Comprar en preventa en México: tus derechos ante la PROFECO

A quién cubre

Conforme al art. 73 de la LFPC, los actos relacionados con inmuebles quedan sujetos a la ley solo cuando los proveedores son “fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación”, o proveedores de tiempo compartido. La NOM-247 dice lo mismo para su ámbito de aplicación y lo extiende a todas las personas físicas o morales que comercializan viviendas al público en México. Un vendedor particular queda fuera de este régimen. El agente de un desarrollador queda dentro.

Antes de pagar: lo que el desarrollador debe mostrar

El art. 73 BIS de la LFPC enlista lo que el proveedor debe poner a tu disposición. En una preventa debe exhibir el proyecto ejecutivo de construcción completo y la maqueta. En todos los casos debe proporcionar:

• los documentos que acrediten la propiedad, e información sobre cualquier gravamen, los cuales “deberán quedar cancelados al momento de la firma de la escritura correspondiente”;
• las facultades del vendedor y la autorización del proveedor para vender;
• el estado de los pagos de predial y de servicios;
• para edificios nuevos y preventas, las licencias y permisos de construcción (especificaciones técnicas, seguridad, uso de suelo, materiales, servicios básicos); un edificio usado que no los tenga debe decirlo en el contrato;
• planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones, o un dictamen estructural, o una declaración de por qué no existen;
• las características del inmueble (terreno, superficie construida, estacionamiento, áreas comunes, el porcentaje de copropiedad);
• opciones de pago y el total en cada opción; en caso de crédito, el tipo, una proyección del monto a pagar con intereses, comisiones y cargos;
• el proceso de escrituración y los gastos adicionales al precio (costos de escritura, impuestos, avalúo, administración, apertura de crédito, investigación);
• las condiciones para cancelar.

Compáralos con lo que te entregan. Lo que falte es una pregunta que conviene hacer por escrito.

El contrato

Un contrato que debe registrarse tiene que (art. 73 TER) estar en español (puede estar también en otro idioma, pero en caso de diferencia prevalece el español), expresar los montos en moneda nacional (pueden expresarse también en moneda extranjera), fijar el precio, la forma de pago y los gastos adicionales, dar las fechas de inicio y de entrega, describir las características técnicas y los acabados, indicar los términos de la escrituración y establecer penas convencionales “recíprocas y equivalentes” para ambas partes. El proveedor también debe declarar que la casa estará libre de gravámenes cuando se firme la escritura.

Verifica el registro. El Registro Público de Contratos de Adhesión de la PROFECO permite a cualquiera buscar por el nombre del proveedor, su nombre comercial, el número de registro o la naturaleza del contrato. La NOM-247 exige que la fecha y el número del registro aparezcan en el contrato (numeral 6). El portal no muestra términos de uso aparte. La búsqueda en el registro muestra que un modelo de contrato está registrado; no certifica a la persona.

Anticipos

El numeral 4.4 de la NOM-247 exige que el proveedor entregue un recibo por cualquier anticipo y te informe de antemano que se abona al precio, qué derechos y obligaciones genera, y cómo y cuándo puedes pedir su devolución, incluida cualquier penalización. La devolución solicitada dentro del plazo convenido es sin penalización. La devolución se hace por el mismo medio que el pago, salvo que ambos convengan otra cosa. Si el proyecto de construcción tiene que cambiar, el proveedor debe notificártelo (numeral 4.4); lee lo que sigue en la norma si te afecta.

El derecho a cancelar en 5 días hábiles

El numeral 6, XXI, de la NOM-247 exige que el contrato de adhesión establezca tu derecho a cancelar “dentro de los 5 días hábiles siguientes a su firma”, sin menoscabo de los pagos realizados. El proveedor debe devolver lo que entregaste, descontando los gastos operativos “debidamente comprobables” en que haya incurrido, si las partes así lo estipularon, en un plazo de 5 a 15 días hábiles después del aviso por escrito. La norma entró en vigor 180 días naturales después de su publicación el 22 de marzo de 2022.

Garantías y defectos

El art. 73 QUÁTER de la LFPC fija garantías mínimas contadas desde la entrega real: no menos de cinco años para lo estructural y tres años para la impermeabilización; el mínimo para otros elementos es de un año. Las reparaciones deben ser gratuitas. Conforme al art. 73 QUINTUS, si los defectos persisten después de hacer valer la garantía, el proveedor debe una bonificación de 5 % del valor de la reparación en defectos menores y de 20 % del precio del contrato en los graves (los que afectan la estructura o las instalaciones y perjudican el uso o la seguridad); si los defectos graves siguen sin repararse, puedes pedir un inmueble sustituto o la rescisión con devolución e intereses. El numeral 10 de la NOM-247 repite los porcentajes.

Otros puntos

• El proveedor debe entregar el inmueble en el plazo convenido y con las especificaciones indicadas (art. 74).
• La lista de derechos de quien compra en el Apéndice A de la NOM-247 incluye el derecho a elegir libremente al notario (numeral 14) y a que no se le niegue ni condicione la atención por razones que incluyen la nacionalidad (numeral 13).
• Para un comprador extranjero en la zona restringida, el permiso de la SRE y el fideicomiso son independientes de las reglas de consumo; consulta el panorama.
• Para departamentos, consulta el régimen de condominio.

Qué profesional consultar

Un abogado inmobiliario (perfil) puede comparar el contrato con el art. 73 TER y la NOM-247; el notario (el papel del notario) escriturará la venta. La propia PROFECO atiende las quejas de consumidores.