Comprar un inmueble mexicano a través de una sociedad: qué dice la ley

Los dos tipos de sociedad mexicana

La LIE distingue dos cláusulas estatutarias (art. 2, fracción VII y art. 15):

• Cláusula de exclusión de extranjeros: la sociedad no admitirá inversionistas extranjeros, directa o indirectamente, como socios o accionistas, ni sociedades que admitan extranjeros.
• Cláusula de admisión de extranjeros: los estatutos incluyen en cambio el convenio de la fracción I del artículo 27 de la Constitución. Conforme al Reglamento (art. 14), es un convenio expreso, parte de los estatutos, por el cual los socios extranjeros actuales y futuros se comprometen ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) a ser considerados como nacionales respecto de sus acciones, de los bienes, derechos y concesiones de la sociedad, y de los contratos que esta firme. Incluye la renuncia a la protección de sus gobiernos bajo pena de perder los derechos en beneficio de la Nación.

Cuando se constituye una sociedad, la Secretaría de Economía autoriza la denominación, y los estatutos deben contener una de las dos cláusulas (LIE art. 15). El artículo 16 A obliga a la Secretaría a resolver esas solicitudes en dos días hábiles. Una sociedad que pasa de la exclusión a la admisión debe notificarlo a la SRE dentro de treinta días hábiles (art. 16).

El artículo 10 permite que ambos tipos de sociedad adquieran el dominio de bienes inmuebles en el territorio nacional. La diferencia aparece en la zona restringida.

Dentro de la zona: la línea residencial

Para una sociedad cuyos estatutos contienen el convenio, el artículo 10 de la LIE dice:

• Uso no residencial. Puede adquirir el dominio directo, pero debe avisar a la SRE dentro de los sesenta días hábiles siguientes a la adquisición (fracción I). Conforme al Reglamento (art. 7), el aviso contiene la ubicación y la descripción del inmueble, una descripción clara de los usos que se le darán y una copia de la escritura. El derecho por un aviso en 2026 es de $1,475, y de $11,330 si se presenta extemporáneamente (Ley Federal de Derechos art. 25, fracciones X y XI d).
• Uso residencial. Solo puede adquirir “derechos” sobre el inmueble, de conformidad con el capítulo relativo a los fideicomisos (fracción II). Ese capítulo es el fideicomiso bancario; consulta cómo funciona el fideicomiso.

La regla de la Constitución es la misma para todos los extranjeros, así que la vía de la sociedad no abre la propiedad residencial directa dentro de la faja.

Qué cuenta como residencial

El artículo 5 del Reglamento define un inmueble “con fines residenciales” como uno “destinado exclusivamente a vivienda para uso del propietario o de terceros”. Después enumera, “De manera enunciativa pero no limitativa”, los inmuebles que se tratan como no residenciales:

• los inmuebles de tiempo compartido;
• los destinados a una actividad industrial, comercial o turística y que, al mismo tiempo, se usen con fin residencial;
• los adquiridos por instituciones de crédito para recuperar adeudos;
• los que pertenecen a sociedades cuyo negocio es desarrollar y vender bienes inmuebles, hasta que se vendan a terceros;
• en general, los inmuebles que se usan en actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, pesqueras, forestales y de servicios.

Del texto se desprenden dos consecuencias. Una casa que se usa como vivienda pero que además se explota como negocio turístico cae del lado no residencial según la redacción del Reglamento. Y en caso de duda, la SRE debe responder una consulta sobre el punto en diez días hábiles; si pasan los diez días sin resolución, se considera que el inmueble realiza actividades no residenciales. Esa regla del silencio corre en sentido opuesto a la regla de aprobación tácita de los permisos de fideicomiso, por lo que no deben confundirse.

Sanciones por arreglos simulados

El artículo 38 de la LIE fija multas. Dos son relevantes aquí. Fracción V: la simulación de actos para permitir que extranjeros, o sociedades sin cláusula de exclusión, gocen o dispongan de bienes inmuebles en la zona restringida, en contravención a los Títulos Segundo y Tercero de la Ley, se sanciona con una multa “hasta por el importe de la operación”. Fracción IV: la omisión o la presentación tardía o incorrecta de obligaciones de registro, informe o aviso se sanciona con una multa de treinta a cien salarios mínimos diarios (que se leen como unidades de UMA, conforme al decreto constitucional que sustituyó al salario mínimo como unidad de cuenta). La UMA de 2026 es de $117.31 diarios, vigente desde el 1 de febrero de 2026 (INEGI).

Registro de la sociedad

Una sociedad mexicana en la que participa inversión extranjera debe inscribirse en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (LIE art. 32, fracción I); consulta el RNIE explicado. Los notarios deben pedir la constancia de inscripción en los actos en que intervenga una persona obligada a inscribirse (art. 34).

Qué profesional consultar

Un notario (notario público) constituye la sociedad y formaliza la compra. Un abogado inmobiliario (abogado inmobiliario) puede explicar las cláusulas y la clasificación del uso. Un contador público se encarga de las declaraciones fiscales de la sociedad. Verifica tú mismo el registro de cada profesional.