Rentar una casa que está en un fideicomiso en México

Qué dice la ley del fideicomiso sobre el uso

El artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera (LIE) permite que el banco adquiera derechos en la zona restringida cuando el fin del fideicomiso es permitir “la utilización y el aprovechamiento” del inmueble sin constituir derechos reales sobre él. El artículo 12 define la expresión: los derechos al uso o goce del inmueble “incluyendo en su caso, la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, a través de terceros o de la institución fiduciaria”. El texto nombra la operación “a través de terceros” o del banco, así que arrendar a un inquilino cabe dentro de sus palabras.

La línea residencial

El mismo Reglamento que respalda la renta contiene un límite. El artículo 5 define el inmueble residencial como el “destinado exclusivamente a vivienda para uso del propietario o de terceros”. Arrendar la casa a un inquilino que vive en ella encaja en las palabras “o de terceros”.

Después, el Reglamento enumera, como ejemplos de inmuebles no residenciales, los que se usan para una actividad industrial, comercial o turística y, al mismo tiempo, para fines residenciales. Una casa rentada a huéspedes de estancia corta como negocio puede caer en esa redacción. El Reglamento también dice que, ante cualquier duda sobre si un inmueble es residencial, la SRE responde una consulta en diez días hábiles; si ese plazo vence sin resolución, se considera que el inmueble se destina a actividades no residenciales. Los textos leídos no dicen cómo clasifica la SRE la renta de corta estancia de una casa dentro de la zona, así que esa pregunta debe ir a la SRE antes de apoyarte en ella.

Otras dos reglas del Reglamento (art. 11) importan para cualquier cambio de planes:

• se necesita un permiso previo de la SRE para ampliar o cambiar los fines del fideicomiso;
• el banco debe informar a la SRE cuando esta lo solicite si hay motivos para pensar que no se cumplen las condiciones del permiso, y tiene sesenta días hábiles para subsanar un incumplimiento después de la notificación.

Lee la cláusula de fines de tu contrato de fideicomiso, que es el primer lugar donde se ve qué uso cubre el permiso.

Quién presenta el impuesto

La Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) trata los fideicomisos que otorgan el uso o goce de bienes inmuebles en dos artículos, uno para cada situación fiscal del fideicomisario.

Fideicomisario residente fiscal en México (art. 117). El ingreso se atribuye al fideicomitente aunque el fideicomisario sea otra persona, salvo en los fideicomisos irrevocables en los que el fideicomitente no tiene derecho a readquirir el inmueble; en ellos el ingreso corresponde al fideicomisario desde el momento en que el fideicomitente pierde ese derecho. El banco hace pagos provisionales por cuenta de quien tenga derecho al ingreso: en mayo, septiembre y enero, a razón de 10 % del ingreso del cuatrimestre anterior, sin deducciones. A más tardar el 31 de enero el banco entrega a quien corresponda el comprobante fiscal del ingreso, de los pagos provisionales y de las deducciones del año calendario anterior.

Fideicomisario residente en el extranjero (art. 158). El ingreso por otorgar el uso o goce de inmuebles ubicados en México tiene fuente de riqueza en México. El impuesto es de 25 % sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna, y lo retiene quien paga. Cuando el ingreso pasa por un fideicomiso, “será la institución fiduciaria quien expida el comprobante fiscal y efectúe la retención”. El segundo párrafo del artículo 158 también considera comprendida la contraprestación que obtiene un residente en el extranjero por conceder derechos de uso o goce sobre un inmueble en México, aun cuando provenga de vender o ceder esos derechos.

La única excepción a la regla de 25 % sobre el bruto que se encontró en las fuentes leídas está en el tratado con Estados Unidos; consulta la guía del tratado México-Estados Unidos. Las reglas completas están en ISR por rentas de residentes en el extranjero y en ISR por arrendamiento de residentes.

IVA y plataformas

La ley del IVA (art. 20, fracción II) exenta el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación, pero la exención no se aplica a los inmuebles o partes de inmuebles que se proporcionen amueblados, ni a los que se usen como hoteles o casas de huéspedes. Por lo tanto, una renta amueblada causa IVA; consulta el IVA en la renta de casa amueblada. Para las estancias reservadas por una plataforma en línea, consulta los impuestos de la renta por plataformas digitales.

Otras condiciones

• Inscripción. El banco inscribe el fideicomiso en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras: el RNIE explicado.
• Reglas locales. El código civil del estado rige el contrato de arrendamiento, y el municipio o el reglamento del condominio pueden restringir o regular las estancias cortas. Esas reglas son locales y no se tratan aquí.
• Facturas. La LISR (art. 118) obliga a quienes obtienen ingresos por arrendamiento como residentes a expedir comprobantes fiscales y llevar contabilidad; el banco factura los ingresos del fideicomiso.

Qué profesional consultar

Un contador público puede calcular las declaraciones según tu situación. El departamento fiduciario del banco se encarga de la retención y del comprobante fiscal. Un abogado inmobiliario puede leer la cláusula de fines del fideicomiso y el contrato de arrendamiento. Verifica tú mismo el registro de cada profesional.