El Registro Público de la Propiedad en México

Qué es el registro y qué contiene

El código enumera lo que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad Inmueble (CCF federal, art. 3042): los títulos por los que se crea, transmite, modifica, limita o extingue el dominio y otros derechos reales sobre bienes raíces; el patrimonio familiar; los arrendamientos por más de seis años o con renta pagada por anticipado por más de tres años; y los demás títulos que la ley ordena registrar. El código de la Ciudad de México (art. 3042) agrega los decretos de expropiación y establece que se registran los arrendamientos de una parte o de la totalidad de un inmueble que rebasen esos mismos límites.

Las oficinas del registro las administran los estados. La ley del notariado de Tabasco, por ejemplo, nombra al Director del Registro Público de la Propiedad y del Comercio entre los funcionarios a quienes el notario debe dar aviso del sello que utiliza (art. 26). La práctica, los derechos y los portales en línea los fija cada estado y no se leyeron para esta guía.

Es abierto al público

El código civil de la Ciudad de México (art. 3001) dice que el registro “será público”: los encargados deben permitir que se enteren de los asientos a quienes lo soliciten, “acrediten o no interés”, y deben expedir copias certificadas, certificaciones de si existen o no asientos sobre un bien y los certificados de gravámenes que exige el art. 3016. Las certificaciones “no podrán ser denegadas”. Otros estados tienen sus propias disposiciones; no des por hecho que la misma regla de acceso rige en todas partes.

Qué hace y qué no hace el registro

• Efecto frente a terceros. Los documentos registrables que no se registran no producen efectos en perjuicio de tercero (CCF art. 3007). La Ciudad de México lo dice así: “sólo producirán efectos entre las partes y no en perjuicio de tercero”.
• Declarativo, no constitutivo. La inscripción “tiene efectos declarativos” (CCF art. 3008): no convierte en válido un acto nulo. El art. 3008 de la Ciudad de México lo dice expresamente.
• Protección de la buena fe. El registro protege los derechos adquiridos por un tercero de buena fe una vez inscritos, aunque después se anule el título de quien los otorgó, salvo cuando la causa de la nulidad resulte claramente del propio registro (CCF art. 3009).
• Presunción. Se presume que un derecho inscrito existe y pertenece a su titular (art. 3010).
• Prelación. La preferencia entre derechos reales sobre el mismo inmueble se determina por la prioridad de su inscripción, sin importar la fecha de su constitución (art. 3013), y el orden de los documentos por la fecha y el número ordinal de su presentación (art. 3015).

La cadena de avisos alrededor de una venta

La secuencia del código federal, art. 3016, es la que hace segura una compra entre la firma y la inscripción:

1. Antes de otorgar la escritura, el notario solicita al registro un certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes. La solicitud funciona como aviso preventivo; el registrador lo anota en el folio del inmueble sin cobrar derechos, y la nota dura 30 días naturales.
2. Después de firmada la escritura, el notario da un segundo aviso dentro de las 48 horas; dura 90 días naturales.
3. Si ese aviso llega dentro de los primeros 30 días, su efecto se retrotrae a la fecha de la primera solicitud. Si la escritura misma se presenta dentro de esos plazos, su inscripción surte efectos frente a terceros desde la fecha del aviso, con el número de asiento correspondiente. Si se presenta tarde, surte efectos solo desde su fecha de presentación.

El código de la Ciudad de México (art. 3016) mantiene la estructura con otros números: el registro debe entregar el certificado en un plazo máximo de siete días; la primera nota dura 60 días naturales; el “aviso de otorgamiento” posterior a la firma dura 90 días naturales, y el código permite presentar la propia escritura, o un formulario electrónico, en lugar del aviso. Otros estados pueden diferir de nuevo; pregunta al notario los plazos del estado donde está el inmueble.

Quién puede presentar

Cualquier persona con interés legítimo, o el notario que autorizó la escritura, puede pedir la inscripción (CCF art. 3018). En la práctica la presenta el notario. El registrador solo puede suspender o negar la inscripción en los casos que la ley permite (el art. 3000 de la Ciudad de México dice que las causas de suspensión o denegación se aplican de manera estricta). Si se rechaza o suspende una presentación, el título puede anotarse de manera provisional (CCF art. 3043, fracción V).

Inscripción previa: la cadena de propiedad

Para inscribir un título, el derecho de quien lo otorga debe estar ya inscrito o anotado, salvo que sea una primera inscripción (inmatriculación) (CCF art. 3019). Por eso debes esperar que el notario se remita al título inscrito del propio vendedor y a sus datos registrales; consulta la escritura pública.

Qué profesional consultar

El notario público presenta la escritura (función del notario); un abogado inmobiliario puede leer por ti el historial registral (perfil). Pregunta al registro estatal cómo obtener un certificado por tu cuenta.