Comprar un inmueble en México siendo extranjero: las reglas

El punto de partida constitucional

La fracción I del artículo 27 de la Constitución otorga el derecho a poseer tierras y aguas a los mexicanos por nacimiento o por naturalización y a las sociedades mexicanas. El Estado puede conceder el mismo derecho a los extranjeros si convienen ante la SRE en considerarse como nacionales respecto de ese bien y en no invocar la protección de sus gobiernos. La pena por incumplir ese convenio es la pérdida del bien en beneficio de la Nación. El mismo párrafo dice después que en la faja de 100 km y la de 50 km los extranjeros “por ningún motivo” podrán adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.

La Ley de Inversión Extranjera (LIE) convierte esto en procedimientos. Un detalle sorprende a muchos compradores: el artículo 3 trata la inversión de un extranjero con la calidad de residente permanente como inversión mexicana, pero excluye las materias de los Títulos Primero y Segundo de la Ley. El Título Segundo es el relativo a la adquisición de bienes inmuebles y a los fideicomisos. Por lo tanto, convertirse en residente permanente no levanta la regla de la zona restringida.

Las tres situaciones

No siempre es evidente si un terreno está dentro de la zona. El Reglamento (art. 6) dice que, en caso de duda, la SRE decide después de consultar al INEGI; consulta la zona restringida explicada.

De la oferta al título inscrito

La secuencia siguiente es el marco federal. El estado fija los detalles.

1. Verifica la zona. Todo lo demás depende de ello.
2. Obtén el permiso o presenta el convenio. En un fideicomiso, el banco solicita el permiso a la SRE; en una compra fuera de la zona, el comprador presenta el convenio. El Reglamento (art. 4) exige que el notario solicite el permiso antes de firmar, o, cuando la aprobación es tácita, la prueba de que la solicitud fue presentada, y que lo haga constar en la escritura. Consulta costo y plazo del permiso.
3. Acredita tu condición migratoria. La Ley de Migración (art. 65) exige que los extranjeros acrediten una condición migratoria regular en los actos jurídicos que requieran la intervención de un notario en cuestiones inmobiliarias. El Reglamento (art. 8) pide la misma prueba para las compras fuera de la zona. Ningún texto leído dice que un visitante en situación regular tenga prohibido comprar; pregunta al notario qué exige el estado.
4. Firma la escritura ante el notario. La escritura es un instrumento público, la escritura pública, elaborada por un notario público (un abogado de alto nivel nombrado por el estado). El código civil del estado rige su forma, por lo que el umbral a partir del cual la escritura es obligatoria no es el mismo en todos los estados.
5. Inscríbela. La escritura se inscribe en el registro público de la propiedad del estado.
6. Informa donde se requiera. Un fideicomiso debe inscribirse en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras; consulta el RNIE explicado.

Los impuestos que enfrenta el comprador

Al comprar, el impuesto de adquisición (impuesto sobre adquisición de inmuebles, ISAI, con otros nombres en algunos estados) es un impuesto local. La Constitución (art. 115, IV) da a los municipios los ingresos de los impuestos que los estados fijan sobre la propiedad inmobiliaria, su traslación y su mejora, por lo que la tasa y la base difieren entre municipios. Usa la calculadora de gastos de escrituración y las páginas por estado.

Los impuestos federales aparecen después: el impuesto sobre la renta por rentas y por la venta, y el IVA sobre las rentas de casas amuebladas. Los tratados con Estados Unidos, Canadá y el Reino Unido se tratan en guías separadas: Estados Unidos, Canadá, Reino Unido. Los impuestos de tu país de origen quedan fuera del alcance de este sitio.

Qué profesional consultar

Un notario (notario público) formaliza la escritura y verifica los permisos antes de firmar. Un abogado inmobiliario (abogado inmobiliario) lee el título y los contratos. El departamento fiduciario de un banco se encarga del fideicomiso. Un contador público puede explicar las declaraciones fiscales. Verifica tú mismo el registro de cada profesional.