Impuesto sobre adquisición de inmuebles en Baja California Sur (ISABI)

Quién fija el impuesto

Cada municipio tiene su propia Ley de Hacienda en la legislación oficial del estado. Las tres revisadas para esta guía (Los Cabos, La Paz, Loreto) usan 3%, pero sus deducciones, la vigencia del avalúo y los casos especiales son distintos. Los demás municipios del estado no se revisaron y no se calculan. No apliques la deducción de un municipio a otro.

La base y la deducción

En las tres leyes, el valor del inmueble es el más alto entre el precio que consta en el contrato, el valor catastral o fiscal y un avalúo comercial pericial hecho por un perito autorizado por el municipio. El avalúo vale poco tiempo: 90 días naturales en Los Cabos y La Paz, 120 días en Loreto, contados desde su expedición. La autoridad fiscal también puede fijar un valor en sus revisiones.

Luego viene la deducción. La UMA 2026 es de $117.31 diarios y $42,794.64 anuales:

• Los Cabos (art. 35): la tasa se aplica al valor “después de reducirlo en cinco veces al valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, elevado al año”. Payotte calcula 5 × $117.31 × 365 = $214,090.75.
• La Paz (art. 38): para un terreno con construcción destinada a casa habitación, el valor se reduce en cinco UMA anuales, $213,973.20. Un terreno baldío paga 3% sin deducción.
• Loreto (art. 14): dos veces la UMA diaria elevada al año, $85,636.30.

Se usa la UMA del año calendario en que vence el impuesto (Los Cabos, art. 41). Si compras predios colindantes en un plazo de 24 meses en Los Cabos, cuentan como un solo inmueble y la deducción se toma una sola vez (art. 42).

Ejemplos de cálculo

Aplican la tasa y la deducción oficiales a una base igual al precio. Los derechos estatales de registro son $844 más 3.25 al millar del valor ($375 por el examen de la escritura, $469 fijos y luego el cargo al millar).

Así, los dos cobros juntos suman $94,171 en Los Cabos y $98,025 en Loreto sobre 3 millones de pesos. El avalúo y los honorarios del notario son aparte. Consulta Los Cabos, La Paz, Loreto, la página del estado y la calculadora de gastos de escrituración.

Un punto del 3% va a saneamiento (Los Cabos)

El artículo 35 Bis de la ley de Los Cabos transfiere un punto porcentual de la tasa de 3% al fideicomiso de saneamiento ambiental del municipio. No es un cobro adicional al 3%; es el destino de una tercera parte.

Quién paga, cuándo y el notario

Quien compra es el contribuyente. El impuesto se paga dentro de los 30 días siguientes a la operación (Los Cabos art. 38; La Paz art. 41; Loreto art. 17), en la oficina recaudadora municipal. Cuando la operación consta en escritura pública, el notario público (designado por el estado, abogado con amplia experiencia) calcula el impuesto bajo su responsabilidad, lo hace constar en la escritura y presenta la declaración (Los Cabos art. 39; La Paz art. 42; Loreto art. 18). En Los Cabos, la declaración debe llevar constancias de no adeudo, el avalúo vigente y copia de la escritura, y el notario es responsable solidario conforme al código fiscal del estado si no se cumple la regla. El registro público de la propiedad no inscribe una transmisión sin comprobante de pago del impuesto (Los Cabos art. 40; La Paz art. 43).

Los derechos de registro

El artículo 27-III de la Ley de Derechos y Productos del estado cobra, por inscribir una transmisión, $375 por el examen del documento, $469 fijos y 3.25 al millar (0.325%) del valor de la operación. Si la escritura transmite derechos hereditarios, el cobro se duplica.

Trampas

• Dos deducciones, dos reglas de UMA. Los Cabos usa la UMA diaria por 365; La Paz usa la UMA anual. La diferencia es de unos $117 de deducción, pequeña pero visible en un cálculo.
• Un terreno no es una casa en La Paz. La deducción de cinco UMA cubre un terreno con casa; la calculadora supone una casa habitación. En un terreno baldío el impuesto es 3% del valor completo.
• Avalúos vencidos. A los 90 días (Los Cabos, La Paz) un avalúo dura poco; planea la fecha de la escritura en torno a él.
• Vivienda de interés social. Los Cabos grava la vivienda de interés social (precio de hasta 7,500 UMA diarias, y que quien compra y su cónyuge no tengan otra propiedad) con una deducción mayor; La Paz la exenta. Ninguna aplica a una casa de 3 millones de pesos.
• Herencias y donaciones. Las transmisiones entre familiares pagan menos (1.5% tras una deducción en las tres leyes), pero quien compra a un tercero paga la tasa completa.
• Otros municipios. Los demás municipios del estado no se revisaron.

Qué profesional consultar

Un notario en Baja California Sur presenta la declaración y confirma el valor y la deducción del municipio. Un perito valuador autorizado por el municipio elabora el avalúo, y el registro exige el comprobante de pago. Consulta notario y perito valuador, y compara otros estados en impuesto sobre adquisición de inmuebles en México. Quienes compran cerca de la costa siendo extranjeros deben leer también zona restringida.