Tratado fiscal México-Estados Unidos: rentas y ganancias de inmuebles en México

Artículo 6: ingresos de bienes inmuebles

El artículo 6 del convenio dice, en lo esencial, lo siguiente (texto del convenio en la versión del IRS).

• Párrafo 1. Los ingresos que un residente de un Estado obtiene de bienes inmuebles, “incluyendo los ingresos de la agricultura o la silvicultura” (traducción libre), situados en el otro Estado “pueden someterse a imposición en ese otro Estado” (traducción libre). Por lo tanto, México puede gravar la renta que un residente de Estados Unidos obtiene de una casa en México.
• Párrafo 2. “Bienes inmuebles” tiene el significado que le da la ley del Estado donde está el bien. El término incluye siempre los bienes accesorios, el ganado y el equipo agrícolas, los “derechos a los que se aplican las disposiciones del derecho general relativo a la propiedad inmueble” (traducción libre), el usufructo y los pagos por la explotación de yacimientos minerales y recursos naturales. Los buques, las embarcaciones, las aeronaves y los contenedores no son bienes inmuebles.
• Párrafo 3. El párrafo 1 se aplica a los ingresos derivados de “la utilización directa, el arrendamiento o la utilización en cualquier otra forma” (traducción libre) del bien.
• Párrafo 4. Lo mismo se aplica a los ingresos de bienes inmuebles de una empresa y a los ingresos de bienes inmuebles que se usan para prestar servicios personales independientes.
• Párrafo 5. Un residente de un Estado que está sujeto a impuesto en el otro por ingresos de bienes raíces “puede optar, para cualquier ejercicio fiscal, por calcular el impuesto sobre esos ingresos en base neta como si tales ingresos fueran atribuibles a un establecimiento permanente en ese otro Estado” (traducción libre). La opción es obligatoria para el año en que se ejerce y para todos los años siguientes, salvo que la autoridad competente del Estado donde está el bien acepte darla por terminada.

Como el párrafo 2 remite la definición a la ley mexicana, la cuestión de cómo clasifica la ley mexicana un derecho que se tiene a través de un fideicomiso bancario es una cuestión de derecho mexicano, no una que responda el tratado.

Cómo se une el párrafo 5 con la ley mexicana

La regla interna para un residente en el extranjero está en el artículo 158 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR): impuesto de 25 % del ingreso obtenido, sin deducción alguna, retenido por quien paga; en un fideicomiso, el banco expide el comprobante y retiene. La opción del tratado es lo que cambia la base de bruta a neta para un residente de Estados Unidos. El texto de la LISR no describe la mecánica de la opción, y los procedimientos para ejercerla no se leyeron para esta guía. Pregunta a un contador público mexicano o a la autoridad fiscal (SAT) cómo se presenta y se documenta la opción, y ten presente que el texto hace difícil deshacerla.

Los convenios con Canadá y con el Reino Unido que se leyeron para estas guías no contienen un párrafo similar; consulta la guía de Canadá y la guía del Reino Unido.

Artículo 13: ganancias de capital

• Párrafo 1. Las ganancias que un residente de un Estado obtiene de la enajenación de bienes inmuebles, tal como se definen en el artículo 6, y situados en el otro Estado “pueden someterse a imposición en ese otro Estado” (traducción libre).
• Párrafo 2. Para este artículo, los bienes inmuebles situados en el otro Estado incluyen: a) los bienes a que se refiere el artículo 6; b) una participación en una sociedad de personas, fideicomiso o sucesión en la medida en que sus activos consistan en bienes inmuebles ahí situados; c) las acciones de una sociedad residente allí cuyos activos consistan, o hayan consistido, al menos en 50 por ciento de su valor en bienes inmuebles ahí situados; y d) “cualquier otro derecho que permita el uso o goce de bienes inmuebles situados en ese otro Estado Contratante” (traducción libre).
• Párrafo 4. Las ganancias de la venta de acciones u otros derechos en una sociedad residente del otro Estado pueden gravarse allí si el vendedor tuvo, directa o indirectamente, al menos 25 por ciento de su capital durante los 12 meses anteriores.
• Párrafo 7. Las ganancias de la enajenación de cualquier bien no comprendido en los párrafos 1 a 6 son gravables solo en el Estado donde reside el vendedor.

El párrafo 2, inciso d), merece una lectura atenta si tienes tu casa a través de un fideicomiso: la redacción cubre los derechos que permiten el uso o goce de bienes inmuebles en México. Si los derechos de fideicomisario en un fideicomiso son un derecho de ese tipo según la ley mexicana, es algo que el tratado no decide; la venta de esos derechos también cae dentro del alcance de la ley fiscal mexicana (la LISR, art. 158, segundo párrafo, trata la contraprestación por conceder derechos de uso o goce sobre inmuebles en México como ingreso de fuente mexicana, aun cuando provenga de vender o ceder esos derechos). Consulta cómo funciona el fideicomiso.

Lo que el texto del tratado no dice aquí

• Los artículos 6 y 13 usan las palabras “pueden someterse a imposición” (traducción libre). No fijan una tasa mexicana; la tasa y la base vienen de la ley mexicana (para una venta por un residente en el extranjero, 25 % del precio bruto, o una opción sobre la ganancia a la tasa más alta de la tarifa anual, LISR art. 160 y art. 174; consulta vender siendo residente en el extranjero).
• No dicen nada de lo que hace Estados Unidos con el mismo ingreso.
• El archivo del IRS contiene también el protocolo de 1992 y un protocolo adicional firmado en la Ciudad de México el 8 de septiembre de 1994, que modifica solo el artículo 27 (intercambio de información). Cualquier modificación posterior no se leyó para esta guía.

Qué profesional consultar

Un contador público mexicano o un abogado fiscalista puede presentar la opción y el impuesto de la venta. Un notario público calcula el impuesto mexicano de la venta en la escritura. Un abogado inmobiliario puede leer el fideicomiso. Verifica tú mismo el registro de cada profesional.