Cómo calcula y paga el notario el impuesto de una venta en México

Por qué interviene el notario

La venta de una casa normalmente consta en una escritura pública, un documento que redacta y conserva un notario. Los artículos 126, 127 y 160 dan a los notarios, y a “corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales”, una función fiscal: calculan el impuesto, lo hacen constar, lo pagan y expiden un comprobante fiscal que muestra la operación y el impuesto pagado. El Código Fiscal de la Federación (art. 26-I) hace responsables solidarios, hasta por el monto, a quienes deben recaudar o retener un impuesto.

Tres pagos, tres bases distintas

En la primera fila, el impuesto pagado es solo provisional: se acredita en la declaración anual del vendedor. En la tercera fila, el impuesto pagado en la firma es el pago definitivo conforme a la regla 3.15.16 de la RMF.

El plazo y los formatos

La declaración se presenta dentro de los quince días siguientes a la firma de la escritura o de su minuta (art. 126). La regla 3.15.15 de la RMF dice que el pago del vendedor residente se hace en el formato R46 “ISR por enajenación de bienes Inmuebles”, conforme a la ficha de trámite 86/ISR. La regla 3.15.16 dice que los notarios pagan el impuesto del residente en el extranjero con el formato R17 “ISR otras retenciones”.

El notario también debe dar al vendedor la información sobre cómo se hizo el cálculo y expedir el comprobante fiscal. Además, la ley obliga a los notarios a presentar una declaración informativa anual sobre las operaciones del año anterior; los detalles los fija el Código Fiscal de la Federación.

Qué debe aportar el vendedor

La ley y las reglas señalan los siguientes documentos o declaraciones, que el notario utiliza:

• Costo y fecha de adquisición, para calcular la ganancia: la escritura de compra y la prueba de las mejoras, los gastos notariales y las comisiones deducibles conforme al art. 121.
• Identidad fiscal: RFC o CURP para los residentes.
• Para la exención de casa habitación: la declaración, bajo protesta ante el notario, de que no se vendió otra casa exenta en los tres años anteriores. El notario lo verifica en la página del SAT y reporta la venta (regla 3.11.4 de la RMF). Consulta exención por venta de casa habitación.
• Para un extranjero que alega residencia fiscal: una declaración en la escritura de residencia fiscal, un domicilio fiscal que no sea la casa vendida, el RFC o la CURP, y la constancia de residencia del SAT o la cédula de identificación fiscal, anexadas al apéndice de la escritura (regla 3.11.3).
• Para un residente en el extranjero que elige el método basado en la ganancia: las deducciones a las que tiene derecho, comunicadas por el vendedor o su representante al notario (art. 160).

Cuándo aplica el notario el 25%

Si un extranjero no acredita su residencia fiscal en México, la regla 3.11.3 dice que no se aplica la exención y el notario debe calcular y pagar el impuesto conforme al art. 160, es decir 25% del precio total, salvo que el vendedor opte por el método basado en la ganancia. Cuando la prueba está completa, la regla dice que los notarios no son responsables solidarios con el contribuyente por esa venta salvo prueba en contrario.

Ventas en parcialidades

Para escrituras que pactan el pago en parcialidades por más de 18 meses, el art. 160 permite pagar el impuesto conforme vence cada pago, si se garantiza el interés fiscal; el impuesto se paga el día 15 del mes siguiente al vencimiento de cada parcialidad. Para los residentes, el art. 120 prevé una distribución similar para la parte no acumulable de la ganancia.

La parte del estado

El artículo 127 dice que el pago de 5% se presenta en las oficinas autorizadas del estado donde se ubica el inmueble, y que el notario lo calcula en el mismo plazo que el pago federal. Puede acreditarse contra el pago provisional federal de la misma venta; consulta impuesto estatal sobre la ganancia de un inmueble.

Qué profesional consultar

• Un notario, el funcionario que prepara la escritura y las declaraciones: página del notario. La página es para lectores; Payotte no recomienda ni clasifica notarios.
• Un contador, para revisar las cifras antes de la firma.
• Un abogado inmobiliario, para los poderes cuando el vendedor está en el extranjero: página del abogado inmobiliario.