Comprar un departamento en condominio en México: el régimen de propiedad en condominio

Qué es tuyo

El Código Civil Federal (art. 951) describe el modelo: cada propietario tiene un “derecho singular y exclusivo de propiedad” sobre su departamento, vivienda, casa o local, además de un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes necesarios para su uso. La ley de la Ciudad de México lo repite (arts. 3 y 7): la unidad privativa puede venderse, arrendarse, hipotecarse o gravarse; el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes es “accesorio e indivisible” y no puede venderse, gravarse ni embargarse por separado.

La ley (art. 2) define la unidad privativa como el departamento, vivienda o local más los elementos anexos, como un lugar de estacionamiento o una bodega, pero solo si la escritura constitutiva lo dice. Revisa que tu cajón de estacionamiento y tu bodega estén en la escritura misma y no solo en un folleto de ventas.

Los documentos de un condominio

• La escritura constitutiva. El régimen se crea por escritura pública ante notario (art. 3). Según el art. 9 contiene la declaración del propietario, una descripción de cada unidad privativa con su porcentaje de propiedad (indiviso), el uso del edificio, una descripción de las áreas comunes, los casos en que la escritura y el reglamento pueden modificarse y la obligación de los propietarios de contratar seguros contra sismo, inundación, explosión e incendio con cobertura de responsabilidad civil frente a terceros. Cuando el régimen se crea a partir de una construcción nueva, el notario debe haber visto, entre otros, el último título, la manifestación de construcción y el certificado de uso del suelo, y el desarrollador constituye una fianza.
• El reglamento interno. El reglamento interno “regula el uso de las áreas comunes” y complementa la ley para el edificio en particular (art. 2).
• Inscripción. La escritura constitutiva y las ventas posteriores deben inscribirse en el registro de la propiedad (art. 10); consulta la guía del registro.
• Cambios. Modificar la escritura o el reglamento interno exige una asamblea general extraordinaria, con mayoría simple de los presentes y votos que representen 75 % del valor total del condominio (art. 11).

Pide al notario copias de la escritura constitutiva y del reglamento antes de firmar.

Cuotas y fondo de reserva

Cada propietario debe pagar puntualmente las cuotas que fije la asamblea general (art. 55): un fondo de mantenimiento y administración para los gastos corrientes y un fondo de reserva. El art. 56 dice que las cuotas no están sujetas a compensación ni a defensas personales, con una excepción estrecha para el propietario que demuestre su insolvencia. El pago tardío genera intereses moratorios a la tasa que fije la asamblea o el reglamento interno (art. 59), y el estado de adeudos firmado por el administrador y por el presidente del comité de vigilancia, con los comprobantes y una copia certificada del acta de asamblea, es título ejecutivo (un documento que respalda un cobro judicial rápido). Para los gastos corrientes después de la compra consulta las cuotas de mantenimiento.

La constancia de no adeudo (artículo 60)

Cuando se celebra un contrato traslativo de dominio de una unidad, “el vendedor deberá entregar al comprador una constancia de no adeudo” que cubra las cuotas ordinarias de mantenimiento y administración, la reserva y las cuotas extraordinarias, “expedida por el Administrador del condominio”. El adquirente de cualquier unidad privativa “se constituye en obligado solidario del pago de los adeudos existentes” de la unidad, “excepto en el caso de que el Administrador del condominio hubiere expedido y entregado” la constancia. En la práctica:

1. Pide la constancia al vendedor antes de la escritura; pídela entre los anexos de la escritura.
2. Revisa su fecha: solo prueba la situación del día en que se expidió.
3. Pregunta si se aprobaron cuotas extraordinarias que todavía no se han cobrado. La ley enumera las cuotas extraordinarias entre los conceptos.

Esta es una regla de la Ciudad de México. En otros estados la misma protección puede existir o no; Quintana Roo, por ejemplo, tiene sus propias leyes, que no se leyeron. Pregunta al notario qué aplica donde está el edificio.

Predial de una unidad

Las leyes fiscales municipales suelen valuar cada unidad por separado. La ley de Othón P. Blanco (Quintana Roo) dice que, para los inmuebles bajo el régimen de condominio, la base del impuesto se determina por el valor de cada unidad privativa que resulte de la constitución del régimen (art. 13). Las reglas del predial son municipales; consulta el impuesto predial.

Edificios nuevos y defectos

En la venta de un desarrollador, la ley de protección al consumidor fija garantías mínimas de cinco años para lo estructural, tres años para la impermeabilización y un año para lo demás, contados desde la entrega real (LFPC art. 73 QUÁTER). El desarrollador también debe informarte el porcentaje de propiedad de las áreas comunes (art. 73 BIS, fracción VII). Consulta comprar en preventa.

Qué profesional consultar

El notario revisa la escritura constitutiva y las inscripciones del registro (el papel del notario). Un abogado inmobiliario (perfil) puede comparar el reglamento con tus planes, por ejemplo la renta de corta estancia.