Impuesto por comprar casa en Jalisco: el avalúo fija la base

Quién fija qué

Los artículos 112 a 117 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco definen el impuesto, quién lo paga, la base y el plazo de pago. El artículo 115 dice que el impuesto se causa y se liquida aplicando “la tasa o tarifa que establezca la ley de ingresos de cada municipio” a esa base. Es decir, el estado fija las reglas y el municipio fija las cifras. Los municipios revisados aquí usan la misma mecánica de tabla marginal: una cuota fija más una tasa sobre el excedente del límite inferior del rango.

La base de una casa habitación: el avalúo aprobado

Según el artículo 114, la base es el valor más alto entre (a) el avalúo practicado por un perito valuador autorizado y aprobado por la Dirección de Catastro del municipio y (b) el precio de operación señalado en el aviso de transmisión, el contrato o la escritura. Pero tratándose de “inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación, o lotes de terreno que se dedicarán a vivienda unifamiliar”, el mismo artículo dice que la base es el avalúo autorizado por Catastro. De ahí se desprenden tres consecuencias:

• El precio que negocias no fija el impuesto de una casa; lo fija el avalúo aprobado, que puede ser mayor o menor que el precio. La ley de Guadalajara repite la regla para casas habitación.
• Si declaras un uso habitacional y después destinas el inmueble a otro fin, quien compra debe pagar la diferencia con actualización y recargos (art. 114-I).
• Los peritos deben presentar sus avalúos ante el Catastro municipal para revisión. Si la autoridad detecta un valor inferior al real, ordena un nuevo avalúo a cargo del municipio (art. 114-V). Si consideras que el valor del Catastro es demasiado alto, puedes pedir que se reclasifiquen los datos catastrales (art. 114-VI).

La ley 2026 de Zapopan tiene una redacción un poco distinta para lo que no es casa habitación: el más alto entre el avalúo, el valor de la escritura y el valor catastral. El artículo de Puerto Vallarta repite la regla del valor más alto (avalúo aprobado o precio pactado) sin mencionar la regla de casa habitación de la ley estatal; pregunta al notario cuál aplica la tesorería a una vivienda. La ley de Chapala remite a la ley estatal, artículo 114.

Las tablas (2026)

Cada tabla indica un límite inferior, una cuota fija y una tasa marginal. El impuesto es la cuota fija más la tasa sobre la parte que excede el límite inferior.

La tabla de Chapala termina en 3.00%, y su ley presenta la tabla sin la fórmula, así que Payotte aplica la cuota fija más la tasa sobre el excedente, como indican los encabezados de las columnas. Cada uno de los demás municipios de Jalisco tiene su propia ley de ingresos y no se revisaron para esta guía.

Ejemplos de cálculo

En estos cálculos la base es igual a la cifra indicada. Para una casa habitación la base real es el avalúo aprobado, así que anota ese valor y no el precio.

Suma los derechos de registro de $4,801 y obtienes $90,451 (Guadalajara) o $85,701 (Chapala) sobre 3 millones de pesos. Usa la calculadora de gastos de escrituración y anota el valor del avalúo como valor de referencia. Páginas de las ciudades: Guadalajara, Zapopan, Puerto Vallarta, Chapala; página del estado: Jalisco.

Reducciones que conviene conocer

• Inmuebles patrimoniales en Guadalajara. La ley 2026 aplica un factor de 0.60 al impuesto de los inmuebles ubicados en las áreas de protección del patrimonio cultural que estén catalogados como inmuebles históricos o artísticos, cuando la dirección de patrimonio emite una opinión favorable; la solicitud debe presentarse dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha de la escritura. Puede seguir un reembolso adicional equivalente al monto ahorrado después de dos años, si se mantiene el estado del inmueble y se aprueban las obras de conservación.
• Herencia entre familiares cercanos. La ley estatal (art. 117 Bis) aplica un factor cero sobre los primeros $1,500,000 por heredero en una herencia entre cónyuges o parientes en línea directa hasta el segundo grado, si los bienes inmuebles de la herencia ubicados en el municipio no exceden de $4,500,000. No aplica a una compra.

Quién paga, cuándo y el notario

Paga el impuesto quien adquiere el inmueble (art. 113). El pago se hace en la tesorería municipal dentro de los dos meses siguientes a la fecha del documento (art. 116). Conforme al artículo 121, los notarios y registradores no pueden expedir copias certificadas ni registrar una escritura sin comprobante de pago del impuesto, y un notario que formaliza una venta sin exigir que el avalúo cuente con la aprobación del Catastro municipal se vuelve responsable solidario. Los notarios deben avisar al Catastro municipal de cada transmisión (art. 118), y quien vende debe presentar comprobante del pago del predial al autorizarse la escritura (art. 123). En un condominio, el aviso debe incluir también la escritura y el plano del condominio (art. 119).

Los derechos de registro

A nivel estatal, la ley de ingresos 2026 (art. 16) cobra $4,801 por registrar la transmisión de una vivienda que no es de interés económico, social o popular. Para vivienda más barata se aplican cuotas fijas menores, definidas por valor catastral (por ejemplo, vivienda unifamiliar popular de hasta $1,238,206); los inmuebles no habitacionales pagan 0.5% del valor, con un mínimo de $690.

Trampas

• El precio no es la base. Un precio bajo en la escritura no reduce el impuesto si el avalúo aprobado es mayor.
• Avalúos sin aprobar. Un avalúo sin la aprobación del Catastro expone al notario y puede rehacerse a costa del municipio.
• Promesas de venta. Cuando las partes firmaron una promesa de venta, una venta con reserva de dominio o una venta condicional, el artículo 122 exige comprobar el pago del impuesto antes de cualquier trámite ante las autoridades fiscales o el registro de la propiedad.
• Municipio del inmueble. La tasa es la del municipio donde se encuentra el inmueble, sin importar dónde esté el notario.

Qué profesional consultar

Un notario público (designado por el estado, abogado con amplia experiencia) en Jalisco se encarga del aviso de transmisión y del pago. Un perito valuador acreditado ante el Catastro municipal elabora el avalúo que determina el impuesto; consulta notario y perito valuador. Para una comparación nacional, lee impuesto sobre adquisición de inmuebles en México.