En resumen
El impuesto de adquisición es el 2% del valor en Bacalar (Quintana Roo) con $3 millones. El valor de avalúo en Quintana Roo varió +9.8% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
Bacalar aplica una tasa de 2% al mayor valor entre el precio, el catastral y un avalúo pericial, conforme a la ley de hacienda municipal (artículos 56 y 57, con última reforma en diciembre de 2024). Como la tasa es única, la proporción no se mueve: $20,000, $60,000 y $160,000 corresponden a compras de $1, $3 y $8 millones. Expresado en UMA diarias, el monto intermedio es de 511.
En el orden de las 54 zonas calculadas, Bacalar es la 9.ª desde la más baja, con 37 que cobran más y 7 que cobran menos. El valor mediano del país es $75,000, de modo que los $60,000 de aquí quedan por debajo. Tlaxcala y Bahía de Banderas (Nayarit) marcan idénticos $60,000, una a cada lado. Dentro de Quintana Roo, Chetumal empata, Cancún y Cozumel piden $90,000, e Isla Mujeres, Playa del Carmen y Tulum piden $120,000.
La inscripción de la escritura se cobra a razón de 65 UMA por acto y folio, más 0.2 UMA por cada página de la escritura, sin contar las páginas (artículo 29 de la Ley de Derechos del Estado, con reforma vigente de diciembre de 2025). Eso da $7,625 en cualquier precio, y con el impuesto el total llega a $67,625 para $3 millones, o sea 2.25%.
Quintana Roo es un mercado veloz y con muchas rentas. Su índice SHF subió 9.8%, 4.º de 32, frente a 7.3% del país; Cancún marca 9.7% y Playa del Carmen 10%. El avalúo mediano es de $1,310,995, 13.º, un poco arriba de los $1,299,580 nacionales, y el promedio llega a $1,991,230, con cuartiles en $1,084,000 y $2,230,366. Los créditos hipotecarios a personas sumaron 20,104 en 2025, con monto medio de $1,019,411: 10.8 por 1,000 habitantes cuando la mediana es 3.8. La población era de 1,857,985 en 2020, y 28.1% de las viviendas estaban rentadas en 2024, la proporción más alta del país. Para ejercer como agente inmobiliario se necesita licencia estatal de la SEDETUS, según la ley estatal de servicios inmobiliarios.
Entre los vecinos quintanarroenses de Payotte, Bacalar queda en el escalón más bajo del impuesto junto con Chetumal, mientras los destinos de la costa cobran entre $90,000 y $120,000. El estado tenía además el avalúo mediano en 13.º lugar, casi igual que la mediana nacional. Los derechos de inscripción son iguales en los precios de ejemplo porque el cálculo depende del número de actos y folios, no del valor.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
Calcula para Bacalar
Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Bacalar?
Por una vivienda de $3 millones en Bacalar (Quintana Roo), gravada sobre el mayor entre el precio, el valor catastral y un avalúo pericial, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $60,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $7,625: $67,625 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Bacalar?
Por una vivienda de $8 millones en Bacalar (Quintana Roo): impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $160,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $7,625, $167,625 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Bacalar?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Bacalar?
En Bacalar aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,222,004 al 6 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Bacalar
Bacalar cobra $60,000 de impuesto de adquisición (2%) por una vivienda de $3 millones, 20% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 7 cobran menos y 37 más, 9 lo mismo.
La ley aplica una sola tasa, 2%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $20,000 sobre $1 millón, $60,000 sobre $3 millones y $160,000 sobre $8 millones.
Dentro de Quintana Roo, los vecinos calculados más cercanos por una vivienda de $3 millones son Chetumal $60,000 (lo mismo), Cancún $90,000 ($30,000 más), Cozumel $90,000 ($30,000 más), Isla Mujeres $120,000 ($60,000 más), Playa del Carmen $120,000 ($60,000 más) y Tulum $120,000 ($60,000 más). Los derechos de inscripción de $7,625 vienen de la ley del propio estado, así que son idénticos en cada uno y la diferencia es solo el impuesto municipal.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 2.25% de un precio de $3 millones, $67,625, lo que equivale a 2.7 mensualidades de $25,248 y a 11.3% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,310,995, las mismas reglas dan $33,845, 2.58% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Bacalar ocupa el lugar 9.º: justo debajo en la clasificación nacional está Tlaxcala (Tlaxcala) con $60,000 y justo arriba está Bahía de Banderas (Nayarit) con $60,000. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Bacalar paga $35,856 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $110,306 más que Bacalar.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $47,625 sobre $2 millones, $107,625 sobre $5 millones y $247,625 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 2 centavos de impuesto de adquisición, lo mismo que la tasa promedio. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 511 UMA y los derechos de inscripción a 65.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Bacalar: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $20,000 | mediana $21,588 | 15.º de 54 más ligero |
| Bacalar: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $60,000 | mediana $75,000 | 8.º de 54 más ligero |
| Bacalar: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $160,000 | mediana $232,239 | 6.º de 54 más ligero |
| Bacalar: tasa efectiva a $3 millones | 2% | mediana 2.5% | 8.º de 54 más ligera |
| Bacalar: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 2% y 2% | diferencia de 0 puntos | estable |
| Bacalar: impuesto sobre $3 millones en UMA | 511 UMA | $117 por UMA | 16.8 UMA mensuales |
| Bacalar: derechos de inscripción sobre $3 millones | $7,625 | 0.25% del precio | 12.7% del impuesto |
| Bacalar: impuesto y derechos sobre $3 millones | $67,625 | 2.25% del precio | 14.º de 54 más ligero |
| Bacalar: impuesto y derechos sobre $12 millones | $247,625 | 2.06% del precio | 3.7 veces la cuenta de $3 millones |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Quintana Roo están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) sobre $3 millones | $60,000 | Ley de Hacienda del Municipio de Bacalar, Quintana Roo, art. 56-57 (última reforma POE 9 dic. 2024) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $7,625 | Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29-I (última reforma 18 dic. 2025) |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Quintana Roo están en la página del estado.
En otras partes de Quintana Roo
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Hacienda del Municipio de Bacalar, Quintana Roo, art. 56-57 (última reforma POE 9 dic. 2024); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29-I (última reforma 18 dic. 2025).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.