Impuestos por rentas en plataformas digitales en México (tipo Airbnb)

Plataformas comprendidas

El art. 18-B, fracción II, de la LIVA define el servicio: la intermediación entre terceros que ofrecen bienes o servicios y quienes los solicitan, prestada por internet. El art. 18-J se aplica a los residentes en el extranjero sin establecimiento en México que prestan este servicio como intermediarios. El art. 1-A BIS extiende las mismas obligaciones a los intermediarios residentes en México.

IVA: lo que hace la plataforma

El art. 18-J obliga a la plataforma a:

1. Mostrar el IVA por separado en el anuncio, o publicar los precios con la leyenda “IVA incluido”.
2. Cuando cobra el precio y el IVA por cuenta del anfitrión, retener 50% del IVA cobrado a los anfitriones que son personas físicas. La retención es de 100% si la persona física no ha dado a la plataforma su RFC.
3. Enterar la retención con una declaración electrónica a más tardar el día 17 del mes siguiente, expedir una constancia de retención a cada anfitrión y registrarse como retenedor.
4. Enviar a la autoridad fiscal, cada mes y a más tardar el día 10 del mes siguiente, el nombre del anfitrión, su RFC, su CURP, su domicilio fiscal, su cuenta bancaria y CLABE, el monto de las operaciones por anfitrión y, tratándose de hospedaje, la dirección del inmueble.

El anfitrión debe dar esta información a la plataforma (art. 18-J-III).

El art. 18-K exige que los anfitriones señalen el IVA de forma expresa y por separado en el precio. Si una estancia de hospedaje causa IVA o no depende de las reglas generales, incluido el art. 20-II sobre inmuebles amueblados: consulta el IVA en la renta de casa amueblada.

Anfitriones pequeños: la opción de pago definitivo

Los arts. 18-L y 18-M permiten que una persona física que obtuvo hasta $300,000 el año anterior a través de plataformas, y no tiene otros ingresos salvo sueldos e intereses (Capítulos I y VI del Título IV de la ley del impuesto sobre la renta), opte por considerar la retención de IVA como definitiva. Si algunos pagos se cobran directamente a los huéspedes, el anfitrión presenta una declaración mensual a 8% sobre ellos. Condiciones: inscribirse con el RFC, no acreditar gastos contra el 8%, conservar las constancias de retención, expedir facturas, presentar un aviso dentro de los 30 días siguientes al primer pago, y no poder cambiar la opción durante cinco años.

Impuesto sobre la renta: lo que retiene la plataforma

El art. 113-A de la LISR se aplica a las “personas físicas con actividades empresariales” que enajenan bienes o prestan servicios a través de plataformas. La plataforma retiene sobre el total de los ingresos efectivamente recibidos a través de ella, sin IVA:

La retención es un pago provisional. La regla 12.2.5 de la RMF 2026 confirma que la base excluye el IVA e incluye solo lo que la plataforma cobra o paga al anfitrión, no lo que el anfitrión recibe directamente de los huéspedes.

El art. 113-B permite que las personas físicas cuyos ingresos por plataformas el año anterior no excedieron de $300,000 consideren la retención como definitiva, con un aviso al SAT dentro de los 30 días siguientes al primer ingreso; no pueden deducir gastos contra ella.

Pagos directos y otras obligaciones

Para los huéspedes que pagan directamente al anfitrión, este puede aplicar las mismas tasas a todos los ingresos (pago definitivo) si los ingresos totales no exceden de $300,000 (art. 113-A, último párrafo), o acumularlos con los ingresos de la plataforma (regla 12.3.6 de la RMF). El capítulo 12.3 de la RMF abarca a las personas que “concedan hospedaje o el uso o goce temporal de bienes” mediante plataformas, con sus propias declaraciones (por ejemplo la “Declaración de pago del ISR personas físicas plataformas tecnológicas”, a más tardar el día 17 del mes siguiente, y una declaración de IVA equivalente, regla 12.3.14).

Lo que los textos dejan abierto

• Los artículos 113-A y 113-B hablan de personas físicas “con actividades empresariales”. Cómo encajan con el régimen de los arrendadores (Capítulo III del Título IV, ISR por arrendamiento de residentes) no se resuelve en los textos leídos.
• Un propietario residente en el extranjero que renta a través de una plataforma no se trata expresamente en los textos leídos (ISR por rentas de residentes en el extranjero).
• Los impuestos locales sobre hospedaje, el registro o las reglas de zonificación para las rentas de corta estancia los fijan los estados y municipios y no se tratan aquí.

Pregunta al SAT o a un contador público sobre tu caso.

Qué profesional consultar

• Un contador público, para inscribirte con el RFC, elegir entre las opciones y presentar las declaraciones.
• Un abogado inmobiliario, para los derechos del propietario en un condominio o fideicomiso que pueda restringir las estancias cortas: página de abogado inmobiliario.