Impuesto sobre traslación de dominio en Chihuahua: 2 % más recargos

Cómo se arma el impuesto

Las leyes que leí ponen el impuesto en el Código Municipal para el Estado de Chihuahua (artículos 155 a 160 y 165 Bis, que citan pero yo no leí) y agregan la tasa de 2026 en la ley de ingresos de cada municipio. El artículo 56 de Chihuahua dice que la tasa es de 2 % sobre la base gravable; el artículo 38 de Juárez dice lo mismo. La tasa adicional universitaria de 4 % se calcula sobre el impuesto neto y se paga junto con él; su producto va a la universidad autónoma del estado (la ley de Juárez nombra tanto a la universidad de Chihuahua como a la de Ciudad Juárez).

La ciudad de Chihuahua también cobra, para 2026, contribuciones extraordinarias fijas cada vez que un inmueble cambia de dueño: 1.00 UMA para un instituto municipal de salud, 1.50 UMA para el instituto de las mujeres, 0.50 UMA para el organismo municipal de asistencia familiar y 0.20 UMA para el cuerpo de bomberos y rescate: 3.2 UMA en total, $375.39 con la UMA de 2026 de $117.31 (INEGI). La ley de Juárez no las enumera en el capítulo que leí; el calculador no suma ninguna.

La base

En la ciudad de Chihuahua, la base es la mayor entre un avalúo (de la tesorería municipal, de una institución de crédito o de un especialista en valuación acreditado ante la dirección estatal de profesiones, basado en el valor físico y con no más de un año de antigüedad cuando se paga el impuesto), el valor catastral y el valor que consta en la escritura (artículo 55). Ese artículo trae dos trampas:

• Si el inmueble se compró hace menos de tres años y la operación anterior ya causó impuesto, el valor gravable es el valor actual menos el valor gravado en la adquisición anterior.
• El avalúo debe cubrir el terreno y las construcciones juntos, aunque solo se compre uno, salvo que se pruebe que el comprador construyó a su costa o adquirió antes y pagó el impuesto.

El artículo 38 de Juárez remite al mismo código estatal (artículo 159) para la base, que no leí.

Cálculo de ejemplo

Ciudad de Chihuahua, precio igual a la base:

Ciudad Juárez tiene el mismo impuesto y recargo sin los cobros fijos: $82,034.57 y $186,034.57. Son cálculos a partir de las tasas de las leyes; no incluyen los honorarios del notario ni del avalúo. El calculador de gastos de escrituración los reproduce.

Derechos de registro

Según el artículo 29-I-a de la Ley Estatal de Derechos, inscribir una escritura que transmite la propiedad cuesta 167.3734 UMA ($19,634.57), sin importar el precio. La misma cifra aplica a la inscripción de una hipoteca, que figura en el mismo concepto.

Plazos y el notario

En la ciudad de Chihuahua el impuesto vence dentro del mes siguiente a la fecha del acto. Para una escritura, la ley permite el mayor entre ese plazo y 30 días hábiles desde la firma. El notario u otro funcionario con funciones notariales calcula el impuesto y lo paga bajo su propia responsabilidad, con una declaración presentada ante la tesorería municipal; la presentación debe incluir un plano catastral certificado, un avalúo actualizado y la prueba de que el predial del vendedor está pagado. El notario también tiene que demostrar que el predial del comprador está al corriente y que no hay adeudos con el municipio. Aun cuando no haya impuesto por pagar, se exige una declaración. Si no se prueba el pago del impuesto a tiempo, el notario asienta “NO PASÓ” en la escritura, y la operación solo puede revalidarse después de actualizar los valores y pagar el impuesto no cubierto, los recargos y cualquier multa. Un acto firmado fuera de México tiene 90 días hábiles desde que surte efectos legales en México.

Reducciones que rara vez aplican

La ciudad de Chihuahua otorga una base gravable reducida para donaciones, convenios de divorcio, herencias y ciertas resoluciones de prescripción (artículo 89), y una base de 70 % para vivienda nueva de interés social con valor máximo de 25 veces la UMA anual, $1,069,866 (cálculo, artículo 91). Juárez tiene una tasa de 1 % para herencias y para donaciones en línea directa. Nada de esto atañe a una compra de 3 millones de pesos en el mercado abierto.

Trampas

• El recargo de 4 % es sobre el impuesto, no sobre el precio.
• La deducción por adquisición anterior necesita documentos que la prueben.
• La nota “NO PASÓ” significa que un pago tardío complica la operación.
• La ciudad de Chihuahua y Ciudad Juárez no son intercambiables: solo la primera suma los cobros fijos.

Qué profesional consultar

Un notario público (nombrado por el estado, un abogado con experiencia) prepara y presenta la declaración; consulta la profesión de notario. Un perito valuador registrado hace la valuación; consulta la profesión de perito valuador.