Impuesto sobre adquisición de inmuebles en Nayarit: 2% del valor

Quién fija el impuesto

La Ley de Hacienda Municipal del estado crea el impuesto y establece que se causa aplicando “la tasa del 2% al valor del inmueble y conforme lo establezcan las leyes de Ingresos de los municipios” (art. 40). Luego, la Ley de Ingresos anual de cada municipio repite la tasa y agrega deducciones locales. Para esta guía solo se revisaron dos municipios: Bahía de Banderas (art. 21) y Tepic (art. 14). Los demás municipios del estado no se revisaron; consulta a la tesorería municipal.

La base

Conforme a la ley estatal (art. 43), el valor es el más alto entre el precio pactado, un avalúo comercial y el avalúo de la autoridad catastral. Los avalúos comerciales deben provenir de una institución de crédito, de la dependencia federal de valuación de bienes nacionales, de un corredor público o de una persona con cédula profesional de valuación registrada ante el consejo, y valen seis meses.

Las leyes municipales son un poco más específicas:

• Bahía de Banderas: el más alto entre el precio, el avalúo comercial o el avalúo practicado por el catastro, a la fecha en que se presenta la transmisión ante el departamento de catastro.
• Tepic: el más alto entre el precio, un avalúo bancario o comercial certificado por la autoridad catastral y el valor que resulte de aplicar los valores unitarios catastrales vigentes.

Tasa, mínimo y reducciones

Los mínimos y las reglas de vivienda de interés social no importan para una casa de 3 millones de pesos. La ley de Bahía de Banderas dice además que el impuesto especial universitario de 15%, que se cobra sobre otros impuestos y derechos municipales, no se cobra sobre el impuesto de adquisición (art. 22).

Ejemplos de cálculo

Base igual al precio, tasa oficial de 2%, UMA de $117.31. Los derechos de registro del estado son 131.8 UMA × $117.31 = $15,461.46.

No se incluyen los honorarios del notario ni el avalúo. Consulta Bahía de Banderas, Tepic, la página del estado y la calculadora de gastos de escrituración.

Quién paga, cuándo y el notario

Paga quien compra; en Tepic la ley lo dice expresamente, y en la ley estatal quien vende es responsable solidario del impuesto de quien compra (art. 45). El impuesto se paga dentro del mes siguiente al hecho que lo origina (art. 44): en una compraventa normal, cuando se firma la escritura pública o el acto se inscribe en el registro público. El mismo artículo enumera otros hechos, como una adquisición por fideicomiso conforme al Código Fiscal de la Federación, una venta con reserva de dominio o una promesa de compra que vence.

Cuando la venta se formaliza ante notario, el notario público (designado por el estado, abogado con amplia experiencia) calcula el impuesto “bajo su responsabilidad”, lo hace constar en la escritura y presenta la declaración en la oficina de su domicilio; la declaración se presenta aunque no haya impuesto. Si un avalúo posterior arroja una diferencia, el notario no es responsable solidario de ella (art. 45). Los lotes colindantes comprados en un plazo de 24 meses se tratan como una sola propiedad para cualquier deducción que otorgue una ley municipal (art. 47).

Una regla especial para contratos firmados fuera de Nayarit

Si el contrato se firma en otra parte de México pero el inmueble está en Nayarit, el impuesto igual se paga conforme a las reglas de Nayarit, pero el plazo es de 90 días hábiles desde la fecha del contrato (art. 49). Quien firma en otro estado debe presentar de todos modos la declaración en el municipio de Nayarit.

Los derechos de registro

El artículo 18 de la ley de ingresos estatal 2026 cobra 131.8 UMA por inscribir un documento que transmite la propiedad. También cobra 131.8 UMA por inscribir un fideicomiso, y montos adicionales por cada acto adicional en el mismo instrumento, como una hipoteca o un régimen de condominio. El cobro no depende del precio. Aplica una exención cuando adquiere el estado o la federación.

Trampas

• Un mes es poco. El impuesto se paga dentro del mes siguiente al hecho que lo origina, no después de terminado el registro.
• Dos avalúos. El avalúo propio del catastro puede ser mayor que el comercial; gana el más alto.
• Ley municipal, no solo estatal. Bahía de Banderas y Tepic describen la base con palabras distintas; revisa la del municipio donde está el inmueble.
• Compras por fideicomiso. Una adquisición por fideicomiso bancario es un hecho gravado conforme al art. 44-III; el notario la calcula.
• Registro del fideicomiso. El cobro por inscribir un fideicomiso es tan alto como el de inscribir una escritura.

Qué profesional consultar

Un notario en Nayarit calcula el impuesto, presenta la declaración y sabe qué avalúo aceptará el municipio. Un perito valuador registrado ante el consejo elabora el avalúo comercial. Consulta notario, perito valuador, la explicación del fideicomiso en zona restringida y el panorama general en impuesto sobre adquisición de inmuebles en México.