Terrenos ejidales en México: por qué hay que tener cuidado al comprar

Los tres tipos de tierra ejidal

La ley distingue las tierras según cómo las haya destinado la asamblea:

1. Tierras del asentamiento humano. La asamblea las destina al poblado. El art. 64 dice que son “inalienables, imprescriptibles e inembargables” y que cualquier acto para enajenarlas, prescribirlas o embargarlas será “nulo de pleno derecho”. La excepción son los solares individuales de la zona de urbanización: el art. 68 dice que pertenecen en plena propiedad a sus titulares.
2. Tierras de uso común. Art. 74: “inalienable, imprescriptible e inembargable”, salvo los casos de manifiesta utilidad en que la asamblea las aporta a una sociedad conforme al art. 75, que tiene su propio procedimiento, incluida la opinión de la Procuraduría Agraria.
3. Tierras parceladas. Asignadas a miembros individuales (ejidatarios). Un miembro puede trabajarlas, rentarlas o ceder su uso a terceros sin permiso de la asamblea (art. 79), pero solo puede vender los derechos a otros ejidatarios o avecindados (residentes reconocidos por el ejido) del mismo ejido (art. 80).

Qué exige el art. 80 para una venta válida entre miembros

El art. 80 establece las siguientes condiciones de validez: el convenio escrito de las partes ante dos testigos, ratificado ante notario o ante otro funcionario público; el aviso por escrito al cónyuge y a los hijos del vendedor, que tienen derecho del tanto durante 30 días naturales a partir del aviso; y el aviso por escrito al comisariado ejidal (el órgano ejecutivo del ejido). Una vez realizada la venta, el Registro Agrario Nacional (RAN) la inscribe y expide los nuevos certificados.

Cómo la tierra ejidal se vuelve propiedad privada ordinaria

Los arts. 81-82 describen la salida del régimen ejidal:

1. Cuando la mayor parte de las parcelas de un ejido han sido delimitadas y asignadas, la asamblea (con las formalidades de los arts. 24-28 y 31) puede resolver que los miembros adopten el dominio pleno sobre sus parcelas.
2. El miembro que lo quiera pide al RAN que cancele la inscripción de la parcela. El RAN expide un título de propiedad que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad local.
3. “A partir de la cancelación de la inscripción correspondiente”, las tierras dejan de ser ejidales y quedan sujetas al derecho común (art. 82).

Vender a un extraño exige que esto haya ocurrido. El art. 83 añade que la venta a un no miembro no altera el resto del régimen del ejido.

La primera venta después del dominio pleno

La primera venta de una parcela que se ha convertido activa una secuencia de derecho del tanto (art. 84): los familiares del vendedor, las personas que han trabajado la parcela por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población ejidal, en ese orden, tienen 30 días naturales desde el aviso para ejercerlo. “Si no se hiciere la notificación, la venta podrá ser anulada.” El comisariado y el consejo de vigilancia son responsables de verificar que se cumpla. El art. 86 añade que la primera venta a una persona ajena a la comunidad debe hacerse a un precio no inferior al precio de referencia que fije la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o cualquier institución de crédito, y está libre de impuestos y derechos federales para el vendedor.

Zonas de crecimiento urbano

Cuando la tierra ejidal está en la zona de crecimiento de una población, los arts. 87-89 dicen que su incorporación al desarrollo urbano debe seguir los planes de desarrollo urbano; la venta de esas tierras a terceros debe respetar el derecho de preferencia de los gobiernos estatal y municipal conforme a la Ley General de Asentamientos Humanos (art. 89).

Qué revisar antes de cualquier compra “ejidal” o “agraria”

1. Pide el título o certificado del RAN y el historial registral. El RAN lleva el registro de las operaciones y derechos agrarios sobre la propiedad ejidal y comunal (art. 148); las inscripciones hacen prueba plena dentro y fuera de juicio (art. 150). La misma ley enumera lo que debe inscribirse (art. 152): certificados sobre solares, tierras de uso común y parcelas, planos de las tierras, decretos de expropiación y otros.
2. Verifica que el inmueble esté inscrito en el registro público estatal después del dominio pleno; consulta el registro público de la propiedad y el certificado de libertad de gravamen.
3. Desconfía de un “contrato de cesión de derechos” o de una constancia expedida por el comisariado. Los textos leídos reconocen el certificado y el título del RAN; no tratan como equivalente un papel privado de los directivos del ejido. Pregunta al notario o a un abogado qué documento se está vendiendo.
4. Recuerda que una venta solo surte efectos contra terceros una vez inscrita (Código Civil Federal, art. 2322).
5. Los compradores extranjeros enfrentan además el art. 27 de la Constitución; consulta la zona restringida y el panorama para compradores extranjeros.

Si un terreno concreto es ejidal es una pregunta para el RAN y la Procuraduría Agraria; esta guía no lee sus servicios en línea.

Qué profesional consultar

Un abogado inmobiliario (perfil) con experiencia agraria puede leer los documentos del RAN; el notario (el papel del notario) debe negarse a escriturar lo que la ley no permite.