En resumen
El impuesto de adquisición es el 2.2% del valor en Mazatlán (Sinaloa) con $3 millones. El valor de avalúo en Mazatlán varió +8.6% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
Mazatlán cobra 2% de ISAI más una sobretasa de 10% por el impuesto adicional para asistencia social y deporte, lo que da 2.2%. Como no hay rangos, el porcentaje no se mueve: $22,000 en una vivienda de $1 millón, $66,000 en una de $3 millones y $176,000 en una de $8 millones. Los $66,000 son 563 UMA.
La base es el valor de la operación o, si es mayor, un avalúo bancario, comercial, de corredor público o catastral, según la ley estatal y la ley de ingresos 2026 de Mazatlán (Decreto 321). De los 54 municipios que Payotte calcula, ocupa el sitio 23 de menor a mayor, con 31 zonas que cobran más y 21 que cobran menos. Culiacán, justo antes, paga lo mismo; Aguascalientes, justo después, $66,862. La mediana del país es $75,000.
El Registro Público de la Propiedad de Sinaloa cobra 0.75% del valor, con tope de 750 UMA diarias. Existe una rebaja en la base para viviendas con valor catastral de hasta 7,500 UMA diarias, que Payotte no aplica. Los derechos son $7,500, $22,500 y $60,000 para $1, $3 y $8 millones. Impuesto y derechos suman $88,500 en una compra de $3 millones, 2.95% del valor de compra.
Mazatlán tiene índice SHF propio: 8.6%, 11.º de 36 ciudades, arriba del 8% de Culiacán. El índice estatal avanzó 8.4%, 10.º de 32, sobre el 7.3% del país. En Sinaloa, la mediana de avalúos fue $1,254,600 a junio de 2026, el promedio $1,726,750 y el rango central va de $845,116 a $1,956,108. La población era de 3,026,943 en 2020. Los agentes inmobiliarios necesitan licencia de la Secretaría General de Gobierno. En 2025 Sinaloa dio 12,486 créditos hipotecarios, con monto promedio de $1,101,014, una razón de 4.1 por millar de habitantes cuando la entidad mediana tiene 3.8. Solo 10.5% de las viviendas son rentadas, el lugar 26 de 32 de mayor a menor, y la entidad mediana tiene 14.4%. La ley de derechos del Registro tuvo su última reforma en julio de 2026. Culiacán es el otro municipio sinaloense de Payotte.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Mazatlán?
Por una vivienda de $3 millones en Mazatlán (Sinaloa), gravada sobre el mayor entre el valor de la operación y un avalúo bancario, comercial, de corredor público o catastral, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $60,000, impuesto adicional para asistencia social y deporte (10% del impuesto) $6,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $22,500: $88,500 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Mazatlán?
Por una vivienda de $8 millones en Mazatlán (Sinaloa): impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $160,000, impuesto adicional para asistencia social y deporte (10% del impuesto) $16,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $60,000, $236,000 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Mazatlán?
El índice de precios de la SHF de Mazatlán (Sinaloa) varió +8.6% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Mazatlán?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Mazatlán?
En Mazatlán aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Mazatlán
Mazatlán cobra $66,000 de impuesto de adquisición (2.2%) por una vivienda de $3 millones, 12% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 21 cobran menos y 31 más, 1 lo mismo.
La ley aplica una sola tasa, 2%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $22,000 sobre $1 millón, $66,000 sobre $3 millones y $176,000 sobre $8 millones. En Mazatlán, se suma al impuesto una sobretasa de 10% (Impuesto adicional para asistencia social y deporte).
Dentro de Sinaloa, los vecinos calculados más cercanos por una vivienda de $3 millones son Culiacán $66,000 (lo mismo). Los derechos de inscripción de $22,500 vienen de la ley del propio estado, así que son idénticos en cada uno y la diferencia es solo el impuesto municipal.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 2.95% de un precio de $3 millones, $88,500, lo que equivale a 3.5 mensualidades de $25,248 y a 14.8% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,254,600, las mismas reglas dan $37,011, 2.95% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Mazatlán ocupa el lugar 23.º: justo debajo en la clasificación nacional está Culiacán con $66,000 y justo arriba está Aguascalientes (Aguascalientes) con $66,862. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Mazatlán paga $41,856 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $104,306 más que Mazatlán.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $59,000 sobre $2 millones, $147,500 sobre $5 millones y $351,983 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 2.2 centavos de impuesto de adquisición, lo mismo que la tasa promedio. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 563 UMA y los derechos de inscripción a 192.
El índice SHF del propio Mazatlán varió +8.6% en un año, por delante de Sinaloa (+8.4%) y por encima de México (+7.3%): lugar 11.º de las 36 ciudades con índice propio.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Mazatlán: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $22,000 | mediana $21,588 | 28.º de 54 más ligero |
| Mazatlán: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $66,000 | mediana $75,000 | 22.º de 54 más ligero |
| Mazatlán: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $176,000 | mediana $232,239 | 19.º de 54 más ligero |
| Mazatlán: tasa efectiva a $3 millones | 2.2% | mediana 2.5% | 22.º de 54 más ligera |
| Mazatlán: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 2.2% y 2.2% | diferencia de 0 puntos | estable |
| Mazatlán: impuesto sobre $3 millones en UMA | 563 UMA | $117 por UMA | 18.5 UMA mensuales |
| Mazatlán: derechos de inscripción sobre $3 millones | $22,500 | 0.75% del precio | 34.1% del impuesto |
| Mazatlán: impuesto y derechos sobre $3 millones | $88,500 | 2.95% del precio | 29.º de 54 más ligero |
| Mazatlán: impuesto y derechos sobre $12 millones | $351,983 | 2.93% del precio | 4 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Mazatlán | +8.6% | México +7.3% | 11.º de 36 |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Sinaloa están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) sobre $3 millones | $60,000 | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, art. 45-51 y 105 (última reforma P.O. 17 jun. 2024); Ley de Ingresos del Municipio de Mazatlán 2026 (Decreto 321) |
| Impuesto adicional para asistencia social y deporte (10% del impuesto) sobre $3 millones | $6,000 | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, art. 45-51 y 105 (última reforma P.O. 17 jun. 2024); Ley de Ingresos del Municipio de Mazatlán 2026 (Decreto 321) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $22,500 | Ley de Hacienda del Estado de Sinaloa, art. 50-II (última reforma P.O. 085, 17 jul. 2026) |
| Índice de precios SHF, Mazatlán, variación en un año | +8.6% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Sinaloa están en la página del estado.
En otras partes de Sinaloa
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, art. 45-51 y 105 (última reforma P.O. 17 jun. 2024); Ley de Ingresos del Municipio de Mazatlán 2026 (Decreto 321); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Hacienda del Estado de Sinaloa, art. 50-II (última reforma P.O. 085, 17 jul. 2026).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.