Impuesto de adquisición de inmuebles en Baja California: Tijuana, Ensenada, Rosarito

Quién fija qué

El artículo 75 Bis B de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California crea el impuesto en todo el estado: quién lo debe, qué actos se gravan (incluidos una compraventa, una promesa de compra en la que el comprador toma posesión, una cesión de derechos de compra, y las aportaciones a un fideicomiso o las transmisiones desde uno que el Código Fiscal federal trata como enajenación), la base, la tasa general de 2% y el procedimiento. Después, la ley de ingresos de cada municipio para 2026 fija, mediante una tabla, el monto a pagar. La ley de Mexicali dice expresamente que su tabla sustituye la deducción y la tasa de las fracciones III y IV del artículo 75 Bis B. Tijuana, Ensenada y Rosarito no dicen nada en un sentido ni en otro, así que la calculadora ignora ahí la deducción estatal de una UMA; con ella, el impuesto en Ensenada sería aproximadamente entre $1,500 y $2,200 menor. Pregunta a la tesorería municipal qué lectura aplica.

La base

La base es el valor más alto de tres (art. 75 Bis B-II): el precio actualizado con el factor del índice nacional de precios al consumidor desde el mes anterior a la adquisición hasta el mes anterior al pago; el valor catastral; y el valor comercial según un avalúo de un perito autorizado por el municipio. Si la autoridad ordena un avalúo y este supera el precio pactado en más de 10%, se desecha el precio y el impuesto se calcula sobre el avalúo. El avalúo debe usar los enfoques de mercado, de costos y de ingresos según corresponda, ser elaborado por un perito valuador registrado ante la oficina recaudadora municipal, y tiene una vigencia de doce meses, salvo que obras modifiquen el inmueble. El municipio debe aprobar o rechazar el avalúo en siete días naturales; si no responde, se acepta la declaración y el impuesto puede revisarse después.

La ley de Ensenada añade que la autoridad fiscal puede usar un avalúo que no sea inferior a los valores unitarios de terreno y construcción de la tabla catastral del municipio para 2026, y que cualquier demérito solo cuenta hasta 30%.

Las tablas de 2026

Cada tabla funciona como una cuota fija más la tasa marginal sobre la parte que excede el límite inferior del rango. El séptimo rango de Tijuana (3.318%) rompe el escalonamiento regular de los demás, y Payotte aplica la tabla tal como se publica.

Ejemplos resueltos (cálculos)

Base igual al precio, tablas oficiales de 2026, UMA de $117.31. Los derechos de registro son $395.02 por el análisis más $12,398.60 por la inscripción, es decir $12,793.62.

Sobre 3 millones de pesos, el impuesto y los derechos estatales suman $81,874 en Tijuana y $89,294 en Ensenada. No se incluyen los honorarios del notario ni el avalúo. Consulta Tijuana, Ensenada, Rosarito, Mexicali, la página del estado y la calculadora de gastos de escrituración.

Quién paga, cuándo, y el notario

El comprador es el contribuyente. El impuesto debe pagarse en la oficina recaudadora municipal donde se ubica el inmueble dentro de los 30 días siguientes al acto que lo genera, en el formato oficial, junto con el avalúo y el documento en que consta la operación (art. 75 Bis B-VII). Los notarios, jueces, funcionarios del registro y cualquier funcionario con fe pública no pueden autorizar ni inscribir una adquisición salvo que el solicitante compruebe que el impuesto está pagado, que las demás obligaciones fiscales del inmueble están al corriente hasta el mes del pago (lo que se acredita con un certificado de no adeudo) y que se han señalado los linderos (mediante un plano o constancia del catastro). El notario que incumpla esto es responsable solidario del impuesto no pagado y queda expuesto a responsabilidad administrativa y penal.

Los derechos de registro

La ley de ingresos estatal de 2026 (art. 12) cobra $395.02 por el análisis del documento y $12,398.60 por la inscripción de un documento que transmite la propiedad, es decir, $12,793.62 fijos por una escritura de compraventa, sin importar el valor. La inscripción de una hipoteca es un cobro aparte (art. 12-IV). No se pagan derechos por inmuebles adquiridos por entes públicos ni por cierta vivienda regularizada.

Casos de tasa cero y exentos

La ley estatal fija una tasa de 0% para donaciones, herencias y legados entre cónyuges y entre padres e hijos, para asociaciones civiles y religiosas sin fines de lucro, y para tierras ejidales tituladas por el registro agrario nacional. No se aplica a una compra normal.

Trampas

• Cuatro municipios, cuatro tablas. El 2% de la ley estatal no te da la cifra; lee la tabla del municipio.
• La regla del avalúo de 10%. Un avalúo ordenado por la autoridad que exceda el precio en más de 10% sustituye al precio.
• Tabla expresada en UMA en Tijuana. La base se convierte a UMA al valor vigente de la UMA, así que el rango en el que caes depende de ese valor.
• Los derechos estatales son fijos. $12,794 por una casa de 1 millón de pesos y por una de 8 millones, según lo leído.
• Compras en fideicomiso. Aportar un inmueble a un fideicomiso o ceder derechos fiduciarios se grava cuando el Código Fiscal lo trata como enajenación; pregunta al notario antes de firmar.

Qué profesional consultar

Un notario público (un abogado de alto nivel nombrado por el estado) en Baja California verifica la regla municipal y tramita el pago. Un perito valuador registrado ante la oficina municipal elabora el avalúo; el municipio tiene siete días para aprobarlo. Consulta notario público, perito valuador y el panorama general del impuesto sobre adquisición de inmuebles en México.