Guía · Impuesto de adquisición por estado

Impuesto sobre adquisición de inmuebles en México, estado por estado

Quién fija el impuesto de adquisición que paga el comprador (ISAI y otros nombres), cómo se elige la base, el rango 2026 en 53 municipios y enlaces por estado.

Verificado el con las fuentes oficiales citadas al final de la página.

En resumen

En México no existe un impuesto nacional por adquirir una casa. El impuesto que paga el comprador al escriturar lo crea la ley de cada estado y lo cobra el municipio (el ayuntamiento), así que la misma compra de $3,000,000 se grava distinto de un pueblo a otro. En la calculadora de Payotte, que cubre 53 municipios de 27 estados más la Ciudad de México (cuyo código fija una sola tabla para toda la ciudad) y lee la ley 2026 de cada uno, esa compra lleva $24,144 en la ciudad de Guanajuato y $170,306 en Querétaro antes de cualquier derecho de registro. El impuesto lo paga el comprador, normalmente por conducto del notario público (un notario nombrado por el estado, abogado con larga trayectoria), y en los textos leídos para esta guía se aplica igual si el comprador es mexicano o extranjero.

Cómo se llama el impuesto y quién lo fija

El artículo 115-IV de la Constitución (un texto federal) dice que los municipios reciben las contribuciones que los estados establezcan sobre la propiedad inmobiliaria, incluida su traslación, y que los ayuntamientos proponen sus tasas y tablas a la legislatura del estado. Por eso la regla es local. El nombre cambia según la ley:

  • Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) o de bienes inmuebles (ISABI): Quintana Roo, Yucatán, Baja California, Baja California Sur, Nayarit y Guanajuato, entre otros.
  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: Jalisco, donde la ley del estado fija la base y la ley de ingresos de cada municipio fija la tasa.
  • Impuesto sobre traslado de dominio: el nombre que usa la tabla 2026 de Querétaro.

En las leyes leídas aparecen tres patrones:

  1. El municipio fija la tasa. Así funcionan Quintana Roo (una tasa fija por municipio, de 2% a 4%), Jalisco (una tabla progresiva por municipio) y Nayarit (2% en los dos municipios leídos).
  2. La ley del estado fija una regla general y el municipio puede reemplazarla. La ley estatal de Baja California dice 2% después de una deducción de una UMA anual, pero Tijuana, Ensenada, Rosarito y Mexicali publican sus propias tablas. La ley de Mexicali establece que la deducción y la tasa estatales no se aplican ahí.
  3. La ley del estado fija las deducciones y el municipio fija la tabla. Guanajuato descuenta diez UMA anuales de cada compra y después se aplica la tabla de cada municipio.

La base: normalmente el más alto de varios valores

El valor gravado no es simplemente el precio. Las leyes leídas para esta serie toman el más alto entre el precio (a veces actualizado por inflación), el valor catastral (el valor del catastro municipal) y un avalúo de un perito valuador autorizado. Jalisco va en sentido contrario para una casa: su ley hace que la base sea el avalúo aprobado por el catastro municipal, sin importar el precio. Los avalúos tienen vigencia corta (90 días en Los Cabos y La Paz, 180 días en la mayor parte de Quintana Roo, seis meses en Mérida y Nayarit, doce meses en Baja California y Guanajuato), así que la fecha del avalúo importa.

La calculadora de Payotte usa el precio como base, a menos que captures un valor de referencia más alto. Si el valor catastral o el avalúo es mayor, el impuesto real es mayor.

Cuánto cuesta: el rango 2026 (cálculo)

Las cifras siguientes son cálculos de Payotte sobre un precio de $3,000,000, con la tasa oficial 2026 de cada municipio y la base igual al precio. No incluyen el derecho de registro, los honorarios del notario ni el costo del avalúo.

MunicipioReglaImpuesto sobre $3,000,000
Guanajuato (Guanajuato)Tabla progresiva después de una deducción de 10 UMA$24,144
Chetumal, Bacalar (Quintana Roo)2% fijo$60,000
Cancún, Cozumel (Quintana Roo)3% fijo$90,000
Tulum, Playa del Carmen, Isla Mujeres4% fijo$120,000
Querétaro (Querétaro)Tabla progresiva del municipio$170,306

En los 53 municipios, el impuesto sobre esa compra va de cerca de 0.8% a cerca de 5.7% del precio. En nueve lugares no se pudo calcular porque la ley 2026 no estaba disponible o solo se pudo leer una copia antigua (por ejemplo Monterrey, Hermosillo, Acapulco, Campeche y Toluca); la calculadora los enumera con el motivo en lugar de adivinar.

