Vender un inmueble en México siendo residente en el extranjero: el ISR

Quién cuenta como residente en el extranjero

La residencia fiscal no depende de la nacionalidad, de una visa ni de un título de propiedad. El Código Fiscal de la Federación (CFF, art. 9) considera residente en México a la persona física que haya establecido su casa habitación en México. Si la persona también tiene casa habitación en otro país, es residente en México solo cuando en México se encuentra su “centro de intereses vitales”, que el Código presume, entre otros casos, cuando más del 50% de los ingresos totales del año tiene fuente de riqueza en México o cuando el centro principal de sus actividades profesionales está en México. Se presume, salvo prueba en contrario, que las personas de nacionalidad mexicana son residentes.

Esto importa porque los dos regímenes de venta son muy distintos. Un residente paga sobre la ganancia (consulta ISR por venta de inmueble) y puede acceder a la exención de casa habitación (exención del ISR en la venta de casa habitación). Un residente en el extranjero se rige por el artículo 160, que se describe a continuación.

Opción 1: 25% del precio total

El artículo 160 establece que el impuesto se determina aplicando la tasa de 25% sobre el total del ingreso obtenido, sin deducción alguna. Lo retiene el comprador si es residente en México (o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país). Si no se da ninguno de los dos casos, quien vende presenta la declaración y paga dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso.

En la práctica, cuando la venta se hace en escritura pública (la escritura notarial que se firma ante un notario público, designado por el estado y abogado con amplia experiencia), el notario hace el cálculo. La regla 3.15.16 de la Resolución Miscelánea Fiscal (RMF) 2026 dice que los notarios pagan el impuesto definitivo por ventas de residentes en el extranjero con el formato R17, “ISR otras retenciones”.

Como fórmula, no como cita: impuesto = 0.25 x precio total. El costo del inmueble, las mejoras, los gastos notariales y las comisiones del agente no cuentan en esta opción.

Opción 2: la tasa máxima sobre la ganancia

El mismo artículo permite a quien vende y tiene un representante en México optar por aplicar a la ganancia la tasa máxima de la tarifa del artículo 152. La ley escribe dos condiciones:

1. La venta debe constar en escritura pública (o tratarse de certificados de participación inmobiliaria no amortizables).
2. El representante debe cumplir el artículo 174: ser residente en México o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país, conservar la documentación comprobatoria durante cinco años, aceptar voluntariamente la responsabilidad solidaria y contar con bienes suficientes para responder por ella.

El artículo 160 añade que en las ventas que consten en escritura pública no se requiere representante en el país para ejercer la opción. Quien vende (o su representante) debe comunicar al notario las deducciones a las que tiene derecho.

La ganancia se calcula con las reglas para residentes del Capítulo IV del Título IV: el precio de venta menos el costo comprobado ajustado del inmueble, las mejoras, los impuestos y gastos notariales y las comisiones del agente (arts. 121 y 124, explicados en la guía de ganancia de capital). La ley excluye la deducción de pérdidas del último párrafo del artículo 121.

La tasa marginal máxima de la tarifa anual 2026 (RMF 2026, Anexo 8) es de 35.00%, que se aplica por arriba de $5,107,703.93 de ingreso gravable. El texto del artículo 160 habla de “la tasa máxima” y no imprime el 35%.

Una comparación, como fórmula: la opción 2 es más barata cuando 0.35 x ganancia es menor que 0.25 x precio, es decir, cuando la ganancia es menor a alrededor de 71% del precio. Es aritmética sobre las dos tasas, no una recomendación; la elección y sus trámites corresponden a quien vende y al notario.

Pago, plazos y parcialidades

• El notario consigna el impuesto en la escritura y lo paga dentro de los quince días siguientes a la firma, y presenta declaración aunque no haya impuesto a pagar conforme a la opción.
• Si el precio se paga en parcialidades durante más de 18 meses, el impuesto puede pagarse conforme venza cada pago, siempre que se garantice el interés fiscal (art. 160).

Por qué la exención de casa habitación rara vez ayuda a un residente en el extranjero

La exención para la casa habitación de quien vende, hasta 700,000 UDIS, aplica a los residentes fiscales en México. La regla 3.11.3 de la RMF dice que una persona física de nacionalidad extranjera que enajena su casa habitación se presume residente solo después de declarar su residencia fiscal en la escritura y acreditarla con la constancia de residencia para efectos fiscales (regla 2.1.3) o con la cédula de identificación fiscal. De lo contrario, “no será aplicable” la exención y el notario calcula el impuesto conforme al artículo 160. Consulta retención del ISR por el notario en una venta.

Tratados fiscales

México tiene tratados en materia de impuestos sobre la renta con, entre otros países, Estados Unidos. El artículo 13 del convenio de 1992 entre Estados Unidos y México permite gravar las ganancias de bienes inmuebles en el estado donde se encuentran, y lo extiende a los derechos en fideicomisos en la medida en que sus activos sean bienes raíces mexicanos, y a cualquier derecho que permita usar o disfrutar de esos bienes. Esta guía no cubre el impuesto en el país de residencia de quien vende; consulta a la autoridad fiscal de ese país.

Qué profesional consultar

• Un notario público, que calcula y paga el impuesto y protocoliza la escritura: página de notario.
• Un asesor fiscal o contador, para elegir entre las dos opciones y para el lado del país de residencia. Los asesores fiscales no tienen una página de profesión en Payotte.
• Un abogado inmobiliario, para el nombramiento del representante y los poderes notariales: página de abogado inmobiliario.