En resumen
El impuesto de adquisición es el 3% del valor en Cancún (Quintana Roo) con $3 millones. El valor de avalúo en Cancún varió +9.7% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
Cancún aplica el ISABI con una tasa única de 3%: no hay tarifa por rangos, ni mínimo en UMA, ni deducción. El porcentaje es el mismo cuando la vivienda vale $1 millón ($30,000), $3 millones ($90,000) o $8 millones ($240,000); lo único que cambia es el monto al que se aplica. La ley de hacienda municipal de Benito Juárez toma la mayor de estas referencias: el precio, el valor catastral con certificado de menos de 180 días, un avalúo validado por el estado y el último valor declarado por el vendedor. El pago vence a los 15 días hábiles; el notario público calcula el impuesto y responde de forma solidaria.
Entre los 54 municipios calculados, Cancún ocupa la posición 40 si se ordenan del impuesto más bajo al más alto: 11 zonas cobran más y 39 cobran menos. La mediana nacional para $3 millones es $75,000, y Cancún cobra $90,000, es decir 767 UMA a razón de $117.31 por UMA diaria en 2026. Loreto, Baja California Sur, queda un escalón abajo con $87,431; Cozumel, un escalón arriba, con $90,000.
El Registro Público de la Propiedad cobra $7,625 por asentar la escritura, una cantidad que se mantiene en $7,625 aun con una vivienda de $8 millones. La ley estatal de derechos establece 65 UMA por acto y folio, más 0.2 UMA por página de la escritura. Entre ISABI y Registro, una compra de $3 millones suma $97,625, que es 3.25% del precio, sin contar los honorarios notariales.
Dentro de Quintana Roo, Bacalar y Chetumal cobran $60,000; Cozumel, $90,000, igual que Cancún; Isla Mujeres, Playa del Carmen y Tulum, $120,000. Cancún tiene índice SHF propio, con alza anual de 9.7%, 3.º de 36 ciudades con índice propio; Playa del Carmen alcanza 10%. El estado completo avanzó 9.8%, contra 7.3% del país. Además, los 20,104 créditos hipotecarios de 2025 promediaron $1,019,411, y 28.1% de las viviendas son rentadas, el porcentaje más alto del país; la entidad mediana registra 14.4%. La mediana de avalúos del estado, $1,310,995, ocupa el puesto 13 de 32 y supera los $1,299,580 nacionales; el promedio es $1,991,230 y el rango central va de $1,084,000 a $2,230,366. El estado tenía 1,857,985 habitantes en 2020. Esa cifra, junto con la del Registro, no incluye honorarios ni otros gastos de la operación. Operar como agente inmobiliario requiere licencia estatal ante la SEDETUS.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Cancún?
Por una vivienda de $3 millones en Cancún (Quintana Roo), gravada sobre el mayor entre el precio, el valor catastral (certificado con menos de 180 días), un avalúo validado por el estado y el último valor declarado del vendedor, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $90,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $7,625: $97,625 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Cancún?
Por una vivienda de $8 millones en Cancún (Quintana Roo): impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $240,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $7,625, $247,625 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Cancún?
El índice de precios de la SHF de Cancún (Quintana Roo) varió +9.7% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Cancún?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Cancún?
En Cancún aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,222,004 al 6 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Cancún
Por una vivienda de $3 millones, el impuesto de adquisición de Cancún es de $90,000 (3%), 20% por encima de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 11 cobran más y 39 menos, 3 lo mismo.
La ley aplica una sola tasa, 3%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $30,000 sobre $1 millón, $90,000 sobre $3 millones y $240,000 sobre $8 millones.
Dentro de Quintana Roo, los vecinos calculados más cercanos por una vivienda de $3 millones son Cozumel $90,000 (lo mismo), Bacalar $60,000 ($30,000 menos), Chetumal $60,000 ($30,000 menos), Isla Mujeres $120,000 ($30,000 más), Playa del Carmen $120,000 ($30,000 más) y Tulum $120,000 ($30,000 más). Los derechos de inscripción de $7,625 vienen de la ley del propio estado, así que son idénticos en cada uno y la diferencia es solo el impuesto municipal.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 3.25% de un precio de $3 millones, $97,625, lo que equivale a 3.9 mensualidades de $25,248 y a 16.3% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,310,995, las mismas reglas dan $46,955, 3.58% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Cancún ocupa el lugar 40.º: justo debajo en la clasificación nacional está Loreto (Baja California Sur) con $87,431 y justo arriba está Cozumel con $90,000. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Cancún paga $65,856 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $80,306 más que Cancún.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $67,625 sobre $2 millones, $157,625 sobre $5 millones y $367,625 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 3 centavos de impuesto de adquisición, lo mismo que la tasa promedio. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 767 UMA y los derechos de inscripción a 65.
El índice SHF del propio Cancún varió +9.7% en un año, por detrás de Quintana Roo (+9.8%) y por encima de México (+7.3%): lugar 3.º de las 36 ciudades con índice propio.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Cancún: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $30,000 | mediana $21,588 | 43.º de 54 más ligero |
| Cancún: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $90,000 | mediana $75,000 | 40.º de 54 más ligero |
| Cancún: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $240,000 | mediana $232,239 | 31.º de 54 más ligero |
| Cancún: tasa efectiva a $3 millones | 3% | mediana 2.5% | 40.º de 54 más ligera |
| Cancún: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 3% y 3% | diferencia de 0 puntos | estable |
| Cancún: impuesto sobre $3 millones en UMA | 767 UMA | $117 por UMA | 25.2 UMA mensuales |
| Cancún: derechos de inscripción sobre $3 millones | $7,625 | 0.25% del precio | 8.5% del impuesto |
| Cancún: impuesto y derechos sobre $3 millones | $97,625 | 3.25% del precio | 40.º de 54 más ligero |
| Cancún: impuesto y derechos sobre $12 millones | $367,625 | 3.06% del precio | 3.8 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Cancún | +9.7% | México +7.3% | 3.º de 36 |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Quintana Roo están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) sobre $3 millones | $90,000 | Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, art. 26-27 (última reforma POE 10 dic. 2025) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $7,625 | Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29-I (última reforma 18 dic. 2025) |
| Índice de precios SHF, Cancún, variación en un año | +9.7% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Quintana Roo están en la página del estado.
En otras partes de Quintana Roo
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, art. 26-27 (última reforma POE 10 dic. 2025); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29-I (última reforma 18 dic. 2025).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.