Impuesto sobre adquisición de inmuebles en Coahuila: Saltillo y Torreón

Quién decide qué

Las dos leyes municipales que leí dicen lo mismo con palabras distintas. Aplican la tasa a la base gravable que fija el Código Financiero para los Municipios del Estado de Coahuila de Zaragoza (artículos 49 a 57 en la ley de Torreón); no leí ese código, así que la regla de base que usa el calculador, el mayor entre el valor declarado y el avalúo del catastro municipal, es una lectura de esas referencias y de las disposiciones sobre derechos catastrales, no una cita. La tasa y las reducciones están escritas en cada ley de ingresos municipal. Por ejemplo, la ley de Sierra Mojada en el mismo número del periódico oficial que la de Torreón fija 3 %. Otros municipios de Coahuila, como Monclova o Ramos Arizpe, no se calculan.

Saltillo: 3 %

El artículo 3 aplica 3 % de la base a quien adquiere el inmueble. Cálculo: $3,000,000 × 3 % = $90,000; $8,000,000 × 3 % = $240,000.

Las reducciones del mismo artículo están ligadas a la vivienda modesta. Se aplica una tasa de 0 % a las casas de interés social o populares compradas con un crédito de un organismo público de vivienda o de seguridad social, con topes de valor de 15 o 25 veces la UMA anual ($641,919.60 o $1,069,866, calculados) y límites de terreno y de superficie construida; 1.5 % para pensionados, jubilados, adultos mayores y personas con discapacidad si el avalúo catastral no excede 35 veces la UMA anual ($1,497,812.40, calculados) y el comprador no tiene otro inmueble en Saltillo; 0 % para una herencia en línea directa o al cónyuge; 1 % para las donaciones en línea directa. Ninguna de ellas encaja en una venta de 3 millones de pesos.

El comprador también puede, para los actos enumerados en las fracciones III a V del artículo 50 del código estatal (que no leí) cuando se asienten en escritura pública, diferir 50 % del impuesto hasta que se transmita la propiedad o se firme el contrato prometido, y la mitad diferida se actualiza con el índice de precios al consumidor.

Torreón: 2.5 % y el primer cuadro

El artículo 3 de Torreón fija una tabla de tasas por tipo de adquisición. La tasa ordinaria, para los casos no enumerados de otra forma, es de 2.5 %. Las adquisiciones dentro del primer cuadro histórico pagan 1.5 %; el artículo 73 traza ese perímetro: al poniente la calle Múzquiz, al oriente la Calzada Colón, al norte el Boulevard Independencia y al sur el Boulevard Revolución, con exclusiones para los lotes con frente a esas mismas calles. Cálculo: $3,000,000 × 2.5 % = $75,000; $8,000,000 × 2.5 % = $200,000. Si tu inmueble está en el centro, pregunta al catastro qué tasa aplica; el calculador usa solo 2.5 %.

Avalúo catastral y sus derechos

El impuesto no se puede pagar sin un avalúo catastral municipal, que tiene su propio derecho:

• Saltillo: $935 por el avalúo que se usa para calcular el impuesto, más un derecho de valuación de 1.8 al millar del valor avaluado; el avalúo tiene vigencia de dos meses.
• Torreón: $633 por inmueble, más 1.8 al millar; vigente dos meses (hasta fin de año si se solicita en noviembre o diciembre). Se cobra aun cuando no resulte impuesto.

Cálculo del 1.8 al millar, si el avalúo es igual al precio: $5,400 sobre $3,000,000 y $14,400 sobre $8,000,000. El calculador no los incluye, así que presupuéstalos aparte.

Plazos

Torreón exige el pago dentro de los 60 días naturales siguientes a la fecha en que se emite el primer avalúo municipal de la operación cuando el acto debe constar en escritura pública; el pago tardío causa recargos fijados en esa ley. Para Saltillo no encontré un plazo de pago en el artículo que leí; pregunta al catastro. En Sierra Mojada, como comparación, el pago tardío suma 2 % por cada mes.

Derechos de registro y los recargos

El artículo 54-II de la Ley de Hacienda para el Estado de Coahuila de Zaragoza fija $26,726 por inscribir una escritura que transmite, modifica o extingue la propiedad, sin importar el valor. Otras tres disposiciones de la misma ley importan. Un artículo transitorio crea un impuesto adicional de 10 % sobre los derechos del registro. Y un impuesto de 22.5 % para educación y seguridad pública se aplica a los pagos de impuestos y derechos bajo esa ley, con una lista de exenciones (artículo 53-F) que nombra el impuesto adicional del registro pero, según mi lectura, no el derecho de registro mismo. No pude confirmar cómo los cobra el registro, y el calculador no aplica ninguno de los dos, así que pregunta al registro el monto exacto.

Trampas

• Un avalúo catastral caduca en dos meses.
• El centro de Torreón tiene una tasa menor que el resto de la ciudad.
• El 3 % de Saltillo y el 2.5 % de Torreón son sobre toda la base.
• Los derechos catastrales se deben aun donde el impuesto es cero.

Qué profesional consultar

Un notario público (nombrado por el estado, un abogado con experiencia) se encarga de la escritura y de la secuencia de pagos; consulta la profesión de notario. Un abogado inmobiliario puede confirmar la tasa de un municipio específico; consulta la profesión de abogado inmobiliario.