En resumen
El impuesto de adquisición es el 4% del valor en Isla Mujeres (Quintana Roo) con $3 millones. El valor de avalúo en Quintana Roo varió +9.8% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
Isla Mujeres cambió de esquema hace poco: desde el 3 de julio de 2025 el ISABI es de 4% fijo, después de una tarifa progresiva que regía desde diciembre de 2024. Con tasa fija, una vivienda de $1 millón paga $40,000, una de $3 millones $120,000 y una de $8 millones $320,000. El monto gravable es el más alto de estas referencias: precio actualizado, avalúo catastral, avalúo privado o bancario y último valor declarado.
En la comparación de 54 municipios, ocupa la posición 48 de menor a mayor: solo 2 zonas cobran más y 47 cobran menos. Sus $120,000 quedan sobre la mediana del país, $75,000, y son 1,023 UMA con la UMA diaria de $117.31 de 2026. Antes en la fila aparece Durango, con $111,679; después, Playa del Carmen, con $120,000.
El Registro Público de la Propiedad agrega $7,625, independiente del precio entre $1 y $8 millones. Con la tasa fija de julio de 2025 en vigor, que sustituyó la tarifa progresiva, y con ambos conceptos, una compra de $3 millones suma $127,625, 4.25% del precio.
Quintana Roo muestra contrastes cercanos: Bacalar y Chetumal cobran $60,000 y Cancún y Cozumel $90,000, mientras Playa del Carmen y Tulum igualan los $120,000 de Isla Mujeres. Entre esos tres, solo Playa del Carmen tiene índice SHF propio, con 10%. En el estado, el rango central de los avalúos va de $1,084,000 a $2,230,366, con promedio de $1,991,230. Los 20,104 créditos de 2025 promediaron $1,019,411, lo que da 10.8 por cada millar de habitantes (3.8 en la entidad mediana). El monto del Registro, $7,625, es idéntico en Cancún, Cozumel y Tulum. La población en 2020 era de 1,857,985, y los agentes inmobiliarios requieren licencia de la SEDETUS. La mediana de avalúos del estado es $1,310,995, puesto 13 de 32, y su índice subió 9.8% frente a 7.3% del país. Las viviendas rentadas llegan a 28.1%, el primer lugar nacional, y 14.4% en la entidad mediana. Con $111,679 de Durango y $120,000 de Playa del Carmen alrededor, Isla Mujeres se encuentra en el extremo alto de la tabla.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Isla Mujeres?
Por una vivienda de $3 millones en Isla Mujeres (Quintana Roo), gravada sobre el mayor entre el precio actualizado, el avalúo catastral, un avalúo privado o bancario y el último valor declarado, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $120,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $7,625: $127,625 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Isla Mujeres?
Por una vivienda de $8 millones en Isla Mujeres (Quintana Roo): impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $320,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $7,625, $327,625 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Isla Mujeres?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Isla Mujeres?
En Isla Mujeres aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Isla Mujeres
Por una vivienda de $3 millones, el impuesto de adquisición de Isla Mujeres es de $120,000 (4%), 60% por encima de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 2 cobran más y 47 menos, 4 lo mismo.
La ley aplica una sola tasa, 4%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $40,000 sobre $1 millón, $120,000 sobre $3 millones y $320,000 sobre $8 millones.
Dentro de Quintana Roo, los vecinos calculados más cercanos por una vivienda de $3 millones son Playa del Carmen $120,000 (lo mismo), Tulum $120,000 (lo mismo), Cancún $90,000 ($30,000 menos), Cozumel $90,000 ($30,000 menos), Bacalar $60,000 ($60,000 menos) y Chetumal $60,000 ($60,000 menos). Los derechos de inscripción de $7,625 vienen de la ley del propio estado, así que son idénticos en cada uno y la diferencia es solo el impuesto municipal.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 4.25% de un precio de $3 millones, $127,625, lo que equivale a 5.1 mensualidades de $25,248 y a 21.3% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,310,995, las mismas reglas dan $60,065, 4.58% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Isla Mujeres ocupa el lugar 48.º: justo debajo en la clasificación nacional está Durango (Durango) con $111,679 y justo arriba está Playa del Carmen con $120,000. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Isla Mujeres paga $95,856 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $50,306 más que Isla Mujeres.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $87,625 sobre $2 millones, $207,625 sobre $5 millones y $487,625 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 4 centavos de impuesto de adquisición, lo mismo que la tasa promedio. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 1,023 UMA y los derechos de inscripción a 65.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Isla Mujeres: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $40,000 | mediana $21,588 | 49.º de 54 más ligero |
| Isla Mujeres: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $120,000 | mediana $75,000 | 48.º de 54 más ligero |
| Isla Mujeres: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $320,000 | mediana $232,239 | 46.º de 54 más ligero |
| Isla Mujeres: tasa efectiva a $3 millones | 4% | mediana 2.5% | 48.º de 54 más ligera |
| Isla Mujeres: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 4% y 4% | diferencia de 0 puntos | estable |
| Isla Mujeres: impuesto sobre $3 millones en UMA | 1,023 UMA | $117 por UMA | 33.6 UMA mensuales |
| Isla Mujeres: derechos de inscripción sobre $3 millones | $7,625 | 0.25% del precio | 6.4% del impuesto |
| Isla Mujeres: impuesto y derechos sobre $3 millones | $127,625 | 4.25% del precio | 49.º de 54 más ligero |
| Isla Mujeres: impuesto y derechos sobre $12 millones | $487,625 | 4.06% del precio | 3.8 veces la cuenta de $3 millones |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Quintana Roo están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) sobre $3 millones | $120,000 | Ley de Hacienda del Municipio de Isla Mujeres, Quintana Roo, art. 24-25 (tasa reformada POE 3 jul. 2025) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $7,625 | Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29-I (última reforma 18 dic. 2025) |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Quintana Roo están en la página del estado.
En otras partes de Quintana Roo
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Hacienda del Municipio de Isla Mujeres, Quintana Roo, art. 24-25 (tasa reformada POE 3 jul. 2025); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29-I (última reforma 18 dic. 2025).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.