Impuesto sobre adquisición de inmuebles en Sinaloa: 2% más 10% adicional

Tasa e impuesto adicional

El artículo 45 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa obliga a quien adquiera terrenos o construcciones en un municipio de Sinaloa y fija la tasa en 2 % de la base. El artículo 105 dispone después que, para el impuesto sobre adquisición de inmuebles y para el predial, se pague un solo impuesto adicional de 10 % al mismo tiempo que el impuesto principal; 80 % se destina a asistencia social y deporte, y 20 % a los cuerpos de bomberos voluntarios reconocidos del municipio. Se calcula sobre el impuesto, no sobre el precio. La calculadora lo aplica a Mazatlán y Culiacán, cuyas leyes de ingresos 2026 no leí; la ley estatal es la fuente aquí.

Cálculo sobre un precio igual a la base: $3,000,000 × 2 % = $60,000, más 10 % de esa cantidad ($6,000) = $66,000. Sobre $8,000,000: $160,000 + $16,000 = $176,000.

La base

La base es el mayor entre el valor de la operación y un avalúo, a elección del comprador: un avalúo bancario o comercial de un perito autorizado por el ayuntamiento, uno de un perito reconocido, uno de un miembro del instituto estatal de valuación, uno de un corredor público o uno del instituto catastral del estado (artículo 48). El avalúo debe reflejar valores reales actuales (artículo 49), sirve durante seis meses y debe registrarse ante la junta municipal de catastro dentro de los 15 días siguientes a su emisión. El instituto catastral revisa los avalúos comerciales y puede rechazar uno que quede más de 10 % por debajo del valor comercial del terreno. Tiene 72 horas para emitir su dictamen, y la revisión es requisito previo al pago.

Reducciones que quizá no apliquen a una casa cara

La mayoría de las reducciones de Sinaloa están por debajo del valor de una compra típica de un extranjero. Expreso los topes en pesos solo como cálculo con la UMA 2026 de $117.31:

• La vivienda nueva de interés social con valor de hasta 5,500 UMA diarias ($645,205) paga sobre 10 % de la base; de 5,501 a 9,500 UMA ($1,114,445) paga sobre 32 %.
• La vivienda de interés social de hasta 6,500 UMA ($762,515) toma su base de un valor comercial fijado por el instituto catastral.
• Las herencias y donaciones entre cónyuges y en línea directa pagan 2 %, pero con un tope fijo de 25 UMA ($2,932.75).

Esto está en los mismos artículos 45 y 48; nada de esto aplica a una compraventa ordinaria de mercado de una casa de mayor precio.

Quién paga, cuándo y por qué conducto

El comprador es el contribuyente. El pago vence dentro de 30 días naturales a partir del acto (artículo 50); en una venta con reserva de dominio o una promesa de venta, el plazo corre desde el contrato. En las escrituras, la ley dice que los notarios, jueces, corredores y otros funcionarios con funciones notariales calculan el impuesto bajo su propia responsabilidad y presentan la declaración en la oficina recaudadora (artículo 51), incluso cuando no hay impuesto a pagar. Antes de cualquier pago, el comprador o el notario deben acreditar que el inmueble está al corriente en sus contribuciones municipales mediante una constancia de solvencia fiscal, y el notario asienta que la vio, transcribiéndola en la escritura. Cuando el contribuyente es un fraccionador o una empresa inmobiliaria que vende con reserva de dominio o con contrato de promesa en documento privado, la propia empresa retiene el impuesto y lo entera a más tardar el día 15 del mes siguiente.

Derechos de registro

La Ley de Hacienda del Estado de Sinaloa, artículo 50-II, cobra 0.75 % del mayor entre el valor declarado, el avalúo utilizado para el impuesto y el valor catastral por inscribir una escritura que transmite la propiedad, con el derecho limitado a 750 UMA diarias ($87,982.50). La calculadora no aplica el tope, porque solo se alcanza por encima de $11,731,000 (cálculo). Una casa cuyo valor catastral no excede de 7,500 UMA ($879,825) paga sobre la mitad del valor; la calculadora tampoco aplica eso.

Cálculo: $22,500 sobre $3,000,000; $60,000 sobre $8,000,000.

Trampas

• El impuesto adicional de 10 % es fácil de pasar por alto porque aparece en otro capítulo de la ley.
• No puede usarse un avalúo bancario con más de seis meses.
• El instituto catastral puede rechazar un avalúo bajo antes de que pagues.
• El cálculo del notario es bajo su responsabilidad, pero el impuesto sigue siendo tuyo: pide el desglose por escrito.

Qué profesional consultar

Un notario público presenta y paga el impuesto; consulta la profesión de notario público. Un perito valuador prepara el avalúo que fija la base; consulta la profesión de perito valuador.