Valor catastral en México: qué es y para qué sirve

Quién lo fija

Las reglas del impuesto predial están en el nivel municipal: la Constitución (art. 115, IV) da a los municipios los ingresos de los impuestos que los estados establezcan sobre la propiedad inmobiliaria y sobre el cambio de valor de los inmuebles. Dentro de ese marco, cada estado o municipio tiene su propio sistema:

• Ciudad de México. El Congreso emite cada año la relación de valores unitarios del suelo, construcciones, instalaciones especiales y elementos accesorios, que “servirán de base a los contribuyentes para determinar el valor catastral de sus inmuebles”. El código dice que los valores unitarios atienden a los precios de mercado y a las características comunes de los inmuebles de las distintas zonas, referidos a colonias catastrales de condiciones homogéneas (art. 129).
• Guanajuato. La base del impuesto predial es el “valor fiscal”: el que manifiesta el contribuyente aplicando los valores unitarios que cada año establece la ley de ingresos de cada municipio, o el que se determina por avalúo de peritos certificados y autorizados por la tesorería municipal (Ley Hacendaria Municipal, art. 24, en vigor desde julio de 2026).
• Mérida (Yucatán). Cuando la base del impuesto predial es el valor catastral, es el valor que consta en la cédula catastral vigente que expide la Dirección de Catastro municipal conforme al reglamento de catastro de Mérida (art. 45 de la Ley de Hacienda), y la ley estatal de catastro se aplica a lo que no esté cubierto.
• Benito Juárez (Quintana Roo). La Ley de Hacienda municipal se refiere al “valor contenido en una cédula catastral” como una de las bases del impuesto de adquisición (art. 26); la cédula la expide el catastro municipal.

El valor catastral en el impuesto de adquisición

Tres leyes leídas usan el valor catastral como uno de los competidores para la base del impuesto de adquisición:

Por qué importa: si el valor catastral es alto en relación con el precio de la escritura, el impuesto se calcula sobre el valor catastral. Un precio bajo en la escritura no reduce la base. En la Ciudad de México, cuando se adquiere un inmueble que aún está en construcción, los valores catastral y de avalúo se determinan con base en las características estructurales y arquitectónicas del proyecto (art. 116).

El valor catastral y el impuesto anual

La misma cifra normalmente alimenta el predial anual. Consulta impuesto predial. La ley municipal de Othón P. Blanco (Quintana Roo), por ejemplo, permite elegir la base del impuesto entre el valor catastral, el valor de avalúo bancario o el declarado, o la renta que produce el inmueble, tomando en consideración el valor más alto (art. 12). Las tasas y las bases son municipales, así que los detalles de un lugar determinado requieren la ley local.

El valor catastral no es el valor de mercado

Como se fija con tablas y zonas, un valor catastral puede estar muy por debajo o por encima de lo que se venden casas comparables. Tampoco es un avalúo: consulta avalúo de inmueble. Revisarlo antes de firmar te dice desde qué base partirá la oficina de impuestos, y en varios lugares el notario presenta la declaración del impuesto de adquisición (consulta gastos de escrituración).

Cómo conocer el valor catastral de un inmueble

Las leyes leídas hablan de una cédula catastral o de un certificado catastral. Los catastros municipales o las oficinas catastrales estatales los expiden; la ley de derechos de Benito Juárez enumera un cobro por la cédula. Esta guía no leyó los servicios en línea; pregunta a la tesorería municipal o al notario. La ley del notariado de Jalisco que se leyó (art. 84) exige, para los inmuebles no registrados, un certificado catastral de la autoridad municipal para usarlo en la escritura.

Qué profesional consultar

El notario calcula la base del impuesto (función del notario). Un perito valuador (perfil) puede valuar un inmueble para un avalúo fiscal donde se permita.