Impuesto de adquisición en Guanajuato: una deducción en UMA y luego una tabla

Una ley estatal nueva desde julio de 2026

El 8 de julio de 2026 el estado publicó la Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato (P.O. 135, tercera parte). Entró en vigor al día siguiente de su publicación, el 9 de julio de 2026, y abrogó la Ley de Hacienda para los Municipios de 1989. Las leyes de ingresos municipales 2026, publicadas el 30 de diciembre de 2025, todavía remiten a los artículos 180 y 181 de la ley abrogada para el valor y la reducción; las reglas equivalentes están ahora en los artículos 42 y 338 de la ley nueva. Para una compra el 15 de octubre de 2026 se aplica la ley nueva. Un asunto ya en trámite bajo la ley anterior se concluye conforme a ella (artículo transitorio 3).

Quién fija qué

La ley del estado define al contribuyente (quien adquiere un inmueble en el estado), los actos gravados, la base, las reducciones y el procedimiento. Dice que el impuesto “se causará y liquidará de acuerdo con las tasas que señale anualmente la ley de ingresos para cada Municipio”, que pueden ser fijas o progresivas (art. 43). La Ley de Ingresos de cada municipio contiene la tabla. Para esta guía solo se leyeron Guanajuato, León y San Miguel de Allende; los demás no se calculan.

La base

Artículo 42: la base es el más alto entre el valor fiscal registrado, el valor de la operación y un avalúo de valuadores fiscales certificados y autorizados por la tesorería municipal, o de valuadores certificados y unidades de valuación; también puede presentarse un avalúo bancario. El avalúo es válido por un año desde su autorización. Si el inmueble no ha sido modificado, el comprador puede pedir por escrito que se use el valor de la adquisición anterior menos la base gravada en esa última adquisición, siempre que haya ocurrido dentro de los tres años previos; en ese caso no se aplican estímulos.

La reducción y luego la tabla

El artículo 338-I reduce el valor en todas las operaciones en diez veces la UMA anual. Con la UMA 2026 de $42,794.64 al año, son $427,946.40. Existen reducciones mayores para vivienda de interés social (15 UMA anuales) y vivienda popular (20), pero solo si es la única propiedad o posesión del contribuyente, y para casas adquiridas con crédito de institutos públicos de vivienda. El artículo 339 otorga la reducción una sola vez por unidad u operación: los inmuebles colindantes, o las fracciones de los que el mismo comprador ya adquirió en los últimos dos años, no la reciben. Cada departamento de un edificio recibe su propia reducción, salvo en los hoteles.

Las tablas de las leyes de ingresos 2026, aplicadas al valor después de la reducción:

Cada tabla da una cuota fija más la tasa marginal sobre el excedente del límite inferior.

Ejemplos resueltos (cálculos)

Base igual al precio, luego la deducción de $427,946.40 y después la tabla oficial. El derecho estatal de registro es de $2,574 en la oficina del registro.

Con el derecho de registro, 3 millones de pesos cuestan $26,718 en la ciudad de Guanajuato, $31,938 en León y $84,581 en San Miguel de Allende. Los honorarios del notario y el avalúo son aparte. Consulta Guanajuato, León, San Miguel de Allende, la página del estado y la calculadora de gastos de escrituración.

Quién paga, cuándo y el notario

El comprador paga dentro de los 30 días siguientes a la fecha del contrato o del instrumento que hace constar la transmisión, en la tesorería municipal (art. 44). Si el acto consta en una escritura pública (la escritura notarial), el notario público (un notario nombrado por el estado, abogado con larga trayectoria) firma y presenta la declaración (art. 45). Si la escritura se firmó fuera del estado, cualquier interesado firma la declaración con copia certificada de la escritura; si se trata de una resolución judicial, la firma el contribuyente. Entre los actos gravados están la compraventa con reserva de dominio, la donación, la dación en pago y varios pasos de un fideicomiso, entre ellos la designación del fideicomisario, la pérdida del derecho de reversión y la cesión de derechos fideicomisarios (art. 41). Las adquisiciones de la Federación, el estado y los municipios para uso público no se gravan.

El derecho de registro

La ley de ingresos 2026 del estado (art. 10-II) cobra $2,574 por inscribir una escritura presentada en persona en el registro, o $2,460 si se presenta en línea. Si una misma escritura abarca más de un inmueble, el derecho se paga por cada uno. Las compras en las que intervienen organismos públicos de vivienda pagan un derecho menor de $462.

Trampas

• San Miguel de Allende no repite la deducción. Su ley no reitera la reducción de diez UMA. Payotte la aplica porque el artículo 338 abarca “en todas las operaciones”; sin ella el impuesto sería $17,118 más alto. Confírmalo con la tesorería municipal.
• Los límites de la tabla se aplican al valor reducido. Las tablas municipales dicen que sus límites se aplican después de la reducción, así que compara los rangos después de restar $427,946.40.
• Números de artículo antiguos. Las leyes de diciembre de 2025 citan la ley abrogada; rige la nueva.
• Comprar el predio de al lado. Adquirir un lote colindante dentro de dos años pierde la reducción.
• Los rangos altos de León. La tabla sube a 6.01% sobre valores superiores a unos 8.3 millones de pesos después de la reducción, una pendiente pronunciada para compras de alto valor.

Qué profesional consultar

Un notario en Guanajuato presenta la declaración y te dirá qué valor usa la tesorería. Un perito valuador certificado prepara el avalúo, que es válido por un año. Consulta notario, perito valuador y la visión general impuesto sobre adquisición de inmuebles en México.