registro.

Qué profesional consultar

El área fiduciaria de un banco es la única contraparte que puede tener el título. Un notario (notario público) formaliza la escritura y verifica el permiso. Un abogado inmobiliario (abogado inmobiliario) puede leer el contrato de fideicomiso. Esta página expone lo que dispone la ley; no sugiere que un fideicomiso sea la vía correcta para ti.