En resumen
El impuesto de adquisición es el 2.79% del valor en Los Cabos (Baja California Sur) con $3 millones. El valor de avalúo en Los Cabos varió +8.5% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
Un solo municipio, Los Cabos, reúne a Cabo San Lucas y San José del Cabo. Su ISABI es de 3% y se rige por su Ley de Hacienda, artículos 35 a 39 (última reforma del 10 de julio de 2025). La base es el mayor entre el precio del contrato, el catastro y un avalúo comercial de perito con menos de 90 días. Antes de aplicar la tasa, la ley descuenta cinco veces la UMA diaria elevada a un año, y Payotte lo calcula como 5 × $117.31 × 365.
El precio de $1 millón genera $23,577, o 2.36%. Con $3 millones, de $83,577, o 2.79%. Con $8 millones, de $233,577, que son 2.92%. La cifra de $3 millones corresponde a 712 UMA. De los 54 municipios que Payotte calcula, Los Cabos ocupa la 34.ª posición del impuesto más bajo al más alto, con 33 antes y 20 después. Antes viene San Miguel de Allende, Guanajuato ($82,007), y después La Paz ($83,581), a muy poca distancia. Loreto cobra $87,431 en el mismo estado, y la mediana nacional es de $75,000.
La inscripción de la escritura cuesta $4,094 para $1 millón, $10,594 para $3 millones y $26,844 para $8 millones; la fórmula suma un examen de $375, una cuota de $469 más 3.25 al millar del precio. Con $3 millones, impuesto y derechos suman $94,171, o 3.14% del precio.
El índice SHF propio de Los Cabos se elevó 8.5% en un año y la coloca en el puesto 13 de las 36 con índice propio. El del estado se elevó 8.7%, 8.º de 32, y el nacional 7.3%; es decir, la ciudad queda por encima del país, aunque debajo de su propio estado.
En el plano estatal, Baja California Sur reunía 798,447 habitantes en 2020. Al corte del primer semestre de 2026, su avalúo mediano era de $1,845,565, el 3.º del país, con promedio de $2,615,393 y un tramo central de $1,317,000 a $2,897,733. En 2025 se registraron 3,281 créditos hipotecarios a personas, de $1,598,059 en promedio, y las viviendas rentadas llegan a 21%, 7.º lugar nacional, y la entidad mediana marca 14.4%. La tasa de crédito es de 4.1 por millar de habitantes; la entidad mediana tiene 3.8. Cabo San Lucas y San José del Cabo comparten, por tanto, la misma ley, el mismo impuesto y los mismos derechos de registro.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
Incluye: Cabo San Lucas, San José del Cabo (municipio de Los Cabos).
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Los Cabos?
Por una vivienda de $3 millones en Los Cabos (Baja California Sur), gravada sobre el mayor entre el precio del contrato, el valor catastral y un avalúo comercial pericial (con menos de 90 días), menos cinco veces la UMA diaria elevada a un año, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $83,577, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $10,594: $94,171 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Los Cabos?
Por una vivienda de $8 millones en Los Cabos (Baja California Sur): impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $233,577, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $26,844, $260,421 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Los Cabos?
El índice de precios de la SHF de Los Cabos (Baja California Sur) varió +8.5% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Los Cabos?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Los Cabos?
En Los Cabos aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Los Cabos
Por una vivienda de $3 millones, el impuesto de adquisición de Los Cabos es de $83,577 (2.79%), 11.4% por encima de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 20 cobran más y 33 menos.
La ley aplica una sola tasa, 3%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $23,577 sobre $1 millón, $83,577 sobre $3 millones y $233,577 sobre $8 millones. En Los Cabos, se restan de la base 5 UMA diarias elevadas al año, $214,091, antes de aplicar la tasa.
Dentro de Baja California Sur, los vecinos calculados más cercanos por una vivienda de $3 millones son La Paz $83,581 ($4 más) y Loreto $87,431 ($3,854 más). Los derechos de inscripción de $10,594 vienen de la ley del propio estado, así que son idénticos en cada uno y la diferencia es solo el impuesto municipal.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 3.14% de un precio de $3 millones, $94,171, lo que equivale a 3.7 mensualidades de $25,248 y a 15.7% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,845,565, las mismas reglas dan $55,786, 3.02% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Los Cabos ocupa el lugar 34.º: justo debajo en la clasificación nacional está San Miguel de Allende (Guanajuato) con $82,007 y justo arriba está La Paz con $83,581. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Los Cabos paga $59,433 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $86,729 más que Los Cabos.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $60,921 sobre $2 millones, $160,671 sobre $5 millones y $393,421 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 3 centavos de impuesto de adquisición, más que el 2.79% promedio a $3 millones. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 712 UMA y los derechos de inscripción a 90.
El índice SHF del propio Los Cabos varió +8.5% en un año, por detrás de Baja California Sur (+8.7%) y por encima de México (+7.3%): lugar 13.º de las 36 ciudades con índice propio.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Los Cabos: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $23,577 | mediana $21,588 | 30.º de 54 más ligero |
| Los Cabos: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $83,577 | mediana $75,000 | 34.º de 54 más ligero |
| Los Cabos: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $233,577 | mediana $232,239 | 28.º de 54 más ligero |
| Los Cabos: tasa efectiva a $3 millones | 2.79% | mediana 2.5% | 34.º de 54 más ligera |
| Los Cabos: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 2.36% y 2.92% | diferencia de 0.56 puntos | sube |
| Los Cabos: impuesto sobre $3 millones en UMA | 712 UMA | $117 por UMA | 23.4 UMA mensuales |
| Los Cabos: derechos de inscripción sobre $3 millones | $10,594 | 0.35% del precio | 12.7% del impuesto |
| Los Cabos: impuesto y derechos sobre $3 millones | $94,171 | 3.14% del precio | 38.º de 54 más ligero |
| Los Cabos: impuesto y derechos sobre $12 millones | $393,421 | 3.28% del precio | 4.2 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Los Cabos | +8.5% | México +7.3% | 13.º de 36 |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Baja California Sur están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) sobre $3 millones | $83,577 | Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur, art. 35-39 (última reforma BOGE 10 jul. 2025) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $10,594 | Ley de Derechos y Productos del Estado de Baja California Sur, art. 27-III (última reforma BOGE 39, 14 may. 2026) |
| Índice de precios SHF, Los Cabos, variación en un año | +8.5% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Baja California Sur están en la página del estado.
En otras partes de Baja California Sur
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Hacienda para el Municipio de Los Cabos, Baja California Sur, art. 35-39 (última reforma BOGE 10 jul. 2025); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Derechos y Productos del Estado de Baja California Sur, art. 27-III (última reforma BOGE 39, 14 may. 2026).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.