Quién paga, cuándo y qué hace el notario

En las leyes leídas, el contribuyente es el comprador. El notario suele calcular el impuesto, lo asienta en la escritura pública y presenta la declaración, y es responsable solidario si el impuesto no se paga; en Nayarit el vendedor también es responsable solidario. El plazo corre desde la firma o desde la escritura y varía: 15 días hábiles en Cancún, 30 días en Baja California Sur, Baja California y Guanajuato, 30 días hábiles en Mérida y Valladolid, un mes en Nayarit, dos meses en Jalisco. En varios estados el registro público no inscribe la escritura sin comprobante de pago, así que el impuesto se paga antes del registro y no después.

Otros costos que varían por estado

El estado también cobra un derecho por inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Sobre los mismos $3,000,000 son $1,490 en Yucatán, $2,574 en Guanajuato, $4,801 en Jalisco, cerca de $10,594 en Baja California Sur, $12,794 en Baja California y cerca de $15,461 en Nayarit. Quintana Roo cobra 65 UMA ($7,625) por acto y folio. Los compradores extranjeros en zona restringida también pagan derechos federales a la Secretaría de Relaciones Exteriores; eso se explica en gastos de escrituración en México y en permiso SRE del fideicomiso: costo y plazo.

Guías por estado

Cada guía siguiente da el nombre del impuesto, quién lo fija, la base, la tabla, las reducciones, el plazo, el derecho de registro y las trampas:

Para comparar dos poblaciones con tu propio precio, usa la calculadora de gastos de escrituración. Para la lista completa de lugares, consulta ciudades y por estado.

Qué profesional consultar

Un notario público del estado donde está el inmueble calcula y presenta el impuesto y puede decirte qué valor usará el municipio. Un perito valuador prepara el avalúo que exige la ley, y un abogado inmobiliario puede explicar cómo se aplica la ley estatal a una compra en fideicomiso. Consulta las páginas del notario, el perito valuador y el abogado inmobiliario.

Preguntas frecuentes

¿Existe un impuesto federal por comprar una propiedad en México?

No. El impuesto por adquirir bienes inmuebles lo crea la ley estatal y lo cobra el municipio, como dispone el artículo 115-IV de la Constitución. Los impuestos federales, como el ISR y el IVA, son aparte.

¿Un comprador extranjero paga un impuesto de adquisición más alto?

Ninguna de las disposiciones municipales o estatales leídas para esta serie hace depender la tasa de la nacionalidad del comprador. Los compradores extranjeros en zona restringida pagan derechos federales adicionales a la Secretaría de Relaciones Exteriores, que son un cobro distinto.

¿El impuesto se calcula sobre el precio que pago?

No siempre. La mayoría de las leyes leídas usan el más alto entre el precio, el valor catastral y un avalúo. Jalisco usa el avalúo aprobado para una casa.

¿Quién paga el impuesto, el comprador o el vendedor?

El contribuyente es el comprador en las leyes leídas. El notario lo presenta y, en Nayarit, el vendedor es responsable solidario con el comprador.

¿Por qué el mismo precio puede costar $24,000 en un pueblo y $170,000 en otro?

Las tasas y las tablas son locales, y algunos estados primero descuentan una cantidad en UMA (Guanajuato descuenta diez UMA anuales). Compara el pueblo exacto y el valor exacto en la calculadora.

¿La calculadora cubre todos los municipios de México?

No. La calculadora cubre 53 municipios y la Ciudad de México, donde se pudo leer la ley 2026 en una fuente oficial. Para cualquier otro pueblo, pregunta a la tesorería municipal o a un notario.

Información general tomada de las fuentes oficiales citadas y fechadas en esta página. No es asesoría jurídica, fiscal ni financiera: para tu situación, consulta a un profesional autorizado.

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Fuentes

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