Impuesto predial en México: cómo lo fijan los municipios

Quién fija el impuesto

El artículo 115, fracción IV, inciso a), de la Constitución federal dice que los municipios “percibirán las contribuciones, incluyendo tasas adicionales, que establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria”. En pocas palabras: el congreso del estado escribe las reglas y la tesorería municipal cobra. La base casi siempre es el valor catastral (la valuación del registro municipal), no el precio que pagaste. Consulta el valor catastral en México para ver cómo se llega a ese valor.

Esta guía lee cuatro textos locales. Son ejemplos, no un mapa del país. Cada uno de los demás municipios tiene su propia ley, por lo general una Ley de Ingresos (la ley anual de ingresos) o una Ley de Hacienda, y es esa la que debes leer.

Cuatro lugares, cuatro diseños

Benito Juárez, Quintana Roo. La Ley de Hacienda municipal (última reforma en el periódico oficial del estado el 10 de diciembre de 2025) fija tasas “al millar” sobre el valor catastral. Para los inmuebles urbanos y suburbanos la tabla marca 6.2 para el terreno baldío y 2.45 tanto para las construcciones habitacionales como para las no habitacionales, ya estén en obra o en funcionamiento. El terreno rústico paga 1.9. La ley hace responsable del valor a la Dirección de Catastro de la tesorería municipal (art. 15). El pago es anticipado, por bimestres, dentro de los primeros diez días de enero, marzo, mayo, julio, septiembre y noviembre (art. 16). El impuesto alcanza también a quien posee el inmueble por promesa de venta o por compraventa con reserva de dominio, aun cuando el contrato haya surgido de una operación de fideicomiso (art. 6, IV b).

Puerto Vallarta, Jalisco. La Ley de Ingresos de 2026 (decreto estatal 30058/LXIV/25) usa una tabla de rangos por bimestre. La fórmula de la ley es ((VF − LI) × T) + CF: toma el valor fiscal (VF), réstale el límite inferior de su rango (LI), multiplica por la tasa marginal (T) y suma la cuota fija (CF). El primer rango va de $0.01 a $584,775.00 con una cuota fija de $0 y una tasa de 0.000250 sobre el excedente; el segundo empieza en $584,775.01 con una cuota fija de $146.20. Pagar el año completo en una sola exhibición da un factor de 0.85 en enero, 0.90 en febrero y 0.95 en marzo y abril (art. 39). Los predios urbanos sin construir pagan una tasa aparte de 0.80 al millar más una cuota fija de $6 por bimestre (art. 38).

Mérida, Yucatán. La Ley de Hacienda municipal (última reforma en el periódico oficial del estado en diciembre de 2024) aplica una tabla de cuota fija más una tasa sobre el excedente del límite inferior. El resultado, o 1.0 veces la UMA si esta es mayor, se divide entre doce, de modo que el impuesto se paga cada mes (art. 47). Cada mes vence dentro de los primeros quince días del mes siguiente, salvo enero, que vence el último día de febrero (art. 48). Quien paga el año completo en enero o febrero obtiene una bonificación de 0.10 (una reducción de 10 %). La misma ley puede cambiar la base a las rentas u otra contraprestación cuando el inmueble se arrienda y eso produce un impuesto mayor (art. 49). Nota el contraste con la ley municipal general de Yucatán, que divide el impuesto anual en seis partes bimestrales: un municipio puede apartarse de la regla estatal.

Ciudad de México. El artículo 130 del Código Fiscal (reforma del 19 de diciembre de 2025) fija una tarifa bimestral en dieciséis rangos, de la A a la P. El rango A cubre valores catastrales de $0.12 a $235,095.02, con una cuota fija de $231.00 más 0.02080 % del excedente; el rango P empieza por encima de $35,629,332.12. El pago cae en febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre (art. 131). Pagar los seis bimestres en enero da una reducción de 8 %, y de 5 % en febrero. El contribuyente determina el valor catastral, por ejemplo con un avalúo, y el avalúo presentado para el impuesto sobre adquisición de inmuebles se toma como base también para el predial (arts. 126-127).

Las deudas siguen al inmueble

La ley local suele condicionar la venta a que la cuenta del predial esté al corriente. En Benito Juárez, Quintana Roo, el comprador debe entregar una constancia de no adeudo expedida por la tesorería municipal, que muestre que la cuenta está al corriente a la fecha de la escritura. En la Ciudad de México, el artículo 27 del Código Fiscal exige constancias de no adeudo de predial y de agua de los últimos cinco años antes de que el notario firme la escritura, y el registro no la inscribe sin ellas. Consulta el certificado de libertad de gravamen para el certificado registral, que es otro.

Si rentas tu inmueble

Los cuatro textos leídos gravan el inmueble, no la nacionalidad de quien lo tiene. El lado del ingreso es aparte: para una persona física residente que arrienda una casa, el artículo 115 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (una ley federal) enumera el predial entre las deducciones de la renta. El ingreso por rentas de los residentes en el extranjero es otro tema, tratado en las guías de impuestos sobre rentas.

Qué profesional consultar

• Un abogado inmobiliario puede leer la ley de ingresos local y el registro catastral y decirte qué aplica a tu inmueble.
• Un notario reúne las constancias de no adeudo y revisa la cuenta al momento de la escritura.
• Un perito valuador prepara la valuación que se usa como base donde la ley local permite un avalúo.

También puedes pedir directamente a la tesorería municipal el estado de cuenta actual.