En resumen
Por una vivienda de $3 millones en Culiacán (Sinaloa), el impuesto de adquisición es de $66,000 (2.2% del valor) y los derechos de inscripción de la escritura, $22,500, según su ley 2026. El valor de avalúo en Culiacán varió +8% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.31% en agosto de 2026 (Banco de México).
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Culiacán?
Por una vivienda de $3 millones en Culiacán (Sinaloa), gravada sobre el mayor entre el valor de la operación y un avalúo bancario, comercial, de corredor público o catastral, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $60,000, impuesto adicional para asistencia social y deporte (10% del impuesto) $6,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $22,500: $88,500 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Culiacán?
Por una vivienda de $8 millones en Culiacán (Sinaloa): impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $160,000, impuesto adicional para asistencia social y deporte (10% del impuesto) $16,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $60,000, $236,000 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Culiacán?
El índice de precios de la SHF de Culiacán (Sinaloa) varió +8% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Culiacán?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,281 al mes a 20 años al 11.31% (Banco de México, agosto de 2026); CAT promedio 13.78%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Culiacán?
En Culiacán aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,199,266 al 15 de octubre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Culiacán
Culiacán cobra $66,000 de impuesto de adquisición (2.2%) por una vivienda de $3 millones, 12% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 21 cobran menos y 31 más, 1 lo mismo.
La ley aplica una sola tasa, 2%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $22,000 sobre $1 millón, $66,000 sobre $3 millones y $176,000 sobre $8 millones. En Culiacán, se suma al impuesto una sobretasa de 10% (Impuesto adicional para asistencia social y deporte).
Dentro de Sinaloa, los vecinos calculados más cercanos por una vivienda de $3 millones son Mazatlán $66,000 (lo mismo). Los derechos de inscripción de $22,500 vienen de la ley del propio estado, así que son idénticos en cada uno y la diferencia es solo el impuesto municipal.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 2.95% de un precio de $3 millones, $88,500, lo que equivale a 3.5 mensualidades de $25,281 y a 14.8% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,254,600, las mismas reglas dan $37,011, 2.95% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Culiacán ocupa el lugar 22.º: justo debajo en la clasificación nacional está Oaxaca de Juárez (Oaxaca) con $64,709 y justo arriba está Mazatlán con $66,000. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Culiacán paga $41,856 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $104,306 más que Culiacán.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $59,000 sobre $2 millones, $147,500 sobre $5 millones y $351,983 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 2.2 centavos de impuesto de adquisición, lo mismo que la tasa promedio. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 563 UMA y los derechos de inscripción a 192.
El índice SHF del propio Culiacán varió +8% en un año, por detrás de Sinaloa (+8.4%) y por encima de México (+7.3%): lugar 16.º de las 36 ciudades con índice propio.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Culiacán: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $22,000 | mediana $21,588 | 28.º de 54 más ligero |
| Culiacán: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $66,000 | mediana $75,000 | 22.º de 54 más ligero |
| Culiacán: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $176,000 | mediana $232,239 | 19.º de 54 más ligero |
| Culiacán: tasa efectiva a $3 millones | 2.2% | mediana 2.5% | 22.º de 54 más ligera |
| Culiacán: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 2.2% y 2.2% | diferencia de 0 puntos | estable |
| Culiacán: impuesto sobre $3 millones en UMA | 563 UMA | $117 por UMA | 18.5 UMA mensuales |
| Culiacán: derechos de inscripción sobre $3 millones | $22,500 | 0.75% del precio | 34.1% del impuesto |
| Culiacán: impuesto y derechos sobre $3 millones | $88,500 | 2.95% del precio | 29.º de 54 más ligero |
| Culiacán: impuesto y derechos sobre $12 millones | $351,983 | 2.93% del precio | 4 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Culiacán | +8% | México +7.3% | 16.º de 36 |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Sinaloa están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) sobre $3 millones | $60,000 | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, art. 45-51 y 105 (última reforma P.O. 17 jun. 2024); Ley de Ingresos del Municipio de Culiacán 2026 (Decreto 315) |
| Impuesto adicional para asistencia social y deporte (10% del impuesto) sobre $3 millones | $6,000 | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, art. 45-51 y 105 (última reforma P.O. 17 jun. 2024); Ley de Ingresos del Municipio de Culiacán 2026 (Decreto 315) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $22,500 | Ley de Hacienda del Estado de Sinaloa, art. 50-II (última reforma P.O. 085, 17 jul. 2026) |
| Índice de precios SHF, Culiacán, variación en un año | +8% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (agosto de 2026) | 11.31% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Sinaloa están en la página del estado.
En otras partes de Sinaloa
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, art. 45-51 y 105 (última reforma P.O. 17 jun. 2024); Ley de Ingresos del Municipio de Culiacán 2026 (Decreto 315); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Hacienda del Estado de Sinaloa, art. 50-II (última reforma P.O. 085, 17 jul. 2026).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, agosto de 2026.