Impuesto de adquisición en Quintana Roo: de 2% a 4% según el municipio

Quién fija el impuesto

Cada municipio tiene su propia Ley de Hacienda (una ley fiscal local aprobada por el congreso del estado), y cada una contiene la tasa. Por eso dos localidades costeras vecinas pueden diferir por un factor de dos. El artículo de Playa del Carmen se reformó el 10 de diciembre de 2025 y el de Tulum el 9 de diciembre de 2024; la tasa de Isla Mujeres se reformó el 3 de julio de 2025. Por lo tanto, las tasas pueden cambiar entre una compra y otra: revisa siempre la ley vigente en la fecha de la escritura.

Los demás municipios del estado no se leyeron para esta guía y no se calculan en el simulador; consulta a la tesorería municipal.

La base: el más alto de cuatro valores

El artículo 26 de Cancún es representativo. La base es el más alto de estos valores: el precio, actualizado con el índice de precios al consumidor; el valor de una cédula catastral con no más de 180 días de antigüedad; un avalúo de un perito inscrito en el registro estatal de valuadores, validado por la autoridad fiscal del estado y con no más de seis meses de antigüedad; y el último valor declarado por el vendedor. La cifra más alta se actualiza después conforme al Código Fiscal de la Federación. Playa del Carmen usa los mismos cuatro valores con avalúos de 180 días; Tulum, Cozumel, Chetumal e Isla Mujeres enumeran tres o cuatro de ellos, y en Chetumal los avalúos catastrales y particulares pueden tener hasta seis meses. El usufructo y la nuda propiedad se valúan cada uno al 50% del inmueble.

En la práctica, la escritura que parece más barata no fija el impuesto: un valor catastral o de avalúo superior al precio lo aumenta.

Ejemplos calculados

Se usan las tasas oficiales con la base igual al precio, como en el simulador de gastos de escrituración. Los derechos de registro son 65 UMA × $117.31 = $7,625.15.

Sumando los derechos de registro, la compra de 3 millones de pesos cuesta $97,625 en Cancún y $127,625 en Playa del Carmen. No incluye los honorarios del notario ni el avalúo. Consulta Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Cozumel, Isla Mujeres, Bacalar, Chetumal y la página del estado.

Quién paga y cuándo

El contribuyente es la persona que adquiere el inmueble. El pago vence a los 15 días hábiles en Cancún y Chetumal, y a los 15 días (la palabra “hábiles” no aparece) en Playa del Carmen, Tulum, Cozumel y Bacalar, contados, en Cancún, desde el día hábil siguiente a la fecha de la escritura o de otro documento que genere el impuesto. El pago tardío trae multas y recargos conforme al código fiscal municipal.

El papel del notario

Cuando la venta consta en una escritura pública, el artículo 29 de Cancún obliga al notario público (un fedatario nombrado por el estado, un abogado de alto nivel) a calcular el impuesto, asentarlo en la escritura y presentar la declaración ante la tesorería municipal, y lo hace responsable solidario. La declaración incluye, entre otros datos, el valor de la operación, el valor catastral, el avalúo vigente y el último valor declarado, y se acompaña de una constancia de que el predial está pagado, una constancia de que no hay adeudo por obras públicas municipales y una manifestación sobre el uso del suelo conforme a los planes municipales. Cuando el comprador es extranjero o no tiene RFC, la tesorería expide el comprobante para “residentes en el extranjero” o para “público en general”.

Los derechos de registro

El estado cobra 65 UMA por acto y por folio registral por la revisión y calificación de una escritura (artículo 29-I de la Ley de Derechos), es decir, $7,625 con la UMA de 2026 de $117.31. El derecho se cobra por cada acto, así que una escritura que contenga varios actos cuesta más que la cifra anterior.

Trampas

• Pueden negarte el registro. Desde la reforma del 10 de diciembre de 2025, el artículo 28 de Cancún dice que el registro estatal suspende o niega la inscripción si falta el comprobante de pago.
• Terreno con construcción. En Cancún, si se vende un lote con una construcción ya levantada, el comprador debe acreditar con documentos oficiales a su nombre que la edificó; de lo contrario, la construcción también se grava.
• Frente a la playa. Para un inmueble colindante con la zona federal marítimo terrestre, Cancún pide una constancia de uso o no uso de una concesión y el comprobante de pago de los derechos relacionados.
• Fideicomisos. La ley enumera como actos gravados la transmisión a un fideicomiso traslativo de dominio y la transmisión posterior del fiduciario. Pregunta al notario qué actos aplican a una compra mediante el fideicomiso de zona restringida que se describe en fideicomiso en zona restringida.
• Actualización del precio. En Cancún, Playa del Carmen y Chetumal el precio se incrementa con el factor del índice de precios al consumidor entre el mes de la compra y el mes del pago antes de compararlo con los demás valores.

Qué profesional consultar

El notario en Quintana Roo presenta el impuesto y puede confirmarte la tasa del municipio y la base que usará el día de la firma. Un perito valuador inscrito en el registro estatal elabora el avalúo, y un abogado puede explicarte los actos del fideicomiso. Consulta notario público y perito valuador, y el panorama nacional en impuesto sobre adquisición de inmuebles.