Comprar fuera de la zona restringida de México: el convenio con la SRE

Qué exige la ley

El artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera (LIE) exige que los extranjeros que quieran adquirir inmuebles fuera de la zona restringida presenten antes ante la SRE un escrito en el que convengan lo que dispone la fracción I del artículo 27 de la Constitución, y que obtengan el permiso. El trato constitucional tiene tres partes: tratar el inmueble como se trataría a un nacional, no pedir la protección de tu gobierno respecto de él y aceptar que un incumplimiento significa perder el inmueble en favor de la Nación.

El formato de la propia SRE (FF-SRE-007, formato con fecha del 25 de mayo de 2016) pone la cláusula en estas palabras: el solicitante “conviene ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse como mexicano respecto de dicho inmueble y en no invocar por lo mismo la protección de su gobierno”, bajo pena de “perder en beneficio de la Nación Mexicana, el inmueble que adquiera”. El formato pide los datos del solicitante, la descripción y ubicación del inmueble y la “forma de adquisición y porcentaje”, se presenta en original y dos copias, y debe acompañarse del poder del representante cuando se usa uno y de un documento por separado con la superficie, medidas y colindancias firmado por el representante.

Por qué importa el municipio

El plazo del permiso depende del municipio:

El INEGI publica la lista de municipios en el Diario Oficial. Un terreno puede estar fuera de la franja y aun así estar en un municipio que está parcialmente dentro, y por eso revisar el municipio, no solo el terreno, es el primer paso. Consulta la zona restringida explicada.

El último párrafo del artículo 10 A permite que la SRE publique acuerdos generales que enumeren los casos en que el extranjero presenta solo el convenio por escrito y no necesita el permiso. El texto de cualquier acuerdo de ese tipo vigente no se leyó para esta guía; no supongas que tu compra cae en uno. El notario, que debe revisarlo antes de firmar (ver abajo), te dirá qué vía aplica.

Documentos que pide el Reglamento

El artículo 8 del Reglamento de la LIE establece lo que debe hacer la persona física o moral extranjera:

1. Firmar el convenio ante la SRE para el inmueble específico, “precisando en este último supuesto, la forma y porcentaje de adquisición”.
2. Acreditar la capacidad jurídica. Una persona física debe acreditar, en su caso, su legal estancia en el país y una condición migratoria que permita el acto jurídico. Una sociedad debe acreditar su existencia legal. Los documentos extranjeros deben estar legalizados ante un cónsul mexicano o apostillados, y los documentos en otro idioma deben venir con traducción de un perito traductor.
3. Anexar un documento con la superficie, medidas y colindancias del inmueble.
4. Pagar los derechos de la Ley Federal de Derechos.

Un representante que firme el convenio necesita un poder especial que nombre el convenio y la renuncia, o un poder general para actos de dominio que cumpla los requisitos de la ley. Esto importa a los compradores que están en el extranjero: el poder es un documento aparte, y debe decir lo correcto.

La Ley de Migración (art. 65) exige además, por separado, que los extranjeros acrediten una condición migratoria regular cuando un notario interviene en un asunto inmobiliario.

La revisión del notario antes de firmar

El artículo 4 del Reglamento le indica al notario público (nombrado por el estado, un abogado con experiencia) que exija el permiso antes de firmar la escritura. Cuando la aprobación es tácita porque pasaron los cinco días hábiles, el notario debe exigir la prueba de que el convenio por escrito se presentó ante la SRE y hacer constar en la escritura que operó la aprobación tácita. Por eso la escritura puede tardar más que en una compra entre mexicanos, y por eso conviene poner la fecha de presentación en el calendario de la venta.

Qué profesional consultar

Un notario público revisa el permiso y redacta la escritura. Un abogado inmobiliario puede preparar el convenio y el poder. Un perito traductor se encarga de las traducciones de los documentos extranjeros. Tú puedes verificar el registro de cada profesional.