En resumen
El impuesto de adquisición es el 2.2% del valor en Culiacán (Sinaloa) con $3 millones. El valor de avalúo en Culiacán varió +8% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
El ISAI de Culiacán combina una tasa de 2% con una sobretasa de 10%, el impuesto adicional para asistencia social y deporte; juntos dan 2.2%, igual para cualquier precio. Una vivienda de $1 millón paga $22,000; una de $3 millones, $66,000, o 563 UMA; una de $8 millones, $176,000. La ley de hacienda municipal de Sinaloa y la ley de ingresos 2026 de Culiacán piden calcularlo con el valor más elevado de la operación o de un avalúo bancario, comercial, de corredor público o catastral.
En la tabla de 54 municipios, Culiacán ocupa la posición 22 de menor a mayor: 31 zonas cobran más y 21 menos, y sus $66,000 pesan menos que los $75,000 de la mediana del país. Oaxaca de Juárez está justo antes con $64,709, y Mazatlán justo después con $66,000.
Aquí el Registro Público de la Propiedad sí varía con el precio. Sinaloa cobra 0.75% del valor, con tope de 750 UMA diarias, y una vivienda con valor catastral de hasta 7,500 UMA diarias tiene una rebaja en la base que Payotte no aplica. El resultado es $7,500 para $1 millón, $22,500 para $3 millones y $60,000 para $8 millones. Con el ISAI, una compra de $3 millones suma $88,500, 2.95% del precio.
El índice SHF propio de Culiacán avanzó 8%, 16.º de 36 ciudades con índice propio; Mazatlán, el otro municipio sinaloense de Payotte, 8.6%. Sinaloa tuvo una mediana de avalúos de $1,254,600, puesto 16 de 32, debajo de los $1,299,580 nacionales, y 12,486 créditos hipotecarios en 2025 con monto promedio de $1,101,014, es decir 4.1 créditos por cada millar de habitantes, frente a 3.8 de la entidad mediana. Solo 10.5% de las viviendas son rentadas, el lugar 26 de mayor a menor. Los agentes inmobiliarios necesitan licencia de la Secretaría General de Gobierno. El estado tenía 3,026,943 habitantes en 2020, y su rango central de avalúos va de $845,116 a $1,956,108. El índice estatal avanzó 8.4%, 10.º de 32, sobre el 7.3% del país. La ley de derechos tuvo su última reforma en julio de 2026.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
Calcula para Culiacán
Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Culiacán?
Por una vivienda de $3 millones en Culiacán (Sinaloa), gravada sobre el mayor entre el valor de la operación y un avalúo bancario, comercial, de corredor público o catastral, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $60,000, impuesto adicional para asistencia social y deporte (10% del impuesto) $6,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $22,500: $88,500 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Culiacán?
Por una vivienda de $8 millones en Culiacán (Sinaloa): impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $160,000, impuesto adicional para asistencia social y deporte (10% del impuesto) $16,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $60,000, $236,000 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Culiacán?
El índice de precios de la SHF de Culiacán (Sinaloa) varió +8% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Culiacán?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Culiacán?
En Culiacán aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Culiacán
Culiacán cobra $66,000 de impuesto de adquisición (2.2%) por una vivienda de $3 millones, 12% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 21 cobran menos y 31 más, 1 lo mismo.
La ley aplica una sola tasa, 2%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $22,000 sobre $1 millón, $66,000 sobre $3 millones y $176,000 sobre $8 millones. En Culiacán, se suma al impuesto una sobretasa de 10% (Impuesto adicional para asistencia social y deporte).
Dentro de Sinaloa, los vecinos calculados más cercanos por una vivienda de $3 millones son Mazatlán $66,000 (lo mismo). Los derechos de inscripción de $22,500 vienen de la ley del propio estado, así que son idénticos en cada uno y la diferencia es solo el impuesto municipal.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 2.95% de un precio de $3 millones, $88,500, lo que equivale a 3.5 mensualidades de $25,248 y a 14.8% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,254,600, las mismas reglas dan $37,011, 2.95% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Culiacán ocupa el lugar 22.º: justo debajo en la clasificación nacional está Oaxaca de Juárez (Oaxaca) con $64,709 y justo arriba está Mazatlán con $66,000. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Culiacán paga $41,856 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $104,306 más que Culiacán.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $59,000 sobre $2 millones, $147,500 sobre $5 millones y $351,983 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 2.2 centavos de impuesto de adquisición, lo mismo que la tasa promedio. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 563 UMA y los derechos de inscripción a 192.
El índice SHF del propio Culiacán varió +8% en un año, por detrás de Sinaloa (+8.4%) y por encima de México (+7.3%): lugar 16.º de las 36 ciudades con índice propio.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Culiacán: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $22,000 | mediana $21,588 | 28.º de 54 más ligero |
| Culiacán: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $66,000 | mediana $75,000 | 22.º de 54 más ligero |
| Culiacán: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $176,000 | mediana $232,239 | 19.º de 54 más ligero |
| Culiacán: tasa efectiva a $3 millones | 2.2% | mediana 2.5% | 22.º de 54 más ligera |
| Culiacán: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 2.2% y 2.2% | diferencia de 0 puntos | estable |
| Culiacán: impuesto sobre $3 millones en UMA | 563 UMA | $117 por UMA | 18.5 UMA mensuales |
| Culiacán: derechos de inscripción sobre $3 millones | $22,500 | 0.75% del precio | 34.1% del impuesto |
| Culiacán: impuesto y derechos sobre $3 millones | $88,500 | 2.95% del precio | 29.º de 54 más ligero |
| Culiacán: impuesto y derechos sobre $12 millones | $351,983 | 2.93% del precio | 4 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Culiacán | +8% | México +7.3% | 16.º de 36 |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Sinaloa están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) sobre $3 millones | $60,000 | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, art. 45-51 y 105 (última reforma P.O. 17 jun. 2024); Ley de Ingresos del Municipio de Culiacán 2026 (Decreto 315) |
| Impuesto adicional para asistencia social y deporte (10% del impuesto) sobre $3 millones | $6,000 | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, art. 45-51 y 105 (última reforma P.O. 17 jun. 2024); Ley de Ingresos del Municipio de Culiacán 2026 (Decreto 315) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $22,500 | Ley de Hacienda del Estado de Sinaloa, art. 50-II (última reforma P.O. 085, 17 jul. 2026) |
| Índice de precios SHF, Culiacán, variación en un año | +8% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Sinaloa están en la página del estado.
En otras partes de Sinaloa
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, art. 45-51 y 105 (última reforma P.O. 17 jun. 2024); Ley de Ingresos del Municipio de Culiacán 2026 (Decreto 315); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Hacienda del Estado de Sinaloa, art. 50-II (última reforma P.O. 085, 17 jul. 2026).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.