IVA en la renta de casa amueblada en México

Los dos artículos que importan

Artículo 20, fracción II. “No se pagará el impuesto por el uso o goce temporal de los siguientes bienes: … Inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa-habitación. Si un inmueble tuviere varios destinos o usos, no se pagará el impuesto por la parte destinada o utilizada para casa-habitación. Lo dispuesto en esta fracción no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje.”

Así, la exención tiene dos excepciones escritas en la misma oración: amueblado, y uso como hotel o casa de hospedaje. La ley revisada no dice cuántos muebles hacen que un inmueble esté “amueblado”, ni define “casa de hospedaje”. Un arrendador con dudas debe preguntar a la autoridad fiscal (SAT) o a un contador.

Artículo 9, fracciones I y II. No se paga IVA por la venta de terrenos ni de construcciones destinadas a casa habitación; los hoteles no están cubiertos por esa exención. La venta de una casa queda, por tanto, fuera del IVA, y por eso esta cuestión surge solo en las rentas. Consulta la guía de ganancia de capital para el impuesto sobre la renta en una venta.

Cómo se calcula el impuesto

• La tasa del IVA es de 16% (art. 1). No forma parte de la base: se suma a la renta. El arrendador debe mostrarlo al arrendatario “en forma expresa y por separado”.
• La base es la renta pactada más otras cantidades que se cobren al arrendatario: impuestos, derechos, gastos de mantenimiento, reembolsos, intereses, penas convencionales “o cualquier otro concepto” (art. 23).
• El IVA se paga cuando se cobra la contraprestación, en cada pago (art. 22). Conforme al art. 1-B, los anticipos y los depósitos se consideran cobrados, sin importar el nombre con el que se les designe. Si se devuelve un depósito, el art. 7 permite al arrendador deducirlo en una declaración posterior, siempre que se haga constar que se restituyó el IVA trasladado.
• Como fórmula: IVA mensual por pagar = IVA trasladado sobre las rentas cobradas - IVA acreditable pagado en los gastos (art. 4). El IVA acreditable tiene condiciones en el art. 5, que esta guía no enumera.

Cuando aplica el IVA, una renta R se convierte en R x 1.16 para el arrendatario (una fórmula, no un ejemplo).

Lugar de uso y propietarios residentes en el extranjero

El artículo 21 dice que el uso o goce temporal de un bien tangible se concede en territorio nacional cuando se usa aquí, con independencia del lugar de entrega material o de celebración del contrato. Un departamento amueblado en México se usa en México, así que la regla le aplica. Esta guía no cubre cómo se inscribe o declara un propietario residente en el extranjero; consulta al SAT o a un asesor fiscal. Para el impuesto sobre la renta de los residentes en el extranjero, consulta ISR por rentas para residentes en el extranjero.

Declaración

Art. 5-D: el IVA se calcula por mes de calendario y se paga mediante declaración a más tardar el día 17 del mes siguiente. El pago mensual es el IVA de todas las actividades del mes menos el IVA acreditable y cualquier IVA retenido.

El art. 5-F permite a una persona física cuyo único ingreso sea la renta de inmuebles, con una renta mensual no mayor a diez veces el salario mínimo elevado al mes, calcular el IVA trimestralmente si eligió pagos provisionales trimestrales del impuesto sobre la renta (LISR art. 116). Como las leyes federales ahora entienden el salario mínimo como la UMA, esto es un cálculo: 10 x $3,566.22 (INEGI, desde el 1 de febrero de 2026) = $35,662.20 al mes. Los pagos trimestrales son definitivos.

Rentas de corta duración y por plataformas

Las estancias de tipo turístico suelen estar amuebladas y pueden contar como hospedaje. Las plataformas que intermedian en México tienen sus propias obligaciones de retención de IVA: consulta impuestos de la renta por plataformas digitales.

Consecuencias prácticas

• Un contrato de arrendamiento que no menciona el IVA deja abierto si la renta ya lo incluye. Consulta a un abogado; la ley exige que el IVA se muestre por separado.
• Un arrendador que cobra IVA también tiene obligaciones de impuesto sobre la renta (inscripción, facturas, declaraciones); consulta ISR por arrendamiento.
• Un arrendatario que es empresa puede acreditar el IVA pagado, sujeto al art. 5.

Qué profesional consultar

• Un contador, para decidir si un inmueble está “amueblado” en los términos del art. 20 y para presentar las declaraciones.
• Un abogado inmobiliario, para redactar el contrato con la línea del IVA: página de abogado inmobiliario.